Er heppilegt að kaupa íbúð um þessar mundir?

Nú þegar mikið er fjallað um hugsanlega verðlækkun á fasteignamarkaði þykir mér rétt að draga upp mynd af því hvernig verðlækkunin getur komið við fjárhagslega stöðu venjulegs launafólks. Til að átta sig á áhrifunum tek ég dæmi um hjón með tvö börn og kaupverð á dæmigerðri þriggja herbergja íbúð í Grafarholti (upplýsingar úr auglýsingum á fasteignavef Mbl.). Kaupin eru fjármögnuð með 80% láni frá Íbúðalánasjóði (hámark 18 millj.) og það sem á vantar hjá SPRON. Kaupverðið og kostnaðarliðir eru sýndir hér í TÖFLU 1. Eign hjónanna í íbúðinni er nú kr. 5.000.000 og áhvílandi skuld er 20.000.000 kr.

Þegar þessu er lokið tekur þessi venjubundna framfærsla við. Þá þarf að greiða af lánum, tryggja, greiða fasteignagjöld og gera innkaup svo eitthvað sé nefnt. Í TÖFLU 2 eru teknir saman þeir liðir sem ná til helstu þátta framfærslunnar. Hér er um að ræða lágmarkstölur en sjá má nánari umfjöllun um framfærslu á vef Ráðgjafastofu um fjármál heimilanna (www.rad.is).

Ef svo fer að verðbólga næstu mánuði verði um 10% (þ.e. vísitala neysluverðs hækki um 10%) og verðlækkun húsnæðis um 20% gangi eftir á sama tíma breytist TAFLA 2 hér að framan mikið. TAFLA 3 sýnir greiðslubyrðina í TÖFLU 2 eftir að lánið og verðlag hefur hækkað um 10%.

Greiðslubyrði lánanna hækkar um 11.000 krónur á mánuði en framfærslan um 28.100 krónur. Launin þurfa að hækka úr sem nemur 342.000 í 397.000 eða um 55.000 krónur. Þetta jafngildir launahækkun upp á 16%. Barnabætur lækka um 2.300 kr. vegna tekjuskerðingarákvæða að öllu óbreyttu. En hvernig fer með nettó-eignina. Þetta er skoðað í TÖFLU 4.

Hérna er eignin orðin 110% veðsett. Lánið er m.ö.o. hærra en markaðsvirði eignarinnar. Hjónin hafa tapað þeim 5.000.000 sem þau settu upphaflega í kaupin auk þess að skulda 2.000.000 meira en þau eiga. Eignatapið er þannig samtals 7.000.000 króna þrátt fyrir að þau hafi verið að greiða afborganir og vexti sem nema einni til tveimur milljónum yfir tímabilið.

Er fasteignaverð líklegt til að lækka um 20% á næstu mánuðum? Skoðum þetta nánar. Í meðfylgjandi súluriti eru borin saman fermetraverð í byggingarkostnaði annars vegar og fermetraverð á markaði fyrir tímabilið 2000 til 2008 hins vegar. Í súluritinu er bætt við

byggingarkostnaðinn 60% álagningu eins og um venjulega söluvöru sé að ræða. Þessi verð fylgjast ágætlega að fyrir árin 2000 til 2004. Veruleg hækkun markaðsverðs er síðan greinileg 2005 en þá er útlánastarfsemi bankanna komin í fullan gang á fasteignamarkaði. Eins og staðan er á árinu 2007 gefur þetta til kynna að fermetraverðið sé um 30% hærra en gilti árin 2000 til 2004. Þetta gefur tilefni til að ætla að rúm sé fyrir allt að 25% verðlækkun ef verðið árin 2000 til 2004 hafi verið nálægt jafnvægisverði. Það er því rík ástæða fyrir kaupendur fasteigna að taka fullt mark á spá Seðlabanka Íslands um allt að 30% verðlækkun fasteignaverðs á komandi mánuðum. Það er líka afar brýnt fyrir launafólk að gæta vel að þeim fjármunum sem það hefur náð að koma sér upp, oft á löngum tíma.

Fyrir þá sem hafa efasemdir um að ofangreind atburðarás geti gengið eftir má nefna til samanburðar að vísitala neysluverðs til verðtryggingar hefur hækkað um 8,1% sl. 12 mánuði en við það hækkar 20 millj. króna lán um kr. 1.620.000 og greiðslubyrði lánsins um kr. 8.900 á mánuði. Það jafngildir um kr. 15.000 í launum. Sú verðhækkun sem kom fram milli áranna 2004 og 2005 var um 30% og kom fram á 14 mánuðum.