Smartland Mörtu Maríu | Heimili og hönnun | Morgunblaðið | 21.4.2025 | 6:30

„Þrátt fyrir hátt vaxtastig og aukið framboð er eftirspurn nokkuð góð“

Úlfar vill ekki meina að fasteignasali sé eins og sálfræðingur en játar að það sé betra að vera ágætur í mannlegum samskiptum þegar spennan magnast vegna langra keðja sem geta myndast. Morgunblaðið/Karítas

Úlfar Þór Davíðsson, fasteignasali á fasteignasölunni Borg, segir að fasteignaviðskipti séu flókin því að fólk sé oft með aleigu sína bundna í fasteignum. Árið byrjar vel á markaðinum en þó gengur oft á ýmsu því að oft myndast langar keðjur sem geta slitnað og það hefur áhrif á fólk.

Hvernig er fasteignamarkaðurinn núna?

„Hann er nokkuð virkur og í góðu jafnvægi. Árið byrjaði vel. Vaxtastig er ennþá hátt miðað við það sem best var. Eftirspurn er nokkuð góð en framboð hefur aukist jafnt og þétt. Þetta þýðir að fólk gefur sér meiri tíma til að skoða og leita að réttu eigninni. Sölutími hefur því lengst nokkuð miðað við það sem hann var. Við erum að sjá minna af kaupendum en áður á aldrinum 20-30 ára og þeir kaupendur eru þá oft að kaupa með aðstoð foreldra,“ segir Úlfar.

Hafa stýrivaxtalækkanir haft einhver áhrif á markaðinn?

„Stýrivextir eru enn nokkuð háir þrátt fyrir að vaxtalækkunarferli sé hafið. Nýlegar stýrivaxtalækkanir eru jákvæðar en hafa hins vegar ekki leitt til lækkunar á verðtryggðum vöxtum á fasteignalánum sem skiptir miklu máli fyrir flesta kaupendur. Það eru ekki margir sem hafa greiðslugetu í að taka óverðtryggt lán. Heilt yfir auka stýrivaxtalækkanir jákvæðni á markaðinum.“

Hvers vegna er staðan eins og hún er?

„Þrátt fyrir hátt vaxtastig og aukið framboð er eftirspurn nokkuð góð. Það er mikilvægt að hafa í huga að staðan eins og hún var, þegar vextir voru sem lægstir og framboð sögulega lítið, er í raun ekki eðlilegt ástand. Í núverandi vaxtaumhverfi og auknu framboði er í raun eðlilegt að sölutími lengist og að markaðurinn sé viðkvæmari fyrir verðlagningu.“

Hafa bankarnir áhrif á markaðinn?

„Bankarnir vilja auðvitað lána fasteignalán en eru háðir reglum Seðlabankans og stýrivöxtum.“

Ég heyri oft ýmsar sögur af fólki sem er að fara yfir um því að keðjur eru svo langar að þetta tekur engan enda. Er hægt að gera eitthvað til að reyna að stytta keðjur?

„Flestir eru með aleigu sína í fasteigninni sinni og geta ekki keypt aðra eign án þess að vera búnir að selja sjálfir. Þetta þýðir að fólk sem er að stækka og minnka við sig gerir tilboð með fyrirvara um að sín eign seljist innan ákveðins tímaramma. Þegar sölutími var almennt styttri en núna vegna minna framboðs gekk þetta nokkuð vel upp í flestum tilvikum. En þegar sölutími er að lengjast þarf þolinmæði í þetta og það er erfitt fyrir fólk að vera í þessari óvissu í langan tíma. Fólk er misþolinmótt.

Á meðan almennt er ekki boðið upp á brúarlán fyrir fólk sem á eftir að selja er lítið annað að gera en að allir séu meðvitaðir um þessa stöðu og sýni þolinmæði alls staðar í keðjunum. Fólk getur líka byrjað á því að selja, en fáir eru tilbúnir í að vera mögulega í þeirri stöðu að enda húsnæðislausir. Mögulega getur fólk selt með þeim fyrirvara að finna sér eign innan einhvers tímaramma en þá er spurning hvort kaupendur sætti sig við þannig fyrirvara með þeirri óvissu sem því fylgir fyrir þá. Þetta er ekki einfalt mál og erfitt að leysa þetta á annan hátt en að allir séu meðvitaðir um þetta og sýni gagnkvæman skilning. Þó að fólki byðist brúarlán er líka óvissa og áhætta í því í hávaxtaumhverfi. Annars staðar á Norðurlöndum hafa lánastofnanir haft aðkomu að málum m.a. með þeim hætti að veita brúarlán. Það væri eitthvað sem mætti skoða hér í Íslandi.“

Er fasteignasalinn ekki oft eins og sálfræðingur?

„Ég vil nú ekki líkja okkur við sálfræðinga sem hafa lagt á sig langt háskólanám til þess að öðlast þau réttindi en það hjálpar til að vera góður í mannlegum samskiptum og geta sett sig í spor annarra og sýnt skilning. Þetta er stórmál fyrir fólk, heimili, öryggi og aleiga er í húfi.“

Seðlabanki Íslands setur strangar reglur um greiðsluhlutfall. Úlfar segir að þetta hafi verið gert til að draga úr þenslu.

„Reglur Seðlabankans eru þær að hámark greiðslubyrðarhlutfalls á fasteignalánum megi ekki fara yfir 35% af mánaðarlegum ráðstöfunartekjum og 40% fyrir fyrstu kaupendur. Þessar reglur voru hugsaðar sem tímabundin aðgerð til að stemma stigu við þenslu í hagkerfinu. Það er hlutverk Seðlabankans að stuðla að jafnvægi í hagkerfinu. Fasteignamarkaðurinn hefur í því samhengi mikil áhrif og því eðlilegt að horft sé til hans þegar verið er að leita jafnvægis.“

Getur þú nefnt dæmi þar sem keðja hefur slitnað og ferli hefur tekið níu mánuði eða svo?

„Já, auðvitað höfum við eins og aðrir sem starfa á þessum markaði ekki sloppið við langar keðjur, en sem betur fer er þetta yfirleitt þannig að þær ganga upp á endanum ef allir róa í sömu átt og sýna þolinmæði og skilning.“

Ég tek eftir að sömu húsin eru kannski tvö ár að seljast. Þau eru auglýst til sölu og svo eru þau ekki seld fyrr en tveimur árum seinna. Er þetta út af keðjum sem slitna?

„Þarna kemur margt til álita og ekkert eitt sem endilega orsakar langan sölutíma. Keðjur geta vissulega tekið langan tíma og geta verið ein af ástæðunum, en t.d. verðlagning, staðsetning og ástand geta einnig haft áhrif.“