Þar sem ríkið skaffar nær allar íbúðir

Það verður eitt brýn­asta úr­lausn­ar­efni þessa ára­tug­ar að finna hent­uga leið til að leysa úr upp­söfnuðum vanda á hús­næðismarkaði. Víða um heim standa þjóðfé­lög frammi fyr­ir ófremd­ar­ástandi í hús­næðismál­um og er vand­inn svo mik­ill að hann er orðinn meiri hátt­ar efna­hags­leg­ur drag­bít­ur.

Í flest­um stór­borg­um Vest­ur­landa er löngu komið í óefni: fram­boð íbúðar­hús­næðis er langt­um minna en eft­ir­spurn­in og verðið hef­ur rokið upp. Í Banda­ríkj­un­um varð lág­vaxta­tíma­bilið í kór­ónu­veirufar­aldr­in­um til þess að hleypa miklu lífi í markaðinn svo að hús­næðis­verð snar­hækkaði og nú þegar vext­ir eru á upp­leið er þröngt í búi hjá fjöl­skyld­um sem þurftu að skuld­setja sig upp í topp til að eign­ast þak yfir höfuðið.

Töl­urn­ar tala sínu máli: Ný­leg út­tekt leiddi í ljós að meðal­verð þeirra heim­ila sem eru á markaðinum vest­an­hafs er í dag svo hátt að banda­rísk fjöl­skylda með venju­leg­ar tekj­ur hefði aðeins með góðu móti efni á 23% þeirra eigna sem aug­lýst­ar eru til sölu, en fyr­ir fimm árum var hlut­fallið í kring­um 50%. Ástandið er ekki skárra á leigu­markaðinum og marg­ir banda­rísk­ir leigj­end­ur vita ekki sitt rjúk­andi ráð.

Er það mat frjáls­hyggju­hag­fræðinga að oft­ast séu það rík­is­af­skipti sem eru rót hús­næðis­vand­ans: markaður­inn hef­ur ekki fengið að starfa eðli­lega vegna inn­gripa hins op­in­bera sem m.a. leggja stein í götu þeirra sem vilja auka fram­boðið af íbúðum. Er ástandið verst þar sem inn­grip­in eru mest, s.s. í borg­um á borð við San Francisco og New York þar sem flækj­u­stigið er slíkt að þykir nær óger­legt að byggja, og einu hús­bygg­ing­ar­verk­efn­in sem mögu­lega geta borgað sig eru þau sem eru af fín­ustu og dýr­ustu gerð.

Sums staðar virðist vand­inn hafa verið skapaður af ásettu ráði, og er t.d. vel þekkt hvernig leiðinda­púk­ar í San Francisco nýta hverja ein­ustu glufu og kæru­ferli til að tefja, skemma og stöðva fram­kvæmd­ir gagn­gert til þess að koma í veg fyr­ir meira fram­boð íbúða í sínu hverfi, til að viðhalda skort­in­um og stuðla að því að þeirra eig­in fast­eign haldi áfram að hækka í verði.

Ann­ars staðar er eins og vand­inn hafi orðið til vegna and­vara­leys­is eða ósköp ein­lægr­ar van­hæfni, líkt og í Reykja­vík þar sem mis­ráðin þétt­ing­ar­stefna virðist hafa búið til flösku­háls sem jafnt og þétt hef­ur kæft fram­boðshliðina og skekkt markaðinn.

Er þá eft­ir að fjalla um ástandið í Kína þar sem tek­ist hef­ur að blása upp fast­eigna­bólu sem er núna orðin svo stór að sést varla til sól­ar. Er vand­inn þar af­leiðing sam­verk­andi þátta: í til­tölu­lega heftu hag­kerfi stóðu hinum al­menna borg­ara fáir fjár­fest­ing­ar­kost­ir til boða, aðrir en fast­eign­ir, svo að fjár­magnið streymdi inn á þann markað með til­heyr­andi áhrif­um á verðið. Stjórn­völd ýttu und­ir þró­un­ina því lóðasala varð ein helsta tekju­lind sveit­ar­stjórn­arstigs­ins og reynd­ust hús­bygg­ing­ar­verk­efn­in líka fín leið til at­vinnu­sköp­un­ar fyr­ir ómenntað vinnu­afl. Með hverri nýrri íbúðablokk­inni jókst svo lands­fram­leiðslan það árið með til­heyr­andi gleði í Pek­ing.

Nú er vand­inn orðinn slík­ur, a.m.k. sam­kvæmt ný­leg­um mæl­ing­um, að hús­bygg­ing­ar­geir­inn ber uppi næst­um þriðjung af lands­fram­leiðslu Kína og verðið er orðið svo hátt í borg­um á borð við Sj­ang­haí að dæmi­gerð íbúð kost­ar á við fimm­tug­föld árs­laun mann­eskju á meðal­kaupi. Virðist loftið núna vera að tæm­ast smám sam­an úr ból­unni og um leið sjá marg­ir fram á að ævi­sparnaður­inn gufi upp og hag­kerfið allt snögg­kólni.

Fast­eign­ir sjúga til sín fjár­magn

Hlýt­ur það núna að vera að renna upp fyr­ir kjós­end­um og stjórn­mála­mönn­um hversu stórskaðlegt það get­ur verið hag­kerf­um þjóða þegar fast­eigna­markaður­inn fer langt út af spor­inu. Að vísu get­ur verið aga­lega gam­an þegar ból­an fer fyrst af stað, á meðan verðið er enn viðráðan­legt: með hækk­andi verði verða hús­eig­end­ur rík­ari og eru áhrif­in á við það að vinna nokkra happ­drætt­is­vinn­inga á ári. Steyp­an, glerið og báru­járnið gera ná­kvæm­lega sama gagn og áður en samt sést það svart á hvítu á skatt­fram­tali hvers árs að heim­ilið lúr­ir á æ stærri sjóði sem bund­inn er í fast­eign­inni. Verður þá freist­andi að láta meira eft­ir sér og lifa hátt; fara oft­ar út að borða, skjót­ast oft­ar til Tene, kaupa betri bíl og jafn­vel reyna að eign­ast eina eða tvær fast­eign­ir til viðbót­ar til að græða meira.

En tjónið er margþætt: nyt­in af fast­eign helst fa­ktískt óbreytt þótt hún hækki í verði, sem þýðir að sá sem kaup­ir fast­eign fyr­ir hærra verð í dag en í gær fer á mis við nyt­ina af því sem hann hefði getað keypt sér fyr­ir mis­mun­inn. Geta les­end­ur ímyndað sér hvernig ís­lenska hag­kerfið myndi umbreyt­ast ef hús­næði væri bara þriðjungi ódýr­ara en það er: pen­ing­ar sem núna fara í leigu og lána­af­borg­an­ir myndu í staðinn örva versl­un og þjón­ustu og leita verðmæta­skap­andi fjár­fest­ing­ar­tæki­færa.

Árið 2015 freistuðu rann­sak­end­ur þess að mæla það tjón sem banda­ríska hag­kerfið verður fyr­ir vegna ástands­ins á fast­eigna­markaði borg­anna New York, San Francisco og San Jose og voru niður­stöðurn­ar mjög áhuga­verðar. Rann­sak­end­urn­ir gengu út frá því að fólk vildi alla jafna búa á þeim stöðum þar sem það get­ur skapað mest verðmæti með vinnu­fram­lagi sínu, sum­sé í suðupott­um banda­rísks at­vinnu­lífs þar sem verðmæta­sköp­un­in er hvað mest. Fengu rann­sak­end­urn­ir það út að með inn­grip­um sín­um hefðu stjórn­völd í þess­um þrem­ur borg­um dregið svo mikið úr fram­boði íbúðar­hús­næðis að fólk sem hefði viljað setj­ast þar að neydd­ist til að búa ann­ars staðar og lagði því minna en ella af mörk­um til hag­kerf­is­ins. Mæld­ist tjónið fyr­ir hag­kerfið allt um það bil 0,21% af lands­fram­leiðslu ár­lega. Upp­safnað tjón fyr­ir tíma­bilið 1964 til 2009, bara út af fast­eigna­vanda þess­ara þriggja borga, var svo mikið að ef fram­boð íbúða hefði fengið að þró­ast með eðli­leg­um hætti væri banda­ríska hag­kerfið 9,5% stærra.

Það væri vita­skuld gáfu­leg­ast að reyna að leysa vand­ann með því að hætta inn­grip­un­um og há­marka frelsið, en að sama skapi verður að telj­ast ólík­legt að kjörn­um full­trú­um hugn­ist að fara þá leið. Þess í stað munu þeir vilja höggva á hnút­inn með enn meiri inn­grip­um og miðstýr­ingu og er þá kannski eins gott að finna dæmi um til­tölu­lega vel heppnuð meiri hátt­ar inn­grip á fast­eigna­markaði sem læra má af. Til þess þurf­um við að halda alla leið aust­ur til Singa­púr.

Singa­púr er í miklu upp­á­haldi hjá frjáls­hyggju­hag­fræðing­um enda sýna mæl­ing­ar að þetta agn­arsmáa og auðuga borg­ríki hef­ur meira efna­hags­legt frelsi en nokk­urt annað land. Þar er skött­um haldið í lág­marki, viðskiptafrelsið er í há­marki, eign­ar­rétt­ur­inn ræki­lega var­inn og stjórn­völd til­tölu­lega prúð og skil­virk.

Singa­púr er þó ekki sú frjáls­hyggjup­ara­dís sem ætla mætti, því þó að skatt­arn­ir séu lág­ir þá er grunnt á for­ræðis­hyggj­unni hjá singa­púrsk­um stjórn­völd­um. Er það t.d. frægt að landið hafi bannað tyggjó til að halda göt­un­um hrein­um en færri vita að um 80% lands­manna búa í fé­lags­legu eign­ar­hús­næði, að kalla má.

Ódýr­ir fer­metr­ar – fyr­ir rétta fólkið

Í rösk­lega sex ára­tugi hafa stjórn­völd í Singa­púr byggt hús­næði af mikl­um móð, sem þau síðan selja und­ir markaðsverði. Um­sækj­end­ur geta reiknað með að þurfa að bíða í þrjú til fjög­ur ár eft­ir íbúð og blokk­irn­ar sem hið op­in­bera bygg­ir eru eng­ar hall­ir; þvert á móti þykja þær nokkuð lág­stemmd­ar og íbúðirn­ar í minni kant­in­um. En þær kosta ekki mikið og er þess gætt að stutt sé í alla þjón­ustu, skóla og góðar al­menn­ings­sam­göng­ur. Ríkið sér líka um viðhaldið, held­ur öllu í horf­inu og end­ur­nýj­ar eft­ir þörf­um. Tekju­lág­ir geta fengið sér­stak­an af­slátt af kaup­verðinu og fjár­magna má kaup­in með einkar hag­stæðum lán­um.

Aðflutt­ir eiga þess ekki kost að nýta sér þetta kerfi og sér einka­geir­inn um þá með íbúðum sem eru yf­ir­leitt meira en þre­falt dýr­ari en rík­is­íbúðirn­ar. Auðug­asta fólkið í Singa­púr kýs líka frek­ar að kaupa lúxus­í­búðir á al­menn­um markaði, á marg­falt hærra fer­metra­verði en þær ein­földu og lát­lausu en vönduðu íbúðir sem hið op­in­bera skaff­ar.

Þetta kerfi þjón­ar margþætt­um til­gangi: hug­mynd­in er m.a. sú að hinn al­menni borg­ari upp­lifi meiri hlut­deild í hag­sæld þjóðar­inn­ar ef hann eign­ast fast­eign, og þá er gert ráð fyr­ir því að fólk minnki við sig þegar börn­in eru flog­in úr hreiðrinu og skapi sér þannig viðbót­ar­sjóð fyr­ir elli­ár­in. Gift pör eru sett fram­ar á biðlist­ann og vilja stjórn­völd með því móti stuðla að hærri fæðing­artíðni, og kerfið býr einnig til hvata fyr­ir ungt fólk til að búa ná­lægt for­eldr­um sín­um svo það geti tekið þátt í umönn­un gamla fólks­ins ef þörf kref­ur og létt með því byrðar vel­ferðar­kerf­is­ins. Loks er þess vand­lega gætt að blanda sam­an ólík­um þjóðar­brot­um í hverri blokk og til­tekið hlut­fall íbúða tekið frá fyr­ir fólk af kín­versk­um, ind­versk­um og malasísk­um upp­runa. Er þetta gert til þess að stuðla að því að all­ir lifi í sátt og sam­lyndi og þjóðar­brot­in ein­angri sig ekki hvert í sínu hverfi.

Formúl­an virðist hafa virkað að mestu, nema kannski fyr­ir ein­stæðar mæður og sam­kyn­hneigð pör – þau fá að mæta af­gangi. Hef ég það líka fyr­ir satt að katta­hald sé ekki leyft í rík­is­íbúðunum en hund­ar séu vel­komn­ir. Eins hef­ur verið deilt um hvort of­uráhersla á fast­eigna­kaup, frek­ar en þrótt­mik­inn leigu­markað, sam­ræm­ist þörf­um lands­manna eins og þær eru í dag.

Laus­leg rann­sókn leiðir í ljós að þriggja her­bergja rík­is­íbúð í nýju hverfi kosti jafn­v­irði u.þ.b. 15 til 20 millj­óna króna en til sam­an­b­urðar eru meðallaun í land­inu jafn­v­irði um 550.000 króna á mánuði. Þetta kerfi er ekki full­komið og mætti skrifa langa grein um ýmsa kosti þess og galla en miðað við það sem Íslend­ing­ar eiga að venj­ast ætti fólkið í Singa­púr þó að geta unað vel við sitt.

Þá er ekki öll sag­an sögð og verður smá fróðleik­ur um skyldu­sparnaðar­kerfið í Singa­púr að fá að fljóta með. Allt vinn­andi fólk þarf nefni­lega að greiða 20% af laun­um sín­um í sparnaðarsjóð og bæt­ir launa­greiðand­inn við 17% mót­fram­lagi. Er sparnaður­inn notaður til að standa straum af kostnaði við mennt­un, heil­brigðisþjón­ustu og sem elli­líf­eyr­is­sjóður, og loks má nýta sparnaðinn til að greiða upp í verð rík­is­íbúðar.

Gæti les­end­um þótt þessi sparnaðar­krafa há, en á móti kem­ur að tekju­skatt­ar eru lág­ir – að há­marki 22%. Er sam­an­b­urður­inn ekki endi­lega Íslandi svo mikið í hag þegar búið er að leggja sam­an tekju­skatt­inn, út­svarið, greiðslur í líf­eyr­is­sjóð og trygg­ing­ar­gjald. Best af öllu er svo – skilji ég kerfið rétt – að þegar nógu há upp­hæð er kom­in í sjóðinn, jafn­v­irði um það bil 30 millj­óna króna, má fólk taka jafn­h­arðan út all­ar greiðslur sem bæt­ast við um­fram þá upp­hæð.

Eru 30 millj­ón­ir króna sirka­bát það sem dæmi­gerður ís­lensk­ur launamaður og vinnu­veit­andi hans greiða á ein­um ára­tug bara í skyldu­sparnað og trygg­ing­ar­gjald.