[ Smellið til að sjá stærri mynd ]
Baksvið Helgi Vífill Júlíusson helgivifill@mbl.is Ávöxtun af því að leigja út minni íbúðir miðsvæðis í Reykjavík er álíka mikil og af óverðtryggðum ríkisbréfum, þrátt fyrir umtalsverðar hækkanir á leiguverði að undanförnu.

Baksvið

Helgi Vífill Júlíusson

helgivifill@mbl.is

Ávöxtun af því að leigja út minni íbúðir miðsvæðis í Reykjavík er álíka mikil og af óverðtryggðum ríkisbréfum, þrátt fyrir umtalsverðar hækkanir á leiguverði að undanförnu. Þetta má sjá í skýrslu Reykjavík Economics um íbúðamarkaðinn sem Magnús Árni Skúlason hagfræðingur kynnti á fundi Íslandsbanka á miðvikudag.

Um 7% ávöxtun

Algengt leiguverð á fermetra á minni íbúðum miðsvæðis í Reykjavík er nærri því 2.000-2.500 krónur. Verg ávöxtun slíkrar íbúðar væri tæp 7-7,5% á ári ef miðað er við að meðalfermetraverð í miðborg Reykjavíkur hafi verið 336 þúsund krónur. En þá á eftir að taka tillit til viðhalds, fasteignagjalda (0,2%), lóðaleigu (0,2%), sorphirðugjalda, trygginga og fleira. Til samanburðar má nefna að ávöxtun óverðtryggðra ríkisbréfa RIBK22 1026 var um 6,6% um miðjan apríl 2014, segir í skýrslunni.

Leiguverð hækkaði um 9,8% að nafnvirði á árinu 2013, en árið áður hafði það hækkað um 6,4%, samkvæmt verðvísitölu Þjóðskrár Íslands. Hækkunin er meiri en nafnhækkun húsnæðisverðs sem hækkaði um 6,8% á síðasta ári.

Alþjóðlegur samanburður

Íbúðamarkaðir um allan heim hafa ekki farið varhluta af efnahagserfiðleikunum undanfarin ár, segir í skýrslunni. Eftir langvarandi kreppu hafi íslenski íbúðamarkaðurinn loksins náð jafnvægi eftir mikla niðursveiflu. „Það er áhugavert að sjá að bandaríski húsnæðismarkaðurinn virðist vera að ná sér og hefur svipaða leitni og hinn íslenski markaður. Sömu sögu er að segja um Danmörku,“ segir í skýrslunni.

Raunhúsnæðisverð lækkaði verulega í jaðarríkjum Evrópusambandsins, þ.e.a.s. Írlandi, Grikklandi og á Spáni, líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd. Verðfallið virðist vera afstaðið á Írlandi en hin ríkin halda áfram að falla. „Aðgerðir stjórnvalda á Íslandi og í Bandaríkjunum í húsnæðismálum virðast hafa slegið gólfi undir frekara verðfall á íbúðamörkuðum en til aðgerða hér á landi má nefna 110% leiðina, dóma um gengisbundin lán o.fl. Frekari skuldaleiðréttingar hér á landi eiga eftir styrkja markaðinn enn frekar,“ segir Reykjavík Economics.

Meginniðurstöður skýrslunnar voru að íslenski íbúðamarkaðurinn hafi loksins náð jafnvægi eftir mikla niðursveiflu sem langvarandi kreppa olli. Íbúðamarkaðurinn hafi náð sér að fullu og nýbyggingar séu byrjaðar að seljast á ný. Byggingariðnaðurinn hafi sömuleiðis rétt úr kútnum og að nú megi sjá fram á eðlilega nýsmíði íbúða. Megináhættan liggi í fjármagnshöftunum því ef þeim verði lyft sé líklegt að gengi krónunnar falli með tilheyrandi verðbólguskoti. Einnig vekur mikil verðhækkun íbúðarhúsnæðis áhyggjur en líklega má rekja hana til aukinnar eftirspurnar eftir löngum verðtryggðum lánum.

Lægri vaxtakostnaður erlendis

Þótt að verð íbúða miðsvæðis í Reykjavík sé mun lægra en í stórborgum Evrópu þá ber að hafa í huga að vextir eru mun lægri í Evrópu en á Íslandi. „Til að bera saman verð milli heimshluta þarf að bera saman greiðslubyrði en hún getur verið mjög svipuð þó að íbúð í Reykjavík sé mun ódýrari en t.d. í París en vextir á óverðtryggðum frönskum íbúðarlánum eru um helmingur af íslenskum vöxtum,“ segir í skýrslu Reykjavík Economics.

Geta haft áhrif á íbúðaverð

Seðlabanki og Fjármálaeftirlitið geta beitt sér til að draga úr hækkun á íbúðaverði. En íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað mikið eða um 8,7% að raungildi á tólf mánaða tímabili á milli marsmánaða. Fram kemur í skýrslu Reykjavík Economics að það sé skylda stjórnvalda að fylgjast vel með íbúðamarkaðinum og bregðast við ef bóluáhrifa verður vart.

„Hefðbundin stýritæki seðlabanka til að draga úr eftirspurn er annað hvort að hækka stýrivexti eða að hafa áhrif á peningamagn í umferð með því að selja skuldabréf á markaði,“ segir í skýrslu Reykjavík Economics um fasteignamarkaðinn.

Seðlabankinn hafi kynnt svokölluð þjóðhagsvarúðartæki í nýjustu skýrslu sinni um fjármálastöðugleika og ræðir þar t.d. um að setja sveifluháð eiginfjárframlag til íbúðarkaupa. „Hér á bankinn líklega við að hann eða Fjármálaeftirlitið (FME) gæti sett reglur um hámarkslánsfjárhlutfall til íbúðarkaupa.

Ef við gerum ráð fyrir að sú forsenda standist, að útlánavöxtur verðtryggðra lána hækki nafnverð íbúða úr hófi fram, gæti Seðlabankinn brugðist við því að setja hámark á lánshlutfall á verðtryggð lán.

Taka má til dæmis að bankinn myndi einungis leyfa 70% eða lægra lánsfjárhlutfall þegar verðtryggt lán á í hlut en lántakandanum væri hins vegar frjálst að fjármagna hluta með óverðtryggðu láni, þ.e.a.s. að 80% lánsfjárhlutfalli. Með því móti yrði greiðslubyrði þyngri og því ólíklegra að íbúðarkaupendur freistuðust til að kaupa sér dýrari eign en þeir hefðu efni á til langs tíma,“ segir í skýrslu Reykjavík Economics.