Innlent | mbl | 19.1.2025 | 14:00

„Ekkert horft á þarfir samfélagsins“

Þær eru ófáar einingarnar sem smella þurfa saman svo uppbygging íbúðarhúsnæðis og greiningarvinna vegna hennar endurspegli þarfir samfélagsins, mannfjölda og fjölskyldustærðir. mbl.is/Haraldur Jónasson/Hari

„Vandinn á íslenskum húsnæðismarkaði í dag er sá að samfélagið Ísland er að breytast hratt og mikið og greiningargeta þeirra aðila sem vinna á markaðnum hefur ekki alveg fylgt,“ segir Sigurður Stefánsson, framkvæmdastjóri Aflvaka þróunarfélags, í samtali við mbl.is um stöðu mála á húsnæðismarkaði sem Morgunblaðið og mbl.is hafa gefið gaum í tengslum við erindi sérfræðings Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar þar að lútandi í síðustu viku.

Frétt af mbl.is

Aukinn kraftur í uppbyggingu

Sigurður, sem er endurskoðandi og fyrrverandi fjármálastjóri tölvuleikjaframleiðandans CCP, stofnaði Aflvaka með völdum hópi fjárfesta fyrir tveimur og hálfu ári með það fyrir augum að auka lífsgæði fólks á efri árum með sérhæfðum búsetulausnum, félagslegum tengslum, heilsutengdri þjónustu og nýsköpun. Aflvaki keypti þá jörðina Gunnarshólma í efri byggðum Kópavogs „og við erum búin að vera að þróa það verkefni og í þeirri vinnu hef ég sett mig vel inn í húsnæðismarkaðinn. Miklu meira út frá þörfum í samfélaginu,“ segir framkvæmdastjórinn.

Drifkraftur verðbólgu

„Ef við tökum skipulag þá er alltaf verið að horfa á hefðbundið skipulag, að reisa hús og svo framvegis, en það er lítið horft á þarfir samfélagsins,“ heldur hann áfram, „þetta orsakar það að í dag erum við komin með gríðarlega stóra íbúðaskuld og ef við skoðum tölurnar þá er íbúðaskuldin metin í kringum tólf-fimmtán þúsund og allt upp í 23 þúsund íbúðir.“

Segir Sigurður að sé þetta sett í samhengi taki fjögur til sex ár að byggja upp í íbúðaskuldina og þar standi hnífurinn í kúnni. „Húsnæði og hækkun á húsnæði er drifkraftur verðbólgu. Húsnæði hjá okkur hefur hækkað margfalt meira í verði en í öðrum OECD-ríkjum og í raun er raunhækkun hjá okkur fimm sinnum meiri en í Noregi og Danmörku síðan 2011,“ nefnir hann sem dæmi.

Sigurður segir Íslendinga ekki ná að framleiða íbúðir upp í mannfjöldaaukningu samfélagsins auk þess sem ekki megi gleyma því að fjölskyldur minnki sífellt, færri og færri búi í hverri íbúð en það hafi veruleg áhrif á íbúðaþörfina líka.

Frétt af mbl.is

Húsnæðisáætlanir byggðar á sandi

„Þessir þættir hafa verið vanmetnir hjá okkur svo um munar vegna veikra greininga og skorts á skilningi á þeim miklu samfélagsbreytingum sem orðið hafa og veldur það því oft ruglingi í umræðunni. Samtök sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu birtu þróunaráætlun sem ætlað er að halda utan um skipulagsheimildir, ekki hvað samfélagið þarf margar íbúðir,“ bendir Sigurður á. Það sama megi segja um húsnæðisáætlanir sveitarfélaganna sem eru samantekt á því hvað áformað er að byggja í hverju einstöku sveitarfélagi en ekki greining á því hver heildarþörfin sé.

Mannfjöldaaukning 80% yfir spám

Kveður hann einn aðila horfa á þróunaráætlunina á meðan annar horfi á húsnæðisáætlunina sem mælikvarða á það hvað þurfi margar íbúðir, en hvorug þessara áætlana taki tillit til þess hvað samfélag í heild þurfi. „Hagstofan segir að okkur muni fjölga um þetta og svona margir búi í núverandi íbúðum og nýjum íbúðum í framtíðinni, þar sem aldurssamsetning þjóðarinnar er að breytast, en hana þarf til viðbótar líka að þekkja, og þá þurfum við svona margar íbúðir fyrir samfélagið. Þessu er hrært öllu saman, þarna þarf að draga skýrar línur á milli,“ segir Sigurður.

Sigurður Stefánsson er framkvæmdastjóri Aflvaka þróunarfélags og hefur sett sig vel inn í það hvernig kaupin ganga á eyri íslensks húsnæðismarkaðar. Ljósmynd/Aðsend

Vaxtarmörkin afmarki það svæði sem sveitarfélögin sex á höfuðborgarsvæðinu megi byggja á. „Þessi vaxtarmörk voru sett 1. janúar 2015 og miða við allt annað samfélag. Miðað var við að mannfjöldaaukning ætti að vera 1,1 prósent, reyndin hefur verið 1,8 prósent, 80 prósent meiri en spáð var auk þess sem ekki var tekið tillit þess að færri búa nú í hverri íbúð,“ útskýrir framkvæmdastjórinn og leggur á það áherslu að samfélagsþróunin og þarfir íbúanna verði að ráða för í húsnæðismálum.

„Uppbyggingarheimildirnar eru svæði eins og innanlandsflugvöllurinn og það vita það allir að hann er ekkert að fara á næstunni, það eru 7.500 lóðir en þar er bara önnur starfsemi. Á stórum hluta svæða sem uppbyggingarheimildirnar ná til er núna atvinnubyggð eða önnur landnotkun sem tekur mjög langan tíma að færa og þarf að finna nýja staði þar til hægt er að fara að byggja þar íbúðarhúsnæði. Við þurfum að skoða gögnin og skilja gögnin og þegar við tökum vaxtarmörkin eru þau ekki nema 50.000 íbúðir þegar við erum búin að draga flugvöllinn frá,“ segir Sigurður.

Framleiða þurfi umtalsvert fleiri íbúðir á ári en verið hefur. Horfast þurfi í augu við það að sú uppbygging og forsendur sem lágu til grundvallar núverandi skipulagi höfuðborgarsvæðisins séu verulega breyttar, sem dæmi megi nefna að forsendur mannfjöldaaukningar núgildandi skipulags höfuðborgarsvæðisins fyrir árin 2015-2040 séu grundvallaðar á mannfjöldaaukningu áranna 1985-2012, að hluta á tímabili sem Ísland var ekki orðið aðili að samningnum um Evrópska efnahagssvæðið auk þess sem efnahagshrun hafi orðið á þessu tímabili. Þá hafi fjölskyldustærðin breyst og dregist verulega saman frá þessum tíma, en nú um stundir þurfi um 50 prósent fleiri íbúðir fyrir sama mannfjölda.

Reynt að ná fram skilvirkni í tugi ára

„Og á hverjum tímapunkti verðum við að vera með skipulagsheimildir í vinnslu fyrir lengra tímabil en næstu ár, vaxtarmörkin anna ekki íbúðaþörf samfélagsins. Þau gilda til 2040 og við þurfum að minnsta kosti að vera með tvöfalt fleiri uppbyggingarheimildir fyrir nýjar íbúðir til að nægi fyrir næstu fimmtán árin.“

Kveður hann reynt hafa verið að ná fram skilvirkni í tugi ára, það hafi bara ekki tekist. „Ef forsendurnar eru ekki réttar og við erum einfaldlega ekki með pláss þá erum við aldrei að ná í skottið á okkur,“ segir Sigurður ómyrkur í máli.

Hverjar væru leiðir til úrbóta?

„Að styrkja greiningargetu kerfisins þannig að hagaðilar skilji gögnin. Fyrir ekki mörgum árum voru engin greiningartæki á húsnæðismarkaðnum,“ svarar Sigurður, „Samtök iðnaðarins tóku sig til og fóru að telja byggingarkranana á höfuðborgarsvæðinu og gerðu það lengi vel. Það eru ekki nema fimm ár síðan HMS var stofnuð og tók við af þessu og HMS hefur gert gríðarlega vel í að bæta gögnin og gagnagæðin en við þurfum að gera betur,“ segir hann enn fremur.

Stórauka þurfi byggingarheimildir að mati framkvæmdastjórans, Samtök sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu þurfi til dæmis að líta til þess að þróunaráætlanir þeirra endurspegli ekki greiningarniðurstöður HMS, stofnunar sem taki tillit til þarfa samfélagsins. Lokaorð Sigurðar Stefánssonar framkvæmdastjóra Aflvaka fela í sér einfalt svar við spurningu sem í fyrstu virðist annað en einföld:

„Það er engin töfralausn, við þurfum bara að byggja meira, byggja hraðar og byggja rétt.“