Ásett verð hefur hækkað um 28%

Baksvið

Gísli Rúnar Gíslason

gislirunar@mbl.is

Ásett fermetraverð húsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um 28% frá því í janúar á 2016 sé litið til markaðarins á höfuðborgarsvæðinu í heild. Þetta kemur fram í tölum úr greiningarkerfi fasteignasölunnar Stakfells.

Samkvæmt greiningarkerfinu voru um 2.650 nýjar eignir auglýstar í júnímánuði og meðaltal á ásettu ferðmetraverði um 430 þúsund samanborið við rúmar 331 þúsund í janúar á síðasta ári þegar um 2.800 nýjar eignir voru auglýstar til sölu. Frá áramótum hefur ásett verð á fermetra hækkað um rúm 10%.

Nýtt greiningarkerfi

Í mælingum á húsnæðisverði er almennt stuðst við söluverð en ekki ásett verð en undanfarin tvö ár hefur Stakfell verið að prófa greiningarkerfi fyrir fasteignamarkaðinn, sem vinnur með upplýsingar um ásett verð fasteigna en í stað söluverðs líkt og almennt er gert. „Með þessu móti getum við haft nokkuð góða yfirsýn yfir framboðshlið fasteignamarkaðar. Þetta er orðinn nokkuð þróaður gagnagrunnur hjá okkur og við höfum orðið talsvert traust á upplýsingum sem við vinnum úr kerfinu. Söluverðið er alltaf eftir á og við erum að skoða trend á markaðnum og teljum ásetta verðið gefa það til kynna,“ segir Ólafur H. Guðgeirsson, löggiltur fasteignasali og rekstrarhagfræðingur hjá fasteignasölunni Stakfelli. „Það verður þó að hafa þann fyrirvara að tölurnar eru unnar upp úr fasteignavefnum og það geta læðst inn ýmsar skekkjur í þetta, til að mynda þegar auglýstar fasteignir eru teknar af sölu,“ bætir Ólafur við.

„Þetta sýnir í raun bara það sem hefur verið mikið fjallað um og lýsir stöðunni eins og hún hefur birst á fasteignamarkaðnum,“ segir

Ólafur Helgi. „Það sést mjög skýrt á tölunum þetta litla framboð ýtir verðinu upp á við, þetta er í raun bara hagfræði 101. Í framhaldinu má velta því upp af hverju markaðurinn hagar sér svona en það liggur í augum uppi að svarið er beintengt lóðaframboði á höfuðborgarsvæðinu.“

Hægir á hækkanahrinu

„Það sem er áhugaverðast í þessum tölum er náttúrlega að skoða ekki bara markaðinn fyrir íbúðahúsnæði í heild heldur þróunina á fermetraverð í fjölbýli. Það eru þær eignir sem langmest eftirspurn er eftir og mest þörf er fyrir á húsnæðismarkaðnum. Hækkanir í sérbýli hafa verið minni og eðlilegri og draga meðaltalið niður. Sé litið til verðþróunar síðastliðna mánuði bendir allt til þess að það sé farið að hægja á þessari miklu hækkunarhrinu sem hefur verið á markaðnum undanfarið,“ segir Ólafur.

Árið 2016 hækkaði ásett fermetraverð á fjölbýli um alls 12,9%, eða úr rúmum 363 þúsund krónum í rúmar 410 þúsund krónur. Það sem af er ári hefur hægt talsvert á hækkuninni sem nam 4,2% á fyrri helming ársins. Í janúar var ásett fermetraverð á fjölbýli að meðaltali tæpar 433 þúsund krónur en í júní var meðaltalið um 451 þúsund krónur. Þróunin á ásettu verði í sérbýli hefur verið gjörólík en árið 2016 hækkaði ásett fermetraverð sérbýlis um tæp 8% samanborið við 16% fyrstu sex mánuði ársins 2017.

„Það eru þök í verðlagningu sem erfitt er að átta sig á nákvæmlega hver eru en þau eru klárlega til staðar þannig að þegar við skoðum eignir sem eru komnar hátt i 100 milljónir þá eru þær að hækka hlutfallslega miklu minna en ódýrari eignirnar. Aftur er þetta bara framboð og eftirspurn sem hefur áhrif og það eru íbúðir í fjölbýli sem hækka hlutfallslega mest. Það sem er að trufla fasteignamarkaðinn einna mest er þessi gríðarlegi lóðaskortur sem ýtir öllu verði upp í efstu mörk kaupgetu.“