Misjafnir skattar á leiguíbúðir

Baksvið

Baldur Arnarson

baldura@mbl.is

Reykjavíkurborg hyggst auðvelda húseigendum að fá samþykktar aukaíbúðir í húsnæði sínu. Með því gæti samþykktum leiguíbúðum fjölgað. Meðal annars er rætt um aukaíbúðir og bílskúra í þessu efni.

Um leið fjölgar leigusölum. Því vaknar spurningin hvernig leigutekjurnar eru skattlagðar. Fyrirkomulag skattlagningar er einfalt ef íbúðirnar eru ein eða tvær. Séu þær fleiri en tvær eykst flækjustigið.

Á vef ríkisskattstjóra segir að frá og með 1. janúar 2016 sé ekki greiddur fjármagnstekjuskattur af 50% af tekjum af útleigu íbúðarhúsnæðis til búsetu leigjanda. Fjármagnstekjuskattur er nú 22%. Af þessu leiðir að greiddur er 11% skattur af heildartekjum af húsaleigu. Hafi húseigandi til dæmis 100 þúsund í leigutekjur á mánuði, eða 1.200 þúsund á ári, greiðir hann 11%, eða 132 þúsund, í skatt vegna leigunnar. Með því heldur hann eftir 1.068 þúsund krónum af ársleigunni. Ekki er heimilaður frádráttur á móti leigutekjum.

Greiddar árið eftir

Alexander G. Eðvardsson, sérfræðingur á skatta- og lögfræðisviði KPMG, segir aðspurður að þetta fyrirkomulag sé einfalt í framkvæmd. Leigutekjurnar séu taldar fram í skattframtali og skattur greiddur við álagningu fyrir viðkomandi skattaár. Greiðslan fari fram á tímabilinu frá júní til des. árið eftir.

Á vef ríkisskattstjóra segir jafnframt að frá 1. janúar 2018 sé almenna reglan sú að tekjur manna af útleigu íbúðarhúsnæðis, frístundahúsnæðis eða annars húsnæðis, m.a. þar sem gisting er boðin gegn endurgjaldi, teljist stafa af atvinnurekstri eða sjálfstæðri starfsemi. Frá því séu þrjár undantekningar og ef þær séu uppfylltar teljist tekjurnar til fjármagnstekna utan rekstrar.

Veittar eru undantekningar ef leigusali er sjálfur að leigja og getur dregið leigugjöld frá leigutekjum og ef útleigan telst til heimagistingar, samkvæmt lögum um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald.

Sé um að ræða útleigu á íbúðarhúsnæði sem fellur undir húsaleigulög, enda séu hinar sérgreindu útleigðu fasteignir ekki fleiri en tvær, telst það líka til undantekninga. Séu þær fleiri en tvær fellur það úr gildi.

Alexander segir aðspurður að ef viðkomandi aðili er með þrjár eignir eða fleiri í útleigu teljist útleigan vera orðin atvinnustarfsemi. „Þá þarf að gera rekstrarreikning. Allt viðhald, fasteignagjöld, vaxtagjöld og annað sem tengist rekstrinum er þá frádráttarbært á móti leigutekjum. Hagnaður er þá skattlagður eins og launatekjur. Skatturinn getur verið annaðhvort 37% eða 46%, eftir því hvað viðkomandi hefur miklar aðrar launatekjur,“ segir Alexander sem reiknaði að beiðni Morgunblaðsins út hversu miklir slíkir skattar geta verið.

Gjöldin frádráttarbær

Miðað er við að leigusali eigi þrjár eignir og leigi hverja út á 220 þúsund á mánuði. Leigutekjur eru því 660 þúsund á mánuði eða 7,92 milljónir á ári.

Þar sem um rekstur er að ræða eru gjöld frádráttarbær frá tekjum. Þetta er sýnt hér á grafi en til frádráttar eru fasteignagjöld, viðhald, afskriftir og fjármagnskostnaður. Að sögn Alexanders er hér miðað við að hver leigueining kosti 40 milljónir og þær þrjár samtals 120 milljónir. Áætlaður hagnaður af útleigunni er 984 þúsund. Skattlagningin er því 363 þúsund eða 455 þúsund eftir því hvort greiddur er 37% eða 46% tekjuskattur.

Þar með er hins vegar ekki öll sagan sögð. Þannig mynda afskriftir frestaðan skattstofn. Hann er í þessu ímyndaða dæmi 2,4 milljónir á ári. Þessi skattstofn safnast upp og greiðist skatturinn þegar rekstri er hætt, eða eignirnar seldar. Uppsafnaður skattstofn er því samanlagðar afskriftir á rekstrartímanum.

Á einu ári væru greiddar 887 þúsund og 1.110 þúsund af 2,4 milljóna króna skattstofni. Þ.e.a.s. 37% eða 46% tekjuskattur.

Afskriftirnar eru reiknaðar sem hlutfall af upphaflegu matsvirði eignarinnar. Hækki markaðsverð hækkar skattstofninn og skattgreiðslur við sölu aukast. Í dæminu hér er matsverð eignanna 120 milljónir. Hækki markaðsverðið í 150 milljónir verður mismunurinn, 30 milljónir, því líka skattskyldur. Þessar 30 milljónir væru í flestum tilvikum ekki skattskyldar ef húseigandinn væri ekki í atvinnurekstri.

Tekjuskatturinn bætist við

Hins vegar þyrfti að greiða tekjuskatt af þessum 30 milljónum við sölu eignanna umfram þann skattstofn sem hefur myndast vegna árlegra afskrifta. „Það hangir því yfir mönnum skattgreiðsla þegar þeir hætta útleigu sem telst til atvinnurekstrar,“ segir Alexander. Hann bendir á að tæknilega eigi afskriftir að bæta upp virðisrýrnun sem verður við notkun. Hins vegar hafi fasteignaverð almennt farið hækkandi.