Að brúa gjána milli kaupenda og seljenda

Fasteignasalar fá oft það erfiða hlutverk að útskýra fyrir seljanda af hverju hans verðhugmynd er of há og síðan að útskýra fyrir kaupandanum af hverju hans verðhugmynd er of lág. Á Íslandi er þetta auðveldara en í Flórída þar sem íslensk stjórnvöld gæta þess vel að almenningur fái sem minnstar upplýsingar um hvað er um að vera á markaðnum, þar af leiðandi virðast seljendur ekki gagnrýna tölur fasteignasala eins mikið á Íslandi og í Flórída. Á hinn boginn er mjög auðvelt aðgengi að upplýsingum í Flórída um hvað er að gerast í hverfinu þínu, þú þarft bara að setjast við tölvu og biðja um upplýsingarnar. Það eina sem þú þarft að gæta að er að heimasíðan sem þú ferð inná sé með rauntölum en ekki auglýsingasíða með gylliboðum og eldgömlum tölum.

Seljandi á oft erfitt með að skilja hvað markaðsöflin eru búin að gera við verðmæti hússins hans, að húsið sem hann keypti um mitt ár 2007 fyrir $299.000 skuli ekki seljast fyrir meira en $185.000 í dag eða næstum því 40% lægra verð en fyrir tæpum sjö árum. Við getum einnig litið á hvað miðjuverð fasteigna í Mið-Flórída var í júní 2007 og hvað miðjuverð fasteigna hér er í dag, í júní 2007 var miðjuverðið $252.500 en $149.950 í janúar á þessu ári eða rétt rúmlega 40% lægra. Síðan koma menn eins og ég, við ritum um að markaðurinn sé að rétta úr sér, fasteignaverð hafi hækkað um 13,8% þetta árið og 17,59% hitt árið og þetta sé allt að koma til baka. Það sem við gleymum að tala um í gleði okkar yfir því að fjárfestingin ykkar sé að koma til baka og að tapið ykkar sé að minnka er að verð fasteigna á markaðnum hérna féll um 60% og að þetta er 13,8% og 17,59% hækkun ofan á 40% af verðinu sem eignin féll niður í.

Tökum sem dæmi, í janúar 2011 var miðjuverð fasteigna í Mið-Flórída komið niður í $94.900, það ár hækkaði verðið um 13,8% og var komið upp í $108.000 í janúar 2012. Menn glöddust yfir þessari leiðréttingu og töluðu um að markaðurinn væri loksins farinn að sýna jákvæð viðbrögð eftir hrunið. Árið 2012 hækkar verðið ennþá meira og er komið í $127.000 í janúar 2013 eða sem svarar 17,59% hækkun, við fagmennirnir fögnuðum ákaft og sögðum að nú færi að styttast í að markaðurinn væri búinn að leiðrétta sig. Það væru betri tímar framundan. Svo þegar tölur janúarmánaðar komu og sýndu miðjuverð $149.950 þá vissum við það, þessi hækkun upp á 18,07% kom miðjuverði fasteigna upp í eðlilegt sögulegt verðlag. Það er að verð fasteigna í Mið-Flórída er í dag komið í sögulegt jafnvægi, verð í Mið-Flórída hækkar að jafnaði um 3,11% á ári.

Um mánaðamótin janúar og febrúar síðastliðin voru 9.927 fasteignir til sölu (eingögngu íbúðarhúsnæði talið), í janúar seldust 1.800 eignir sem segir okkur að lagerinn dugar í 5,5 mánuði. Það er talið að við sex mánaða lagermarkið þá breytist markaðurinn úr seljandamarkaði í kaupendamarkað, þ.e. áhrif kaupenda á verð verða meiri eftir því sem fleiri eignir eru á markaðnum. Einnig var athyglisvert að sjá að 1.180 eignir voru annaðhvort teknar af markaðnum eða að söluheimildin til fasteignasala rann út. Í Mið-Flórída er hver eign einungis skráð einu sinni á markað, ekki eins og á Íslandi allt að fimm sinnum, þannig að þetta eru rauntölur um eignirnar.

Ég hef verið áskaður um að tala niður fasteignaverð og gera lítið úr því en þeir sem tala á þennan hátt hljóta að vera af rómverskum ættum, þar sem sendiboðar sem fluttu fréttir sem taldar voru neikvæðar voru hálshöggnir. Ég er auðvitað ósammála þessu áliti og bendi á að ég er einungis að flytja fréttir og fræða menn um hvað er að gerast á markaðnum. Það gleymist oft í umræðunni um verð á fasteignum að jafnvel þótt við fasteignasalar stöndum okkur vel og náum góðum kaupsamningi að mati seljanda þá þarf eignin að standast mat og vera gott veð fyrir lánið sem kaupandinn fær.

Að amerískum sið þá var nauðsynlegt að finna sökudólga fyrir fasteignabólunni. Þó að það geti hver heilvita maður séð að það var sameiginleg aðkoma allra aðila fasteignamarkaðarins sem olli fasteignabólunni, þá voru matsmenn og bankar lagðir í einelti. Hópur matsmanna sem vann fyrir bankana missti réttindi sín og bankar voru látnir greiða bætur, það voru settar á stofn sjálfstæðar þjónustumiðstöðvar sem matsmenn geta sótt verkefni til og fengið greitt eftir úboðskerfi. Í dag eru matsmenn svo hræddir við að gera mistök eða verða sakaðir um að hækka markaðsverð að þeir halda að sér höndum og gæta vel að því að verð eignarinnar sé í samræmi við það sem er að gerast í nágrenninu. Þetta verður stundum til þess að við verðum að semja upp á nýtt um lægra verð á eigninni því matsmaðurinn segir að hún sé annars ekki nægjanlegt veð fyrir láni ð.

Ég er stundum spurður að því hvað það sé sem hægt er að gera til þess að hækka verð á eignum. Það sem virkar best til verðhækkunar er nútímalegt eldhús, góð gólfefni og nútímaleg baðherbergi. Sóðalegar eignir, eignir í mörgum litum og veggfóður eru ástæður lækkunar verðs. Viðhald eins og nýtt þak, ný loftræsting og nýjar pípulagnir hjálpa til við sölu en hækka ekki endilega verð fasteigna.