Borgaði enga leigu í mörg ár í Glæsibæ

Rúmlega sextugur karlmaður, Jóhannes Helgi Einarsson Bachmann, hefur verið dæmdur til að greiða 32,5 milljónir og óskipt með fyrirtæki í hans eigu 33,1 milljón, eða samtals 65,6 milljónir í bætur til Veðskuldabréfasjóðsins Virðingar.

Er upphæðin tilkomin vegna geymsluhúsnæðis í Glæsibæ í Álfheimum sem hann eða félög í hans eigu höfðu til umráða og voru með rekstur í, en greiddu ekki leigu eða fyrir afnot frá júlí 2019 til júní 2023.

Í dómi Héraðsdóms Reykjavíkur er rakin nokkuð flókin saga í kringum rekstur geymslubila í húsnæðinu, eignarhald fasteignarinnar og eignarhalds á geymslueiningunum sjálfum.

Er það niðurstaða dómsins að Jóhannes hafi sjálfur skapað óvissu sem uppi var um eignarhald og rekstur á geymslueiningunum með margvísandi fullyrðingum og er hann því gerður ábyrgur fyrir greiðslu fyrirtækjanna fyrir afnot af plássinu.

846 fermetra geymslupláss í Glæsibæ

Voru öll félögin sem um ræðir í hans eigu og segir í dóminum að allt eignarhald og stjórnunarþræðir þessara félaga hafi verið í höndum Jóhannesar.

Um er að ræða 846 fermetra atvinnuhúsnæði í Álfheimum 74, en það er hluti þess sem í daglegu tali kallast Glæsibær. Árið 2013 keypti félagið T.E. ehf. fasteignina af Útgerðarfélagi Reykjavíkur, en T.E. fékk lán hjá Virðingu hf. upp á 81 milljón vegna kaupanna og var það með veði á fyrsta veðrétti eignarinnar. Var fasteignin nýtt sem geymsla fyrir 91 geymslu.

Flókin saga eignarhalds og reksturs

Árið 2016 gerði Jóhannes kaupsamning við móðurfélag T.E. um að hann myndi sjálfur kaupa allt hlutafé í T.E., en eina eign félagsins var umrætt atvinnuhúsnæði. Þetta sama ár var fasteignin seld nauðungarsölu að beiðni Virðingar vegna gjaldfellingar veðskuldarinnar. Átti Virðing næst hæsta boðið í eignina, en Jóhannes átti hæsta boðið. Hann greiddi ekki þá greiðslu og var tilboð Virðingar því samþykkt.

Eftir nauðungasöluna hélt Jóhannes áfram að reka geymsluleigu í húsnæðinu og áttu viðræður sér stað á milli hans og Virðingar um að hann myndi kaupa fasteignina. Ekki náðist þó samkomulag um viðskiptin og fór Virðing fram á að hann myndi yfirgefa fasteignina. Óumdeilt var í málinu að ekki var greitt fyrir notkun á húsnæðinu frá þeim tíma til október 2023, en Jóhannes hafði á þeim tíma aðgang að fasteigninni og voru geymslur leigðar út.

Í útburðarmálum sem Virðing fór í gagnvart Jóhannesi og félögum hans var meðal annars deilt um hver væri rekstaraðili og hver væri eigandi þeirra geymslubila sem væru í fasteigninni og skapaði þetta nokkra lagalega flækju í málunum.

Þannig hélt Jóhannes því fram að geymslubilin hafi fyrst verið í eigu félagsins BH10 ehf., sem jafnframt hafi rekið útleiguna til að byrja með. Fasteignin hafi hins vegar verið í eigu T.E., en síðar hafi Jóhannes sjálfur eignast þessar „aðgreindu eignir“ sem geymslubilin eru. Atvinnureksturinn hafi svo verið færður í hendur á félaginu Heimilisbrautar ehf. sem keypti einnig skilrúmin. Vegna vanefnda á greiðslum hafi kaupin hins vegar gengið til baka og Glæsigeymslur ehf. keypt skilrúmin og tekið yfir reksturinn á geymsluþjónustunni.

Þess ber að geta að eignarhald og stjórnun BH10, T.E., Heimilisbrautar og Glæsigeymsla var á höndum Jóhannesar.

Jóhannes sagður margsaga

Í öðru máli milli Jóhannesar og Virðingar fyrir héraðsdómi í fyrra kom hins vegar fram að BH10 hafi verið rekstraraðili geymsluleigunnar, T.E. verið eigandi fasteignarinnar, en félagið Meltuvinnslan ehf., sem ekki var í eigu Jóhannesar, hafi verið eigandi geymslueininganna.

Í dómi héraðsdóms núna kemur fram að Jóhannes hafi verið margsaga um eignarhald og rekstur geymsluleigunnar og bilanna. Staðhæfingar hans stangist margar hverjar á og séu ósamrýmanlegar.

Hins vegar sé óumdeilt að geymslueiningarnar hafi allan þann tíma sem mál þetta varði verið í húsnæðinu sem Virðing eignaðist síðla árs 2017. Þá sé einnig óumdeilt, „jafnvel þótt margt sé á huldu um þann rekstur sem fram hefur farið í húsnæðinu,“ að hann hafi lotið að útleigu á geymslueiningum óháð því hver hafi átt þær á hverjum tíma.

Í dóminum er bent á að skorað hafi verið á Jóhannes fyrir dómi að leggja fram gögn til stuðnings staðhæfingum sínum um eignarhaldið og reksturinn, en hann ekki orðið við því.

Sagður hafa skapað óvissuna sjálfur

„Ekki verður litið framhjá óvissu um eignarhald og rekstur á umræddum geymslueiningum sem fram hefur farið í fasteign stefnanda. Stefndi Jóhannes hefur sjálfur skapað þá óvissu með framangreindum hætti, einkum með misvísandi fullyrðingum um eignarhald á geymslueiningunum og aðkomu félaga að rekstrinum.

Þá verður heldur ekki litið framhjá því að eignarhald og allir stjórnunarþræðir þeirra félaga sem stefndi hefur nefnt sem rekstraraðila geymsluleigunnar hafa verið í höndum stefnda Jóhannesar á því tímabili sem um ræðir,“ segir í dóminum.

Sanngjörn leiga hærri en krafa Virðingar

Krafa Virðingar í málinu var upp á 32,5 milljónir gagnvart Jóhannesi og 33,1 milljón óskipt gagnvart Jóhannesi og Glæsigeymslum ehf. Samkvæmt mati dómskvadds matsmanns var sanngjörn mánaðarleiga metin á 1,6 milljónir, en heildarupphæðin er þar með nokkuð hærri en dómkrafa Virðingar.

Var niðurstaða dómsins því að fallast á kröfu Virðingar og þarf Jóhannes því að greiða samtals 65,6 milljónir, en um helmingur upphæðarinnar er óskipt einnig á ábyrgð Glæsigeymsla. Vísað er í lög um lausafjárkaup og þá meginreglu að greiða eigi gangverð fyrir selda eign, en tekið er fram að þeirri reglu hafi einnig verið beitt við aðstæður eins og í þessu máli þar sem um leigu er að ræða.

Auk þess að þurf að greiða upphæðina er Jóhannesi og Glæsigeymslum gert að greiða 4 milljónir í málskostnað.

• Blogga um frétt