Spá Seðlabankans kannski ekki fjarri lagi

Eftir Grétar Júníus Guðmundsson

gretar@mbl.is HÚSNÆÐISVERÐ á Bretlandi mun lækka um allt að 25% á næstu tveimur árum, samkvæmt nýlegum spám sérfræðinga á húsnæðismarkaði þar í landi, ef aðstæður á fjármálamarkaði breytast ekki til batnaðar. Þetta er ekki svo fjarri spá Seðlabanka Íslands frá því í byrjun aprílmánaðar um allt að 30% raunlækkun á húsnæðisverði hér á landi á næstu tveimur árum. Sú spá bankans hefur vakið hörð viðbrögð ýmissa aðila hér.

Rétt er að taka fram að munurinn á spá Seðlabankans annars vegar og bresku spánum hins vegar er meiri en sá fimm prósentustiga munur sem er á 30% og 25%. Ástæðan er sú að spá Seðlabankans miðast við raunlækkun en bresku spárnar nafnverðslækkun.

Það eru greiningarfyrirtækin Savills og Hometrack, sem hvort um sig vinnur að greiningu á stöðunni á húsnæðismarkaðinum á Bretlandi, sem hafa spáð allt að 25% lækkun á fasteignaverðinu þar, samkvæmt frétt á breska fréttavefnum TimesOnline . Í fréttinni er haft eftir Yolande Barnes, sem er framkvæmdastjóri hjá Savills, að aðstæður á lánamarkaði þyrftu að breytast mikið til að koma í veg fyrir að spáð lækkun á húsnæðismarkaðinum á Bretlandi á næstu tveimur árum gangi eftir. Segir hún að ef lánaframboðið hjá bönkunum muni aukast á ný sé líklegt að verðlækkunin verði jafnvel töluvert minni en spá fyrirtækisins geri ráð fyrir. Ef framboðið verði í samræmi við þarfir sé líklegt að fasteignaverðið muni ekki lækka meira en um 4% á þessu ári og að hámarki um 2% á næsta ári. Þar sé því mikill munur á samanborið við spá um allt að 25% verðlækkun.

Hræðsluáróður og raus

Spá Seðlabanka Íslands um allt að 30% raunlækkun á húsnæðisverði hér á landi á næstu tveimur árum hefur vakið hörð viðbrögð. Þannig hafa fasteignasalar til að mynda gagnrýnt Seðlabankann harkalega og talað um hræðsluáróður og svartagallsraus. Og sumir stjórnmálamenn hafa sagt að spá bankans sé óþarflega svartsýn. Hafa ýmsir sagt að litlar líkur séu á því að spáin muni ganga eftir. Þá hefur heyrst að Seðlabankinn sé að setja þetta svartsýna spá fram í þeim tilgangi að tala fasteignaverðið niður til að auka líkurnar á því að bankinn nái fyrr fram verðbólgumarkmiði sínu.

Eins og þekkt er hefur Seðlabankanum ekki beint gengið vel við það markmið á þeim sjö árum sem liðin eru frá því sú stefna var tekin upp hjá Seðlabankanum að einbeita sér að því að halda verðbólgunni niðri. Til viðbótar má svo geta þess að aðrir sem hafa spáð fyrir um þróun húsnæðisverðsins hér á landi hafa ekki spáð eins mikilli lækkun á næstu tveimur árum og Seðlabankinn.

Þetta er matsatriði

En hversu raunhæf er spá Seðlabankans um allt að 30% raunlækkun á húsnæðisverði hér á landi á næstu tveimur árum? Vissulega er um spá að ræða. Eins og segir í aprílhefti Peningamála Seðlabankans, þar sem spáin kemur fram, byggjast spár bankans á haglíkönum og mati sérfræðinga á ýmsum þáttum sem gætu haft áhrif á efnahagsframvinduna. Þetta er matsatriði. Það sem vegur hins vegar nokkuð þungt er, að ef spá Seðlabankans gengur eftir, verður raunverð húsnæðis í lok spátímans komið í meðaltal áranna 1995-2007. Hækkunin á húsnæðisverðinu hefur nefnilega verið svo rosalega mikil á undanförnum misserum og árum, eða frá árinu 2004, að þrátt fyrir allt að 30% raunlækkun á næstu tveimur árum, yrði verðið í lok þess tíma ekki óeðlilega lágt.

Meiri sveiflur hér

Frá því hefur verið greint í Viðskiptablaði Morgunblaðsins , og það kemur einnig fram í Peningamálum Seðlabankans, að húsnæðisverð hefur víðast hvar hækkað mikið á umliðnum árum, en þó með mesta móti hér á landi. Sveiflan upp á við hefur því verið meiri hér en annars staðar. Því má segja að það sé á vissan hátt skiljanlegt að Seðlabankinn reikni með því að sveiflan niður á við verði hugsanlega meiri hér en í nágrannalöndunum.

Með hliðsjón af því sem sérfræðingar á Bretlandi hafa nú spáð verður að segjast að spá Seðlabankans um allt að 30% raunlækkun húsnæðisverð á næstu tveimur árum hér á landi sést í öðrum ljósi en þegar hún kom fyrst fram. Hún er kannski ekki eins fráleit og mörgum þótti í fyrstu. Hins vegar er næsta víst að það sama á væntanlega við hér og á Bretlandi, að ef lánaframboð eykst myndi verðlækkunin líklega verða minni en ella. Þá kemur hins vegar upp vandamálið með verðbólguna. Hún færi þá hugsanlega alveg úr böndunum, og finnst mörgum eflaust nóg um nú þegar. Ekki þarf að hafa mörg orð um að fátt er verra fyrir íbúðaeigendur og atvinnulífið reyndar ennig en mikil verðbólga.