Hafi óveruleg áhrif til hækkunar

Baksvið

Baldur Arnarson

baldura@mbl.is

Guðmundur Sigfinnsson, hagfræðingur hjá Íbúðalánasjóði, segir vinnu vera í gangi við mat á umfangi og áhrifum hlutdeildarlána. Þau eru einnig nefnd eiginfjárlán.

Ásmundur Einar Daðason, félags- og barnamálaráðherra, sagði í samtali við Morgunblaðið í gær að með eiginfjárlánum ætti að gera ungu fólki og tekjulágum, sem ekki geta safnað fyrir útborgun, kleift að komast í eigið húsnæði.

Þegar tillögur þessa efnis voru kynntar var rætt um að ríkið veitti eiginfjárlán sem gætu numið 15-30% af kaupverði og væru án afborgana.

Íbúðalánasjóður mun veita lánin fyrir hönd ríkissjóðs en ætlunin er að þau verði endurgreidd við sölu íbúðar eða lok lánstímans.

Styður við tekjulága

Guðmundur segir nýju lánin vera lið í aðgerðum til að lækka þröskuld ungs fólks og tekjulágra inn á húsnæðismarkaðinn. „Annars er nú unnið að nánari útfærslum á hlutdeildarlánunum,“ segir Guðmundur.

Hann segir aðspurður að þau skilyrði sem lánunum fylgja verði almenn og hugað sérstaklega að fyrstu kaupendum og öðrum hópum sem hafa átt erfitt með að eignast húsnæði. Spurður hvort aðgerðirnar muni hafa áhrif til hækkunar fasteignaverðs segir Guðmundur að sá þáttur sé nú til skoðunar.

,,Stórar aðgerðir geta alltaf haft áhrif á verðþróun á markaði. Það er unnið að því að meta áhrifin með það að markmiði að þau hafi ekki teljandi áhrif til hækkunar á fasteignaverði.“

Skilgreina þarf húsnæðið

Ragnar Þór Ingólfsson, formaður VR, hefur komið að undirbúningi eiginfjárlána fyrir hönd ASÍ.

Hann segir til skoðunar hvort setja eigi tekjumörk vegna fyrirhugaðrar aðstoðar, eða miða við hámarks kaupverð á íbúðum.

„Það þarf jafnframt að skilgreina hvað er hagkvæmt húsnæði svo markaðurinn sé að byggja rétta húsnæðið fyrir réttu hópana. Þá þarf að skoða hvort aðgerðin eigi aðeins að ná til nýbygginga,“ segir Ragnar Þór. Undirbúningsnefnd vegna þessara aðgerða hafi fengið þær upplýsingar frá breskum embættismönnum að eiginfjárlán þar í landi verði takmörkuð við fyrstu kaupendur árin 2021-2023. Eftir að þau komu til sögunnar árið 2013 hafi þau ýtt verulega undir framboð íbúða í Bretlandi.

Telur Ragnar Þór þetta geta skapað fordæmi um útfærsluna á Íslandi.

„Við þurfum að geta hagað málum þannig að einfalt sé að breyta til og aðlaga framboðið, til dæmis hjá Bjargi, þar sem ég sit í stjórn. Það hafa komið upp alls kyns vandamál við úthlutun íbúða hjá Bjargi. Þau snúa meðal annars að því hvað skal gera ef fólk er of tekjulágt til að komast í úrræði. Það vinnur auðvitað gegn markmiðinu og kallar á breytingar á ýmsu varðandi úthlutun.“

Lágt hlutfall misnotar kerfið

Spurður hvort hægt verði að tryggja að kaupendur slíkra íbúða muni ekki nota tækifærið og framleigja þær á hærra verði en sem nemur útborguninni segir Ragnar Þór þetta vissulega vera vandamál hjá leigufélögum. Til dæmis hjá stærsta leigufélagi Danmerkur.

Á hinn bóginn bendi athuganir til að mjög lágt hlutfall leigjenda misnoti kerfið á þennan hátt.

„Það verður fylgst með þessu. Það eru alltaf einhverjir sem reyna að nýta sér kerfin okkar, sama hvaða kerfi við setjum upp, í misjöfnum og misgóðum tilgangi. Ef kaupendur slíkra íbúða fara hins vegar tímabundið til útlanda í nám þurfa þeir að hafa svigrúm til að leigja út íbúðirnar. Slíkt er t.d. heimilt í Bretlandi og Skotlandi. Þá þarf líka að bregðast við ef tveir aðilar í slíkum úrræðum hefja sambúð en þá gæti krafan orðið sú að annar aðilinn seldi sína íbúð eða greiddi út hlut ríkisins í eiginfjárláninu,“ segir Ragnar Þór.

Hann situr fyrir hönd ASÍ í stýrihópi þar sem eru einnig fulltrúar frá Íbúðalánasjóði og Sambandi íslenskra sveitarfélaga. Aðgerðirnar eru hluti af lífskjarasamningunum. Mikið var rætt um húsnæðismál í kjarabaráttunni.

Leiði að óbreyttu til hækkana

Elvar Orri Hreinsson, sérfræðingur hjá Greiningu Íslandsbanka, segir það almenna reglu að aðgerðir sem hjálpa fólki að eignast íbúð leiði að óbreyttu til að íbúðaverð hækki. Þá sé sama úr hvaða átt hjálpin kemur, hvort ríkið eða einkaaðilar eigi í hlut, og einnig á hvaða formi stuðningurinn er.

„Aðgerðin getur þannig unnið gegn markmiði sínu. Ef ætlunin er að hjálpa fólki sem er í vandræðum með að kaupa húsnæði, en húsnæðisverð hækkar fyrir vikið, er kannski betur heima setið en af stað farið. Það fer eftir því hverjum á að hjálpa og hversu sértæk aðgerðin er hvaða áhrif hún mun hafa á húsnæðisverð.“

Velta á skilyrðunum

„Áhrifin velta því töluvert á skilyrðunum. Ef íbúðirnar verða að vera nýbyggingar munu áhrifin mögulega einskorðast við slíkt húsnæði. Þá getum við farið að ræða um nýbyggingarálagið. Mun það þá hækka og verða nýbyggingar þá hlutfallslega dýrari fyrir vikið og hverjar verða þá afleiðingarnar af því? Verða þær neikvæðar fyrir einhvern hóp en jákvæðar fyrir annan? Það á eftir að bíta úr nálinni með hvernig þessu verður stillt upp. Þá verður hægt að meta hvaða hópi þetta mun gagnast og hvort þetta skaði mögulega einhvern annan hóp, eða sama hóp, meira en þetta gagnast honum, þegar upp er staðið,“ segir Elvar Orri.

Hann telur aðspurður að væntingar um aðgerðirnar geti leitt til þess að einhverjir kaupendur vilji bíða með íbúðakaup. Á móti kunni einhverjir að telja að aðgerðirnar ýti undir húsnæðisverð og telji því ekki borga sig að bíða eftir úrræðunum.