Húsnæðisúrræði sem gæti virkað

Mikið hefur verið rætt um úrræði í húsnæðismálum undanfarið og látið að því liggja að þau geti orðið lykillinn að því að kjarasamningar náist án þess að til stórátaka eða verkfalla komi.

„Átakshópur um aukið framboð á íbúðum og aðrar aðgerðir til að bæta stöðu á húsnæðismarkaði“ hefur nýlega skilað niðurstöðum sínum. Þar ber flest að sama brunni. Úrræði eru að mestu endurtekning gamalla hugmynda, sem þegar hafa verið reyndar og sýnt að þær ganga ekki upp í framkvæmd. Ástæðan er að fasteignamarkaði verður ekki handstýrt. Svo einfalt er það. Umfjöllun Kvennablaðsins fjallar um „Tillögur átakshóps forsætisráðuneytisins um lausn á húsnæðiskrísunni: Flytjið í gám og ferðist með strætó, segir átakshópur. Af „40 tillögum“ eru fimm áþreifanlegar aðgerðir í þágu húsnæðisöryggis“. Fyrirsögnin segir flest sem segja þarf.

Niðurstöður átakshópsins auka ekki bjartsýni, né vekja tiltrú á að um raunverulegar úrbætur verði að ræða. Það þarf aðra nálgun og aðrar aðferðir. Hér á eftir verða einni hugmynd gerð nokkur skil, en hún kemur alla vega úr annarri átt en hópurinn í átakskassanum gerði.

Hugmyndin

Myndað verði kerfi, þar sem einstaklingar/fjölskyldur (sameigandi) sem uppfylla tiltekin skilyrði geti sótt um að kaupa fasteign í félagi við hið opinbera (ríki, sveitarfélög, ohf. eða sambærilega aðila), þannig að þeir eigi fasteignina í óskiptri sameign og beri hlutfallslegan kostnað af viðhaldi og endurbótum.

Tekið verði tillit til kringumstæðna sameigandans, tekna, fjölskyldustærðar (framfærslu) og ef til vill fleiri atriða eftir atvikum. Þeir sem gangast inn á forsendur kerfisins uni því að ákveðnar upplýsingar um fjölskyldu- og einkahagi séu aðgengilegar þeim sem annast kerfið. Sem dæmi má nefna:

A. Í upphafi er miðað við húsnæðisþörf sameigandans. Ef húsnæðisþörfin breytist til stækkunar eða minnkunar væri gert mögulegt að stækka eða minnka við sig með viðskiptum á almennum markaði.

B. Ef efnahagur vænkast, t.d. við lok skólagöngu, væri viðkomandi gert (kleift/skylt?) að auka við eignarhlut sinn í eigninni.

C. Ef áföll dynja yfir væri möguleiki á að hið opinbera yki eignarhlut sinn og stuðlaði með því að röskun á fjölskylduhögum yrði sem minnst.

Kostir

• Þeir sem ekki ráða við að kaupa sér íbúð, geta fjárfest í íbúðarhúsnæði í samræmi við getu.

-Þeir sem væru gjaldgengir í kerfið gætu fengið húsnæði sem hentar miðað við fjölskyldustærð og aðrar þarfir.

• Með eignarhaldi að hluta til er um öruggt búsetuúrræði að ræða.

-Engin hætta er á að verða sagt upp húsnæðinu svo lengi sem staðið er í skilum öfugt við stöðu leigjenda, sem búa við óöryggi hvað þetta varðar.

• Líkur eru á að umgengni og umönnun eignarinnar verði almennt góð.

-Sennilega betri, en ef um leigu væri að ræða, þar sem sameigandinn á beina hagsmuni að verja, þ. e. að viðhalda og auka verðmæti eignarhluta síns, hagsmuni sem ekki eiga við um leigjendur, auk þess sem leigusalar kosta nánast allt viðhald eignar sem leigð er út. En þar sem leigusalar búa ekki í viðkomandi húsnæði finna þeir það ekki á eigin skinni hver viðhalds- og umönnunarþörfin er og hafa ekki tilfinningu fyrir innri hagræðingu, skipulagi, endurbótum, viðaukum sem uppgötvast og birtast í daglegri umgengni og notkun. Þá má leiða líkur að því að val á efni og hlutum sem auka lífsgæði íbúa viðkomandi húsnæðis verði í þá veru að afla vandaðri aðferða og efnis en ella. Nostur, nærgætni og virkt eftirlit með eigninni verður líkt eða hið sama og í séreignarhúsnæði. Það er þekkt staðreynd að þegar hið opinbera þarf að kaupa þjónustu, eða ræðst í framkvæmdir er það ávallt dýrara en þegar einstaklingar eiga í hlut. Það virðist innbyggt í verkmenningu okkar að þegar unnið er fyrir opinbera aðila er miðað við hæstu taxta og listaverð aðfanga, en ekki tilboð og afslætti sem ávallt eru í boði í einhverri mynd á hverjum tíma. Líkur eru á að sameigandi leitaði hagkvæmustu leiða í hverju tilviki, því að hann þarf að gæta að sinni buddu vegna hlutdeildarinnar í viðkomandi framkvæmd. Þeir sem ráðstafa opinberu fé hafa ekki þessa sömu tilfinningu fyrir fjármunum og mætti stundum halda að þeir haldi að opinbert fé sé sjálfsprottið.

• Með því að íbúðakaup fara fram á almennum markaði hefur þetta ekki bein áhrif á hann, né skekkir markaðinn á nokkurn hátt.

-Væntanlegur meðeigandi getur t.d. valið sér húsnæði með tilliti til staðsetningar vinnustaðar eða skóla og þannig minnkað tíma sem fer í ferðir á milli heimilis og vinnu og dregið úr ferðakostnaði. Það minnkar álag á samgöngu- og gatnakerfi. Reynslan hefur sýnt að pólitískar ákvarðanir og utanaðkomandi áhrif á fasteignamarkaðinn geta valdið tímabundinni skekkju á markaðsverði og markaðsástandi sem ést upp af markaðnum sjálfum á tiltölulega skömmum tíma. Fasteignamarkaðurinn er afar þungur í vöfum og tekur illa við utanaðkomandi áhrifum m.a. vegna þess að þeir sem selja og kaupa húsnæði eru að ráðstafa lunganum af eign sinni og ráðstöfunartekjum til frambúðar, öndvert við t.d. hlutabréfamarkað sem getur verið afar kvikur. Áðurnefnd skekkja hverfur inn í markaðinn, jafnast út og markaðurinn með sínum þunglamalegu hreyfingum og takti heldur sínu striki eftir lögmálum framboðs og eftirspurnar. Enginn getur séð fyrir með neinni vissu hvort nýjar byggingar, hverfa eða svæði verða eftirsótt eða ekki. Framtíðarverðmætið ræðst því ávallt af markaðslögmálum. Sem dæmi má nefna að Sjálandshverfið í Garðabæ er eftirsóttara en Bryggjuhverfið við Elliðavoginn þótt bæði virðist njóta áþekkra ytri gæða og sambærilegrar staðsetningar. Úrræði á borð við mikla uppbyggingu félagslegs húsnæðis á afmörkuðum svæðum hefur sannað að slík ráðstöfun er óheppileg og til þess fallin að verða einsleit og mynda „gettó“.

• Fjárbinding hins opinbera er minni en hún væri ef fjármagna þyrfti 100% kaup og gegna hlutverki leigusala.

-Þetta fyrirkomulag dregur auk þess úr áhættu fjárfestingar hins opinbera af vanskilum á leigu, skertri arðsemi vegna þess að húsnæði stendur autt þegar aðilaskipti verða á búsetu í eigninni eða tímafrekt viðhald þarf að fara fram.

Niðurlag

Hér er um nýja og allt aðra nálgun að ræða, en reynd hefur verið áður í húsnæðismálum. Hugmyndinni að þessu sameignarfyrirkomulagi svipar til hugmyndar Péturs heitins Blöndal, fyrrum alþingismanns, en þá voru aðrir tímar. Hans nálgun var að fyrirkomulag, áþekkt þessu, tæki við af verkamannabústaðakerfinu sem var við lýði á sínum tíma. Þá var óðaverðbólga í þjóðfélaginu og þeir efnaminni, sem keyptu íbúðir í því kerfi (eins og þeir sem efnaðri voru og keyptu á almennum markaði) sáu geysimiklar hækkanir á lánum sem tekin voru til húsnæðiskaupa frá mánuði til mánaðar. Pétur sá fyrir sér að í stað þess að verða fyrir áfalli um hver mánaðamót væri fólk hvatt til og það aðstoðað við að eignast hlut í íbúð og fengi senda tilkynningu um hver áramót sem sýndi hvað eignarhluturinn hefði hækkað í verði. Þannig stuðlaði þetta að huglægri uppbyggingu og bjartsýni í stað niðurrifs og vonleysis. Þetta á við í dag. Tækifæri til að geta byrjað eignamyndun í fasteign miðað við getu á hverjum tíma er til þess fallið að vekja áhuga og von um að eignamyndunin verði meiri eftir því sem fram líða stundir.