Þar sem ríkið skaffar nær allar íbúðir

Það verður eitt brýnasta úrlausnarefni þessa áratugar að finna hentuga leið til að leysa úr uppsöfnuðum vanda á húsnæðismarkaði. Víða um heim standa þjóðfélög frammi fyrir ófremdarástandi í húsnæðismálum og er vandinn svo mikill að hann er orðinn meiri háttar efnahagslegur dragbítur.

Í flestum stórborgum Vesturlanda er löngu komið í óefni: framboð íbúðarhúsnæðis er langtum minna en eftirspurnin og verðið hefur rokið upp. Í Bandaríkjunum varð lágvaxtatímabilið í kórónuveirufaraldrinum til þess að hleypa miklu lífi í markaðinn svo að húsnæðisverð snarhækkaði og nú þegar vextir eru á uppleið er þröngt í búi hjá fjölskyldum sem þurftu að skuldsetja sig upp í topp til að eignast þak yfir höfuðið.

Tölurnar tala sínu máli: Nýleg úttekt leiddi í ljós að meðalverð þeirra heimila sem eru á markaðinum vestanhafs er í dag svo hátt að bandarísk fjölskylda með venjulegar tekjur hefði aðeins með góðu móti efni á 23% þeirra eigna sem auglýstar eru til sölu, en fyrir fimm árum var hlutfallið í kringum 50%. Ástandið er ekki skárra á leigumarkaðinum og margir bandarískir leigjendur vita ekki sitt rjúkandi ráð.

Er það mat frjálshyggjuhagfræðinga að oftast séu það ríkisafskipti sem eru rót húsnæðisvandans: markaðurinn hefur ekki fengið að starfa eðlilega vegna inngripa hins opinbera sem m.a. leggja stein í götu þeirra sem vilja auka framboðið af íbúðum. Er ástandið verst þar sem inngripin eru mest, s.s. í borgum á borð við San Francisco og New York þar sem flækjustigið er slíkt að þykir nær ógerlegt að byggja, og einu húsbyggingarverkefnin sem mögulega geta borgað sig eru þau sem eru af fínustu og dýrustu gerð.

Sums staðar virðist vandinn hafa verið skapaður af ásettu ráði, og er t.d. vel þekkt hvernig leiðindapúkar í San Francisco nýta hverja einustu glufu og kæruferli til að tefja, skemma og stöðva framkvæmdir gagngert til þess að koma í veg fyrir meira framboð íbúða í sínu hverfi, til að viðhalda skortinum og stuðla að því að þeirra eigin fasteign haldi áfram að hækka í verði.

Annars staðar er eins og vandinn hafi orðið til vegna andvaraleysis eða ósköp einlægrar vanhæfni, líkt og í Reykjavík þar sem misráðin þéttingarstefna virðist hafa búið til flöskuháls sem jafnt og þétt hefur kæft framboðshliðina og skekkt markaðinn.

Er þá eftir að fjalla um ástandið í Kína þar sem tekist hefur að blása upp fasteignabólu sem er núna orðin svo stór að sést varla til sólar. Er vandinn þar afleiðing samverkandi þátta: í tiltölulega heftu hagkerfi stóðu hinum almenna borgara fáir fjárfestingarkostir til boða, aðrir en fasteignir, svo að fjármagnið streymdi inn á þann markað með tilheyrandi áhrifum á verðið. Stjórnvöld ýttu undir þróunina því lóðasala varð ein helsta tekjulind sveitarstjórnarstigsins og reyndust húsbyggingarverkefnin líka fín leið til atvinnusköpunar fyrir ómenntað vinnuafl. Með hverri nýrri íbúðablokkinni jókst svo landsframleiðslan það árið með tilheyrandi gleði í Peking.

Nú er vandinn orðinn slíkur, a.m.k. samkvæmt nýlegum mælingum, að húsbyggingargeirinn ber uppi næstum þriðjung af landsframleiðslu Kína og verðið er orðið svo hátt í borgum á borð við Sjanghaí að dæmigerð íbúð kostar á við fimmtugföld árslaun manneskju á meðalkaupi. Virðist loftið núna vera að tæmast smám saman úr bólunni og um leið sjá margir fram á að ævisparnaðurinn gufi upp og hagkerfið allt snöggkólni.

Fasteignir sjúga til sín fjármagn

Hlýtur það núna að vera að renna upp fyrir kjósendum og stjórnmálamönnum hversu stórskaðlegt það getur verið hagkerfum þjóða þegar fasteignamarkaðurinn fer langt út af sporinu. Að vísu getur verið agalega gaman þegar bólan fer fyrst af stað, á meðan verðið er enn viðráðanlegt: með hækkandi verði verða húseigendur ríkari og eru áhrifin á við það að vinna nokkra happdrættisvinninga á ári. Steypan, glerið og bárujárnið gera nákvæmlega sama gagn og áður en samt sést það svart á hvítu á skattframtali hvers árs að heimilið lúrir á æ stærri sjóði sem bundinn er í fasteigninni. Verður þá freistandi að láta meira eftir sér og lifa hátt; fara oftar út að borða, skjótast oftar til Tene, kaupa betri bíl og jafnvel reyna að eignast eina eða tvær fasteignir til viðbótar til að græða meira.

En tjónið er margþætt: nytin af fasteign helst faktískt óbreytt þótt hún hækki í verði, sem þýðir að sá sem kaupir fasteign fyrir hærra verð í dag en í gær fer á mis við nytina af því sem hann hefði getað keypt sér fyrir mismuninn. Geta lesendur ímyndað sér hvernig íslenska hagkerfið myndi umbreytast ef húsnæði væri bara þriðjungi ódýrara en það er: peningar sem núna fara í leigu og lánaafborganir myndu í staðinn örva verslun og þjónustu og leita verðmætaskapandi fjárfestingartækifæra.

Árið 2015 freistuðu rannsakendur þess að mæla það tjón sem bandaríska hagkerfið verður fyrir vegna ástandsins á fasteignamarkaði borganna New York, San Francisco og San Jose og voru niðurstöðurnar mjög áhugaverðar. Rannsakendurnir gengu út frá því að fólk vildi alla jafna búa á þeim stöðum þar sem það getur skapað mest verðmæti með vinnuframlagi sínu, sumsé í suðupottum bandarísks atvinnulífs þar sem verðmætasköpunin er hvað mest. Fengu rannsakendurnir það út að með inngripum sínum hefðu stjórnvöld í þessum þremur borgum dregið svo mikið úr framboði íbúðarhúsnæðis að fólk sem hefði viljað setjast þar að neyddist til að búa annars staðar og lagði því minna en ella af mörkum til hagkerfisins. Mældist tjónið fyrir hagkerfið allt um það bil 0,21% af landsframleiðslu árlega. Uppsafnað tjón fyrir tímabilið 1964 til 2009, bara út af fasteignavanda þessara þriggja borga, var svo mikið að ef framboð íbúða hefði fengið að þróast með eðlilegum hætti væri bandaríska hagkerfið 9,5% stærra.

Það væri vitaskuld gáfulegast að reyna að leysa vandann með því að hætta inngripunum og hámarka frelsið, en að sama skapi verður að teljast ólíklegt að kjörnum fulltrúum hugnist að fara þá leið. Þess í stað munu þeir vilja höggva á hnútinn með enn meiri inngripum og miðstýringu og er þá kannski eins gott að finna dæmi um tiltölulega vel heppnuð meiri háttar inngrip á fasteignamarkaði sem læra má af. Til þess þurfum við að halda alla leið austur til Singapúr.

Singapúr er í miklu uppáhaldi hjá frjálshyggjuhagfræðingum enda sýna mælingar að þetta agnarsmáa og auðuga borgríki hefur meira efnahagslegt frelsi en nokkurt annað land. Þar er sköttum haldið í lágmarki, viðskiptafrelsið er í hámarki, eignarrétturinn rækilega varinn og stjórnvöld tiltölulega prúð og skilvirk.

Singapúr er þó ekki sú frjálshyggjuparadís sem ætla mætti, því þó að skattarnir séu lágir þá er grunnt á forræðishyggjunni hjá singapúrskum stjórnvöldum. Er það t.d. frægt að landið hafi bannað tyggjó til að halda götunum hreinum en færri vita að um 80% landsmanna búa í félagslegu eignarhúsnæði, að kalla má.

Ódýrir fermetrar – fyrir rétta fólkið

Í rösklega sex áratugi hafa stjórnvöld í Singapúr byggt húsnæði af miklum móð, sem þau síðan selja undir markaðsverði. Umsækjendur geta reiknað með að þurfa að bíða í þrjú til fjögur ár eftir íbúð og blokkirnar sem hið opinbera byggir eru engar hallir; þvert á móti þykja þær nokkuð lágstemmdar og íbúðirnar í minni kantinum. En þær kosta ekki mikið og er þess gætt að stutt sé í alla þjónustu, skóla og góðar almenningssamgöngur. Ríkið sér líka um viðhaldið, heldur öllu í horfinu og endurnýjar eftir þörfum. Tekjulágir geta fengið sérstakan afslátt af kaupverðinu og fjármagna má kaupin með einkar hagstæðum lánum.

Aðfluttir eiga þess ekki kost að nýta sér þetta kerfi og sér einkageirinn um þá með íbúðum sem eru yfirleitt meira en þrefalt dýrari en ríkisíbúðirnar. Auðugasta fólkið í Singapúr kýs líka frekar að kaupa lúxusíbúðir á almennum markaði, á margfalt hærra fermetraverði en þær einföldu og látlausu en vönduðu íbúðir sem hið opinbera skaffar.

Þetta kerfi þjónar margþættum tilgangi: hugmyndin er m.a. sú að hinn almenni borgari upplifi meiri hlutdeild í hagsæld þjóðarinnar ef hann eignast fasteign, og þá er gert ráð fyrir því að fólk minnki við sig þegar börnin eru flogin úr hreiðrinu og skapi sér þannig viðbótarsjóð fyrir elliárin. Gift pör eru sett framar á biðlistann og vilja stjórnvöld með því móti stuðla að hærri fæðingartíðni, og kerfið býr einnig til hvata fyrir ungt fólk til að búa nálægt foreldrum sínum svo það geti tekið þátt í umönnun gamla fólksins ef þörf krefur og létt með því byrðar velferðarkerfisins. Loks er þess vandlega gætt að blanda saman ólíkum þjóðarbrotum í hverri blokk og tiltekið hlutfall íbúða tekið frá fyrir fólk af kínverskum, indverskum og malasískum uppruna. Er þetta gert til þess að stuðla að því að allir lifi í sátt og samlyndi og þjóðarbrotin einangri sig ekki hvert í sínu hverfi.

Formúlan virðist hafa virkað að mestu, nema kannski fyrir einstæðar mæður og samkynhneigð pör – þau fá að mæta afgangi. Hef ég það líka fyrir satt að kattahald sé ekki leyft í ríkisíbúðunum en hundar séu velkomnir. Eins hefur verið deilt um hvort ofuráhersla á fasteignakaup, frekar en þróttmikinn leigumarkað, samræmist þörfum landsmanna eins og þær eru í dag.

Lausleg rannsókn leiðir í ljós að þriggja herbergja ríkisíbúð í nýju hverfi kosti jafnvirði u.þ.b. 15 til 20 milljóna króna en til samanburðar eru meðallaun í landinu jafnvirði um 550.000 króna á mánuði. Þetta kerfi er ekki fullkomið og mætti skrifa langa grein um ýmsa kosti þess og galla en miðað við það sem Íslendingar eiga að venjast ætti fólkið í Singapúr þó að geta unað vel við sitt.

Þá er ekki öll sagan sögð og verður smá fróðleikur um skyldusparnaðarkerfið í Singapúr að fá að fljóta með. Allt vinnandi fólk þarf nefnilega að greiða 20% af launum sínum í sparnaðarsjóð og bætir launagreiðandinn við 17% mótframlagi. Er sparnaðurinn notaður til að standa straum af kostnaði við menntun, heilbrigðisþjónustu og sem ellilífeyrissjóður, og loks má nýta sparnaðinn til að greiða upp í verð ríkisíbúðar.

Gæti lesendum þótt þessi sparnaðarkrafa há, en á móti kemur að tekjuskattar eru lágir – að hámarki 22%. Er samanburðurinn ekki endilega Íslandi svo mikið í hag þegar búið er að leggja saman tekjuskattinn, útsvarið, greiðslur í lífeyrissjóð og tryggingargjald. Best af öllu er svo – skilji ég kerfið rétt – að þegar nógu há upphæð er komin í sjóðinn, jafnvirði um það bil 30 milljóna króna, má fólk taka jafnharðan út allar greiðslur sem bætast við umfram þá upphæð.

Eru 30 milljónir króna sirkabát það sem dæmigerður íslenskur launamaður og vinnuveitandi hans greiða á einum áratug bara í skyldusparnað og tryggingargjald.