Fasteignamat á óvissutímum

ÞAÐ er árviss atburður á aðventunni að Fasteignamat ríkisins (FMR) birti nýtt mat á verðmæti allra fasteigna landsmanna miðað við næstliðinn nóvembermánuð. Þetta eru tölur sem snerta flesta landsmenn með beinum eða óbeinum hætti. Hversu traustar eru þær og hverju skiptir það? Er fyrirkomulag fasteignamats eins gott og það ætti að vera?

Framkvæmd fasteignamats

Samkvæmt lögum er fasteignamati ætlað að endurspegla „gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í nóvembermánuði næst á undan matsgerð“. Matið innir af hendi sérstök ríkisstofnun, Fasteignamat ríkisins (FMR). Stofnunin heldur skrá um allar fasteignir, Landsskrána, og safnar skilmálum allra kaupsamninga í gagnagrunn. Þannig berast raungögn um söluverð fasteigna sífellt til FMR. Á grundvelli þeirra ákveður yfirmatsnefnd árlega „framreiknistuðla“. Umfram það að matið byggist á raungögnum er lítið upplýst um aðferðafræðina. Sér í lagi kemur ekki fram hversu mikil óvissa fylgir því. Þess vegna er erfitt að meta hversu góða mynd fasteignamatið gefur af þeim veruleika sem því ætlað að endurspegla.

Skiptir fasteignamatið máli?

Fasteignamat er notað í tvennum mikilvægum tilgangi. Í fyrra lagi ákvarðar matsverðið stofn til tekna sveitarfélaga af fasteignagjöldum. Það hefur þar með áhrif á það hvernig gengur að fjármagna samneyslu á borð við leikskóla og grunnskóla. Í síðara lagi er matið notað sem mælikvarði á gangverð eigna, t.d. þegar metið er veðhlutfall fasteignatryggðra lána hjá lánastofnunum í samræmi við eftirlitsreglur Fjármálaeftirlits. Þetta getur undir vissum kringumstæðum ráðið úrslitum um það hvort lánastofnun uppfyllir þau lágmarksskilyrði sem gera Fjármálaeftirlitinu kleift að heimila áframhaldandi starfsemi hennar.

Því er ljóst að ólíkir hagsmunir eru undir fasteignamatinu komnir og spurning hvort þeir eru samrýmanlegir. Hvers vegna ættu sveiflur í markaðsverði fasteigna að koma sjálfkrafa fram í tekjustofnum sveitarfélaga, hvort sem það er til hækkunar eða lækkunar? Ætla mætti að matsgerð sem getur kollvarpað uppgefnum eiginfjárgrundvelli lánastofnana byggðist á forsendum sem óháðir rannsóknaraðilar geta metið eða sannreynt? Það er þó ekki raunin, því svo virðist sem FMR fylgi þeirri meginreglu að synja rannsóknaraðilum um aðgang að raungögnum sínum um söluverð íbúða.

Væntanlegt fasteignamat

Nokkur eftirvænting ríkir um þessar mundir gagnvart væntanlegu mati. Sökum þess hve mikið hefur dregið úr viðskiptum með fasteignir berast FMR umtalsvert minni gögn um raunverð fasteigna nú en áður. Lætur nærri að kaupsamningum hafi fækkað um 80% eða meira. Þetta hefur í för með sér að matið í ár verður sem því nemur óvissara en áður. En það er fleira sem vekur ugg um gæði þess. Frá markaðnum berast þær upplýsingar að mikill meirihluti kaupsamninga sem gerðir eru um þessar mundir feli í sér makaskipti á eignum. Við þá bætist síðan viðskipti milli tengdra aðila, svo sem innan fjölskyldu, en aðeins óverulegur hluti kaupsamninga eigi uppruna sinn í beinni sölu. Það fylgir sögunni að í þessum sjaldséðu beinu viðskiptum sé uppgefið nafnverð gjarna um þriðjungi lægra en í hinum samningunum. Þetta bendir til þess að fasteignamat ársins 2008 gæti orðið hvort tveggja í senn, ótraust og stórlega ofmetið. Því miður er erfitt fyrir rannsóknaraðila að gera sér grein fyrir hvaða fótur er fyrir þessu vegna þess að upplýsingagjöf FMR er svo takmörkuð sem raun ber vitni. Við þetta er því að bæta að jafnvel þó framreikningur ársins gæfi góða og rétta mynd af „gangverði í nóvember“ eins og lög gera ráð fyrir, þá er hætt við að það tiltekna punktmat verði fljótt að ofmati ef fasteignaverð lækkar enn á næstu mánuðum eins og spár gera ráð fyrir. Þetta kunna að vera góðar fréttir fyrir sveitarfélög. En ekki er víst að það sama eigi við um lánastofnanir, enda ólíklegt að þær vilji gefa ranga mynd af eiginfjárstöðu sinni og útlánagæðum vitandi vits. Því vaknar sú spurning hvort þörf sé á breytingum á starfsháttum og hlutverki FMR?

Tryggjum gagnsæi fasteignamats

Ekki er víst að það sé heppilegt fyrirkomulag að tengja tekjustofna sveitarfélaga við markaðsverð fasteigna á þann hátt sem núgildandi löggjöf gerir ráð fyrir. Til þess að verðmat endurspegli gangverð þarf það að geta sveiflast með gangverðinu. En það er ekki endilega kostur þegar skattstofnar eiga í hlut. Helstu skilyrðin sem mat á tekjustofnum þarf að uppfylla er að það sé nokkurn veginn stöðugt og dreifi skattbyrðunum á nægilega réttlátan hátt til að sátt geti ríkt um það. Ekki verður annað séð en að núverandi fasteignamat gæti uppfyllt þessi skilyrði.

Um gott mat á gangverði gegnir öðru máli. Markaðurinn breytist sífellt og matið þarf að endurspegla þá þróun jafnóðum. Aðferðirnar þurfa einnig að leyfa markaðsaðilum að meta óvissu verðmatsins, bæði almennt og í einstökum tilfellum. Þær þurfa að leyfa hagspár um markaðinn og tengingu verðþróunar við önnur hagræn gögn í rannsóknaskyni. Núverandi matsaðferðir FMR uppfylla ekkert þessara skilyrða eftir því sem næst verður komist. Þess má geta að vandinn er ekki einskorðaður við fasteignamat sem slíkt, heldur skortir einnig nokkuð á að gagnasöfnun sé almennt í góðum farvegi á þessu sviði. Skemmst er að minnast fjölmiðlaumfjöllunar þar sem fram kom að ógerlegt hafi reynst að afla traustra gagna um húsnæði í byggingu til rannsókna á þenslu á fasteignamarkaði.

Sú mikla óvissa sem einkennir fasteignamarkaðinn þessa dagana kallar á gagnrýni, frjálsar rannsóknir og aðhald og þar með einnig á endurskoðun verkefna FMR. Í stað þess að eigna stofnuninni það mótsagnakennda hlutverk að meta í senn gangverð og skattstofn ætti að einskorða verkefni hennar við að meta hið síðarnefnda en gefa rannsóknir á hinu fyrrnefnda frjálsar. Til þess að koma þessu á þarf ekki annað en að veita rannsóknasamfélaginu aðgang að gagnagrunnum FMR, að sjálfsögðu með eðlilegum takmörkunum sem lúta að rannsóknasiðferði. Kaupsamningar eru nú þegar opinber gögn og öllum heimil, enda er þeim þinglýst beinlínis í því skyni að tryggja að svo sé. Hér er um lítið skref að ræða fyrir löggjafann. En fyrir gagnsæi og skilvirkni á þeim eignamarkaði landsins sem flesta varðar væri þetta stórt stökk.