Gætu hlaupið á tugum milljarða

Baksvið

Baldur Arnarson

baldura@mbl.is

Umfang eiginfjárlána til stuðnings húsnæðiskaupum tekjulágra einstaklinga gæti hlaupið á milljörðum, jafnvel tugum milljarða, sé tekið mið af markmiðum umræddra lána.

Sérfræðingar sem Morgunblaðið ræddi við treystu sér ekki til að áætla eftirspurn eftir eiginfjárlánum.

Til dæmis taldi Magnús Árni Skúlason, framkvæmdastjóri Reykjavík Economics, að vinna þyrfti ítarlegri greiningu á eftirspurn tekjulægstu hópa áður en nokkuð væri fullyrt í þessu efni.

Sé ónóg framboð af ódýrum íbúðum sé hætt við að fjármunirnir fari til framkvæmda- eða söluaðila og komi þá ekki kaupendum til góða.

Starfshópur sem skipaður var af félagsmálaráðherra skilaði á föstudaginn var skýrslu um leiðir til að lækka þröskuld ungs fólks og tekjulágra inn á húsnæðismarkað. Rætt er um að ríkið veiti 15-30% lán af kaupverði, svonefnd eiginfjárlán.

Eins og fram kom í samtali Morgunblaðsins við Ásmund Einar Daðason félagsmálaráðherra á laugardaginn hyggst ríkisstjórnin skoða eiginfjárlánin sérstaklega.

Ekki náðist í ráðherrann í gær vegna fyrirspurnar um umfang og útfærslu lánanna. Fram kom í kynningu hans á föstudag að það ætti eftir að útfæra tillögurnar. Stefnt væri að lagasetningu á grunni þeirra í haust.

Ekki hlutverk starfshópsins

Frosti Sigurjónsson, formaður starfshópsins, segir það ekki í verkahring hópsins að útfæra tillögur.

Fram kemur í skýrslu hópsins að hlutfall fólks í lægstu tekjubilunum á leigumarkaði hafi hækkað mikið frá árinu 2004. Árið 2016 hafi um 35 þúsund heimili verið á leigumarkaði, eða 72% fleiri en áratug áður, samkvæmt lífskjararannsókn Hagstofunnar. Leiddar eru líkur að því að slíkum heimilum hafi fjölgað á leigumarkaði. Var það hluti af markmiðum hópsins að gera hópum sem hafa átt erfitt með að eignast íbúð kleift að kaupa. Fram kemur í skýrslunni að meðalverð í fyrstu íbúðakaupum á höfuðborgarsvæðinu á fjórða fjórðungi í fyrra var 40,7 milljónir. Miðað við að ríkið leggi til 20% þeirrar fjárhæðar í formi eiginfjárláns, eða um átta milljónir, myndi stuðningur við þúsund slík íbúðakaup kosta átta milljarða.

Skilja má á markmiðum starfshópsins að ætlunin sé að hjálpa mun fjölmennari hópi að kaupa íbúð. Ljóst sé að auknar heimildir til ráðstöfunar lífeyrissparnaðar geti haft mikil áhrif á kaupgetu margra, einkum tekjulágra. Þá kemur fram í skýrslunni að árið 2017 veittu sveitarfélög og Husbanken í Noregi um sjö þúsund svonefnd startlán, sem styðja eiga tekjulága til íbúðakaupa. Sá fjöldi jafngildi um 450 lánum á Íslandi á ári hverju.

Umfangið virðist óvíst

Það er hluti af aðgerðum stjórnvalda vegna kjarasaminga að banna 40 ára verðtryggð jafngreiðslulán frá og með næstu áramótum. Slík lán hafa gert tekjulágum kleift að komast á neðstu þrep fasteignastigans.

Umfang þeirra virðist ekki ljóst.

Það svar fékkst frá Seðlabankanum að ekki væru tiltækar upplýsingar um vægi 40 ára verðtryggðra jafngreiðslulána á markaðnum.

Hins vegar fengust þær upplýsingar hjá Íbúðalánasjóði að staða lánasafns sjóðsins væri um 300 milljarðar. Þar af eru 70%, eða um 210 ma, verðtryggð lán til 40 ára. Ekki lá fyrir skipting milli jafngreiðslulána og lána með jöfnum afborgunum.

Til samanburðar segir á vef Seðlabankans að skuldir heimila með veð í íbúð séu samtals 1.646 milljarðar króna en þar af voru verðtryggðar skuldir 1.277 ma. Benda þessar tölur til að vægi 40 ára verðtryggðra jafngreiðslulána sé enn töluvert.

Leiðréttingin átti þátt í að lækka skuldir hjá Íbúðalánasjóði.

Eigi eiginfjárlán að einhverju leyti að þjóna sama hópi og 40 ára verðtryggð jafngreiðslulán þurfa þau því að hlaupa á milljörðum, ef ekki tugum milljarða, í fyllingu tímans.

Íbúðalánasjóður veitir aðeins verðtryggð lán en hann hætti almennum útlánum 2012. Sjóðurinn hafði ekki upplýsingar um skiptingu lána hjá öðrum lánastofnunum.

Yngvi Harðarson, hagfræðingur og framkvæmdastjóri Analytica, veitti ráðgjöf vegna skýrslu forsætisráðuneytisins árið 2014 um afnám verðtryggingar á nýjum neytendalánum.

Yngvi segir aðspurður að Íbúðalánasjóður hafi verið ráðandi í 40 ára verðtryggðum jafngreiðslulánum. Hagfræðingarnir Valdimar Ármann og Ásgeir Jónsson hafi skilgreint slík lán sem „Íslandslán“. Samkvæmt þeirri skilgreiningu hafi nær eingöngu Íbúðalánasjóður boðið slík lán. Bankar og lífeyrissjóðir hafi á síðustu árum endurfjármagnað stóran hluta af lánum sjóðsins.

Hefur dregið úr þenslunni

Elvar Orri Hreinsson, sérfræðingur hjá Greiningu Íslandsbanka, segir aðgerðirnar í flestum ef ekki öllum tilfellum eftirspurnarhvetjandi.

„Það væri meira áhyggjuefni ef við værum staðsett á húsnæðismarkaði eins og hann var fyrir um það bil tveimur árum þegar hækkunartakturinn var talsvert hraðari. Nú er minni þensla á húsnæðismarkaðnum og talsvert framboð í pípunum sem kælir hann að öðru óbreyttu og vegur gegn eftirspurnarhvetjandi aðgerðum sem þessum,“ segir Elvar Orri.

Hann segir eiginfjárlánin munu gera tekjulágum auðveldara að fjármagna húsnæði. Á móti komi að takmarka eigi aðgengi að 40 ára verðtryggðum lánum. Slík lán hafi gert tekjulágum kleift að kaupa húsnæði með því að bjóða lægri greiðslubyrði.

„Ef sami hópur mun taka eiginfjárlán, sem væri hvort sem er að taka 40 ára verðtryggð lán, verða áhrifin á húsnæðismarkaðinn sennilega ekki mikil. Ég held þó að slík lántaka einskorðist ekki við tekjulága, sumum hugnast verðtryggð skuldsetning til lengri tíma. Margir líta enda á húsnæði sem verðtryggða eign og að tekjur vaxi alla jafna í takt við verðlag. Því telji sumir skynsamlegt að skulda verðtryggt,“ segir Elvar Orri.

Spurður hversu mikil áhrif eiginfjárlánin muni hafa á markaðinn segir hann það fara mikið eftir skilyrðunum, þ.e.a.s. hversu stór hópur verði gjaldgengur til að sækja um slík lán.

„Ef þetta verður of almenn aðgerð, og ef margir sem þurfa ekki á þessu að halda nýta sér þetta, mun það ýta undir hækkun á húsnæðisverði.“

Gætu haldið að sér höndum

Hann segir aðspurður að eiginfjárlán geti haft áhrif á væntingar.

„Þeir sem telja sig geta nýtt þessi úrræði til húsnæðiskaupa gætu e.t.v. viljað halda að sér höndum þar til það skýrist betur hvenær hægt verður að nýta sér úrræðin og hvaða skilyrðum þau verða háð,“ segir Elvar Orri.

Sem áður segir stendur til að banna 40 ára verðtryggð jafngreiðslulán og að hámarkslánstími verðtryggðra lána verði 25 ár.

Gunnar Bjarni Viðarsson, sérfræðingur á greiningardeild Arion banka, segir bannið munu hafa mest áhrif á ungt fólk sem er að stíga sín fyrstu skref á fasteignamarkaði. Þannig muni einhverjir eiga erfitt með að standa undir greiðslubyrði til að komast á fasteignamarkaðinn sem hingað til hafa getað tekið lán.

Færir vandamálið til

Hins vegar geti eiginfjárlán aukið kaupgetu tekjulægri hóps sem hingað til hefur ekki getað komist inn á markaðinn. „Þessir einstaklingar hafa átt erfitt með að standa undir greiðslubyrði og ekki fengið lán. Þeir hafa því verið fastir á leigumarkaði eða í heimahúsi. Það virðist vera ætlunin að hjálpa þessum einstaklingum. Hættan er sú að verið sé að færa vandamálið milli hópa.“

Gunnar segir fjóra þætti munu hafa úrslitaáhrif á þróun fasteignaverðs á næstu misserum. Í fyrsta lagi aukið framboð íbúða. Í öðru lagi að Seðlabankinn skuli hafa lækkað bindiskyldu í 0%. Það hafi aftur áhrif til vaxtalækkunar þar sem það lækkar ávöxtunarkröfu sértryggðra bréfa. Í þriðja lagi bann við 40 ára verðtryggðum jafngreiðslulánum. Í fjórða lagi aðgerðir til að gera tilteknum hópum kleift að komast á húsnæðismarkaðinn. Vaxtalækkanir og ívilnanir til fasteignakaupa geti vegið á móti hinum tveimur þáttunum til hækkunar. Samandregið sé ekki sjálfgefið að fram undan sé tímabil þar sem fasteignaverð verður lægra.