Ríkið mun fá ábata af sölu lóða

Sigtryggur Sigtryggsson

sisi@mbl.is

Í kaupsamningi ríkisjóðs og Garðabæjar um jörðina Vífilsstaði er tiltekið í 7. grein að aðilar skuli skipta með sér ábata af sölu alls byggingaréttar á tilgreindum svæðum umfram það byggingamagn sem lagt er til grundvallar grunnverði samkvæmt verðmati fyrir svæðið. Hlutdeild ríkissjóðs af þessum ábata verður 60% en Garðabæjar 40%. Þessi ábati kemur til viðbótar þeim 558,6 milljónum sem Garðabær greiðir fyrir landið.

Verðmatið unnu Jón Guðmundsson löggiltur fasteignasali og Stefán Gunnar Thors umhverfishagfræðingur. Aðilar voru samála um að leggja þetta mat til grundvallar kaupsamningnum.

Verðmætt byggingaland

Í verðmatinu er notuð sú aðferðafræði að skipta því upp í grunnverð og ágóðaskipti. „Megintilgangur aðferðafræðinnar er að draga úr óvissu og áhættu fyrir Garðabæ og ríkissjóð, ásamt því að byggja upp hvata fyrir kaupanda að skipuleggja og nýta landið á hagkvæman hátt og í samræmi við gæði þess. Það er ljóst að Vífilsstaðaland er mjög verðmætt byggingarland en ekki liggja fyrir ítarlegar áætlanir um uppbyggingu,“ segir m.a, í matinu.

Með því að skipta samningnum upp í grunnverð, þar sem Garðabær kaupir landið á ákveðnu grunnverði og fær þar yfir því umráðarétt, geti sveitarfélagið hafist handa við undirbúning að skipulagi svæðisins. Ríkissjóður fái grunnverð fyrir landið og bíði þar með ekki eftir hugmyndum um nýtingu svæðisins.

Þar sem grunnverð landsins sé í ákveðnum tilvikum undir markaðsverði skapi það möguleika á virðisauka við skipulagningu þess og sölu byggingarréttar.

Þar sem ákveðin óvissa sé um nýtingu svæðanna og uppbyggingartíma þeirra sé hægt að nálgast verðmæti þeirra með því að skipta því í tvo þætti, þ.e. grunnverð og ágóðaskiptingu. Þannig sé unnt að taka tillit til verðmæta landsins, þar sem mikilvægar forsendur munu liggja fyrir síðar.

• Grunnverð: Virði landsins m.v. lágmarksnýtingu eða lágmarksverð þess. Garðabær greiðir ríkissjóði grunnverð fyrir landið og fær yfir því umráðarétt.

• Ágóðaskipting: Virði landsins umfram grunnverð skiptist á milli kaupanda og seljanda.

Svæðin sem matsmennirnir verðmátu voru 10 talsins. Heildarstærð landsins er 202,4 hektarar.

Samkvæmt aðalskipulagi fyrir Vífilsstaðaland er gert ráð fyrir nýrri byggð á tveimur svæðum, Vetrarmýri og Smalaholti. Á síðarnefnda svæðinu er einnig gert ráð fyrir kirkjugarði.

Ekki verður byggt á stórum svæðum sem fylgja með í kaupunum. Má þar nefna Svínahraun sem er friðlýst, alls 72,5 hektarar og golfvöll, sem er 30,8 hektarar. Þá munu 9,3 hektarar fara undir stækkun golfvallar. Einnig jaðarsvæði 11,6 fermetrar, sem mun fara undir vegi.

Fyrir er blönduð byggð í Vífilsstaðalandi, stofnanir, íbúðir og skrúðgarður, alls 26,6 hektarar. Í dag eru byggingar á þessu svæði alls um 6.200 fermetrar.