Bólan sprungin – óveðursský í augsýn

Eftir Magnús Halldórsson

magnush@24stundir.is

Rúmlega 200 fermetra einbýlishús með tvöföldum bílskúr og sundlaug í garði í Kissimee-hluta Flórídaríkis, sem er þekktur sumarleyfisstaður í jaðri Orlando, kostar nú 150 þúsund dollara, eða tæplega fjórtán milljónir íslenskra króna á núvirði.

Sama hús hefði fyrir rúmlega ári kostað rúmlega tvöfalt meira. „Þetta er dæmi um hversu mikið verðfallið á fasteignum hefur verið á stórum svæðum í Bandaríkjunum. Grunnástæður þessara hamfara á fasteignamarkaði hafa vitanlega komið í ljós að undanförnu, þegar hrikt hefur í stoðum bandaríska fjármálakerfisins,“ segir Pétur Sigurðsson, sem starfað hefur sem löggiltur fasteignasali í Flórída frá því árið 2001.

Niðursveifla á fasteignamörkuðum í Bandaríkjunum hefur teygt anga sína víða. Hrun á stoðum húsnæðalánakerfisins hefur haft keðjuverkandi áhrif á stöðuna á fasteignamarkaðnum vestra. „Ég er ekki viss um Íslendingar geri sér grein fyrir því hversu miklar hamfarir hafa átt sér stað á húsnæðismarkaðnum í Bandaríkjunum. Það hefur allt breyst. Verðið auðvitað lækkað gríðarlega, en svo hefur aðferðafræðin við það að kaupa hús líka breyst mikið. Áður gátu allir keypt hús á lánum en núna er meira og minna allt stopp og óljóst hvað tekur við,“ segir Pétur.

Bandaríkin og Ísland

Verðmæti einbýlishússins í Flórída jafngildir verði tæplega 50 fermetra íbúðar í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hér á landi. „Þetta er staðan í Flórída núna. Það standa þúsundir húsa tómar eftir þessa gríðarlegu niðursveiflu. En það sjá margir kauptækifæri í þessari stöðu. [Milljarðamæringurinn] Warren Buffett er ekki sá eini sem telur skynsamlegt að kaupa fasteignir núna,“ segir Pétur og vitnar til frétta fjölmiðla vestra af kaupum Buffetts á fasteignum í Flórída og víðar. Um þúsund Íslendingar eiga hús í Flórída og finna beint fyrir niðursveiflunni þar.

Ólíkt lánafyrirkomulagi í flestum ríkjum með þróaða fjármálamarkaði hafa íbúar í mörgum ríkjum Bandaríkjanna möguleika á því að núllstilla stöðu sína gagnvart lánveitanda með því að „skila“ húsi til hans. Í árferðinu sem ríkt hefur hafa íbúarnir einfaldlega labbað út úr húsum sínum, þegar í óefni hefur verið komið, og skilið þau eftir án þess að bankar hafi getað gert kröfu í neitt annað en húsin. Þetta, meðal annars, hefur hraðað verðfalli á fasteignum í Bandaríkjunum. Heilu hverfin standa tóm. Húsin í þeim á ábyrgð lánveitenda sem margir hverjir eiga í fjárhagserfiðleikum.

Íslenski veruleikinn er annar. Staða lántakenda er mun áhættumeiri og verri hér, fari svo að verðfall verði á húsnæðismarkaði samhliða auknu atvinnuleysi og hárri verðbólgu. Seðlabankinn telur 30 prósenta raunlækkun á húsnæðisverði til ársins 2010 vera varlega áætlaða. Greiningardeildir bankanna spá 6 til 10 prósenta lækkun nafnverðs, sem jafngildir á milli 20 og 30 prósenta lækkun raunverðs miðað við verðbólgu nú.

Enda þótt kaupendur húsnæðis hafi greitt samviskusamlega af lánum sínum hækkar höfuðstóll þeirra sífellt, einkum vegna mikillar verðbólgu. Rúmlega 22 milljóna króna lán sem tekið var í mars 2006 hefur hækkað um 4,9 milljónir króna til dagsins í dag þrátt fyrir 125 þúsund króna afborganir á mánuði. Dæmi um þetta var til umfjöllunar í 24 stundum síðastliðinn fimmtudag.

Erfið staða framundan

Mikil verðbólga ofan í verðlækkanatímabil á húsnæðismarkaði getur haft í för með sér harðan skell fyrir íslenskt efnahagslíf, að mati marga viðmælenda 24 stunda. Í raun harðari skell hér en víðast hvar annars staðar á meðal þróaðra ríkja, sé horft til íbúðareigenda frekar en lánveitenda. Þar ræður mestu að lán fólks hafa hækkað töluvert fram yfir kaupverð á síðustu árum, einkum vegna hárra vaxta og verðbólgu. Staðan er því sú að fólk skuldar töluvert meira í fasteigninni en þegar gengið var frá kaupum á henni í mörgum tilfellum. Afborganirnar hafa dugað skammt. Miðað við fyrrnefnt dæmi hefur lánið hækkað um 170 þúsund á mánuði þrátt fyrir 125 þúsund króna afborgun á mánuði. Samkvæmt nýjustu tölum Hagstofunnar skulda heimilin í landinu 1.000 milljarða til banka sem er með því mesta sem þekkist á heimsvísu. Húsnæðisliðurinn er þar stærstur.

Samkvæmt tölum sem fyrirtækjasvið Landsbankans tók saman fyrir hagspá greiningardeildar Landsbankans, sem kynnt var 23. september síðastliðinn, eru 2.400 íbúðir á höfuðborgarsvæðinu tilbúnar – eða á síðustu byggingarstigum – en hafa ekki verið seldar. Mat Landsbankans er að þessi staða gæti mætt þörf fyrir nýbyggingar til tveggja ára. Það gefur vísbendingu um að mikið kólnunarskeið sé framundan – sem þó er þegar hafið – í byggingariðnaði.

Búið í bili – svart framundan

Miklu uppbyggingarskeiði á húsnæðismarkaði virðist vera lokið, að minnsta kosti í bili, sé mið tekið af framboði húsnæðis.

Fasteignaverð hefur hækkað víðs vegar um heiminn á undanförnum árum, samhliða góðum kjörum á lánsfé. Kaupsýslumaðurinn Georges Soros segir bandaríska seðlabankann hafa lagt grunninn að stöðu mála á fasteignamörkuðum á heimsvísu með verðlagningu sinni á fé. „Fasteignaverðbólan“ í heiminum er meðal þess sem Soros fjallar um í nýjustu bók sinni (New Paradigm for Financial Markets).

Í eitt ár, frá júlí 2003 til sama mánaðar ári seinna, voru vextir á fé frá seðlabankannum eitt prósent, sem þá var lægsta vaxtaprósenta í hálfa öld. Á þessu tímabili „flaut allt“ í peningum, svo vitnað sé til orða Soros. Bankar lánuðu til fasteignakaupa í stórum stíl – hér á landi sem og víða annars staðar – sem skapaði ástand sem Soros segir að flestir séu sammála um að hafi verið „bóla“. Í öllum grundvallaratriðum þurfa fjármálastofnanir, fjárfestar og seðlabankar að breyta starfsaðferðum sínum er varða fasteignamarkaðinn, segir Soros í bókinni sem kom út í apríl. Hann segir jafnframt að jafnvægi muni ekki nást fyrr en að nokkrum árum liðnum. Á meðan þurfi hagkerfi þjóða heimsins að glíma við afleidd vandamál bandaríska hagkerfisins.

Víðtæk og óljós áhrif

Fall margra af stærstu fjármálafyrirtækjum heims er þegar farið að hafa víðtæk áhrif út um allan heim. Meðal annars á fasteignamarkaði, þar sem aðgengi að lánsfé – sem undanfarin ár hefur verið drifkraftur fasteignamarkaða – er orðin enn takmarkaðara en það var. Mikil varfærni og áhættufælni einkennir starf banka, hér á landi sem annars staðar. Líklegt má telja að útlán til einstaklinga og fyrirtækja muni minnka enn meira á næstu misserum.

Hér á landi hefur veltan á fasteignamarkaði dregist meira saman en í öðrum ríkjum Evrópu. Tólf mánaða meðaltalsvelta á fasteignamarkaði hefur dregist saman um 76 prósent, sé mið tekið af stöðunni á sama tímabili í fyrra. Einkum vegna þess að íslenskir bankar byrjuðu fyrr að draga hratt saman útlán sín til fasteignakaupa, vegna þess hversu erfitt hefur verið fyrir þá að fjármagna starfsemi sína. Þrátt fyrir að ríkisstjórn Íslands hafi rýmkað útlánaviðmið Íbúðalánasjóðs – meðal annars breytt viðmiði hámarksláns í markaðsverð úr brunabótamati – þá hefur lítið líf færst í markaðinn. Slök lánskjör og óvissa í atvinnulífi dregur úr áhrifum breytinga á sjóðnum, að mati flestra viðmælenda 24 stunda.

Erfitt er að segja til um hvort skellur sé framundan á fasteignamarkaðnum – það er miklar verðlækkanir sem lántakendur ráða illa við samhliða samdrætti í atvinnulífi – en ástæða er til þess að fara varlega, að mati viðmælenda 24 stunda. Áhrifin af niðursveiflu bandaríska hagkerfisins, þar sem „fasteignabólan“ sprakk með hvelli, eru þegar orðin íslenskum byggingariðnaði þungbær. Óveðursskýin eru í augsýn en „nú reynir á okkur fyrir alvöru“ eins og einn viðmælenda 24 stunda komst að orði og átti við Íslendinga alla en ekki bara fyrirtækin sjálf.