Stuðlar að jafnvægi og trausti á fasteignamarkaðnum

Eftir Ívar Ragnarsson

Það hefur verið athyglisvert að lesa skrif um Íbúðalánasjóð undanfarna daga og vikur. Í þeim má t.a.m. finna einkennilega túlkun á því hvers vegna peningamálastefna Seðlabankans virkar ekki sem skyldi og eins hvers vegna ójafnvægi ríkir í íslensku hagkerfi. Í umræðu um þessi mál er mikilvægt að geta gert sér grein fyrir nokkrum þáttum sem skipta máli og virðast sjaldan koma fram í umræðunni um Íbúðalánasjóð.

Áhrif innkomu banka á lánamarkaðinn árið 2004

Þegar bankar og sparisjóðir komu af krafti inn á íbúðalánamarkaðinn árið 2004 buðu þeir skuldurum fasteignaveðlána til að skuldbreyta lánum sínum. Með þessu gátu lántakendur t.a.m. skuldbreytt eldri fasteignalánum ásamt öðrum skammtímaskuldum. Jafnframt var ekkert hámarkslán á lánveitingarnar og náðu þær um tíma allt að 100% veðsetningarhlutfalli m.v. markaðsvirði fasteigna. Slíkt kann að vera afar þensluhvetjandi, sérstaklega þegar markaðurinn er óundirbúinn og ýtti það vafalítið undir hækkandi fasteignaverð á þeim tíma.

Íbúðalánasjóður bauð (og býður) ekki upp á endurfjármögnun fasteignaveðlána og útlánasafn sjóðsins minnkaði umtalsvert á þessum tíma vegna gríðarlegra uppgreiðslna, en uppgreiðslur gagnvart sjóðnum námu í kringum 18 milljörðum á mánuði að meðaltali fyrstu mánuði eftir innkomu banka og sparisjóða á fasteignalánamarkaðinn árið 2004. Meðalútlán Íbúðalánasjóðs hafa verið rúmlega 5,1 milljarður á mánuði frá september 2004 til mars 2008 og hafa útlán sjóðsins sveiflast hóflega í kringum meðaltal á þeim tíma. Frá september til desember 2004 lánuðu bankar og sparisjóðir að meðaltali 28,9 milljarða króna á mánuði í verðtryggð fasteignaveðlán, en í mars 2008 nam þessi tala einungis um 918 milljónum króna (Mynd 1) – Þegar þessar tölur eru skoðaðar hlýtur að vakna spurning um hvernig Íbúðalánasjóður geti verið ógn við jafnvægi í hagkerfinu?

Skammtíma nafnvextir og langtíma raunvextir

Útlán Íbúðalánasjóðs eru að mestu á föstum langtíma raunvöxtum, á meðan Seðlabankinn berst við verðbólgu með skammtíma nafnvöxtum. Þessir tveir vaxtaflokkar eru ólíkir og því kann að vera torvelt að bera þá saman.

Hinn 1. nóvember sl. hækkaði Seðlabanki Íslands stýrivexti um 0,45 prósentustig. Ávöxtunarkrafa íbúðabréfa, sem eru þau bréf sem Íbúðalánasjóður selur á skuldabréfamarkaði til að fjármagna útlán sín, var í hæstu hæðum um það leyti og hækkaði Íbúðalánasjóður vexti um samtals 0,65 prósentustig í tveimur útboðum, í nóvember og desember. Íbúðalánasjóður fór ekki í útboð aftur fyrr en 18. apríl á þessu ári. Á því tímabili hafði ávöxtunarkrafa íbúðabréfa lækkað umtalsvert, þrátt fyrir að Seðlabanki Íslands hafði hækkað stýrivexti um samtals 1,75 prósentustig á sama tíma (Mynd 2). Útlánsvextir Íbúðalánasjóðs lækkuðu um 0,05-0,30 prósentustig eftir vaxtaflokkum í kjölfar útboðsins, sem endurspeglast að mestu í lækkandi ávöxtunarkröfu íbúðabréfa og sýnir að ekki þarf endilega að vera mikil fylgni milli langtíma raunvaxta (vaxta Íbúðalánasjóðs) og skammtíma nafnvaxta (vaxta Seðlabankans).

Þó breytingar verði gerðar á hlutverki Íbúðalánasjóðs er ekki þar með sagt að peningamálastefna Seðlabankans verði skilvirkari. Það skýrist af háu hlutfalli verðtryggðra vaxta (raunvaxta) á innlendum íbúðalánamarkaði. Því má segja að vaxtastig sjóðsins hafi haft minniháttar áhrif á þenslu efnahagslífsins. Þar kann lánsframboð að hafa skipt mun meira máli á undanförnum árum. Þar sem útlán Íbúðalánasjóðs eru bundin við 18 milljóna króna hámarkslán, tengingu við brunabótamat ásamt matsverðmæti lóðar og 80% lánsfjárhlutfall (sem er í fæstum tilvikum uppfyllt vegna tengingar við brunabótamat), getur sjóðurinn með afar takmörkuðum hætti sinnt eftirspurn á fasteignamarkaði. Því má gera ráð fyrir að lánsframboð banka og sparisjóða hafi hingað til haft mun meiri áhrif á þenslu en útlán Íbúðalánasjóðs á undanförnum árum.

Um mikilvægi Íbúðalánasjóðs

Það er nauðsynlegt að til staðar sé hverju sinni lánsfé á íbúðalánamarkaði því að öðrum kosti kynni að vera gríðarleg hætta á að djúpstæð lægð myndi ná tökum á innlendum fasteignamarkaði sem gæti endað með ófyrirsjáanlegum afleiðingum fyrir innlent efnahagslíf, þ.m.t. fjármálastofnanir, lífeyrissjóði, og síðast en ekki síst, almenning í landinu.

Íbúðalánasjóður og forverar hans hafa veitt landsmönnum fasteignalán í yfir 50 ár, óháð búsetu. Sjóðurinn stuðlar að jafnvægi og trausti á fasteignamarkaði og er því eftir sem áður mikilvæg stoð fyrir íslenskt efnahagslíf.

Heimildir:

Seðlabanki Íslands og Íbúðalánasjóður.