Bjartsýnir skuldabréfaeigendur

Baksvið

Pétur Hreinsson

peturh@mbl.is

Aðili sem keypti umtalsverðan hlut í 2,7 milljarða króna skuldabréfaútgáfu Upphafs fasteignafélags er bjartsýnn á að endurheimta það fjármagn sem sett var í útgáfuna ásamt vöxtum sem verða þó nokkuð lægri en til stóð samkvæmt heimildum Morgunblaðsins. Í fundarboði sem sent var á skuldabréfaeigendur kemur fram að lagt sé til að skilmálum skuldabréfaflokksins verði breytt á þá leið að vextir verði lækkaðir úr 15-16,5% föstum vöxtum niður í 6% fasta vexti með afturvirkum hætti. Verður skuldabréfaeigendum jafnframt veittur réttur á vaxtaauka sem nemur allt að muninum á 6% vöxtum og 15-16,5% vöxtum af útistandandi höfuðstól á hverjum tíma. Greiðsla vaxtaauka verður háð afkomu útgefanda, Upphafi fasteignafélagi, sem er stærsta eign fasteignasjóðsins GAMMA: Novus. Þá hefur gjalddagi höfuðstóls verið færður frá 30. maí 2021 til 30. maí 2022.

Eins og fram hefur komið var mat á eigin fé GAMMA: Novus lækkað nýlega úr 3,9 milljörðum niður í 42 milljónir króna og gengi sjóðsins fært úr 183 í 2. Það bráðabirgðagengi byggist á því að nýtt fjármagn fáist inn í reksturinn. Í bréfi til sjóðsfélaga GAMMA: Novus kemur fram að áætlun nýrra forsvarsmanna sjóðsins geri ráð fyrir að lækka eigið fé úr 3,9 milljörðum króna niður í 42 milljónir króna. Í þessari tæplega 4 milljarða niðurfærslu nemur að sögn Mána Atlasonar, nýráðsins framkvæmdastjóra Gamma Capital Management, endurmat á væntu söluvirði eigna 1 milljarði króna en þar undir eru bæði íbúðir í byggingu og þróunareignir. 200 milljóna niðurfærsla skýrist af því að hætt var við framkvæmdir þar sem lóðir verða seldar í stað bygginga. Þriðja atriðið varðar kostnaðarhækkanir þar sem raunframvinda verkefna er skemmra á veg komin en hún var bókfærð á. Er sú niðurfærsla metin á 1,8 milljarða króna. Afgangurinn skýrist af mismunandi aðferðum, m.a. við mat á áhrifum fjármagnskostnaðar inni í félaginu sem jókst m.a. með skuldabréfaútgáfunni í vor.

Heildargreiðsla vel yfir 3 ma.

Að sögn Mána gera áætlanir nýrra stjórnenda GAMMA sem kynntar hafa verið kröfuhöfum ráð fyrir að endurheimtur eigenda skuldabréfaútgáfunnar fáist að fullu greiddar að því gefnu að aukið fjármagn upp á 1 milljarð króna náist inn í félagið, og að kröfuhafar samþykki skilmálabreytingar á fjármögnun félagsins. Gangi þetta eftir geti heildargreiðsla til skuldabréfaeigenda því orðið vel yfir þrír milljarðar. Núverandi áætlanir geri aftur á móti ráð fyrir því að fjárfesting sjóðsfélaga GAMMA: Novus sé að mestu töpuð. „Við lítum svo á að við séum að gera okkar besta til að verja þeirra eign en það er mjög erfitt. Þegar við komum að þessu metum við stöðu sjóðsins og gefum út gengið 2. Það er í samræmi við okkar besta mat,“ segir Máni. Á meðal fjárfesta sem lögðu fram 2,5 milljarða króna við stofnun GAMMA: Novus-sjóðsins árið 2013 hafa verið nefndir lífeyrissjóðir á borð við Festu, Birtu og Íslenska lífeyrissjóðinn sem og öll skráðu tryggingafélögin. Sjóðurinn greiddi um þriðjung þeirrar fjárhæðar, um 850 milljónir króna, út til fjárfesta á árinu 2017. Þá var ásamt TM, fjárfestingafélagið Stoðir á meðal þátttakenda í skuldabréfaútboðinu í maí og fjárfesti félagið fyrir samtals um hálfan milljarð samkvæmt heimildum Morgunblaðsins.

Fasteignafélagið Upphaf hefur sem stendur 277 íbúðir í byggingu. Skuldir vegna framkvæmdafjármögnunar félagsins nema um 7,5 milljörðum króna og skuld vegna skuldabréfsins er 2,7 milljarðar og afgangurinn er veðlán til fjármögnunar á framkvæmdum. Áætlanir nýrra stjórnenda gera ráð fyrir að þessar skuldir fáist greiddar að því gefnu að nýtt fjármagn fáist í reksturinn.

Samkvæmt heimildum Morgunblaðsins íhuga margir sjóðsfélagar þessa stundina að fá óháðan aðila til þess fara yfir verðrýrnun GAMMA: Novus en einnig GAMMA: Anglia en eignir síðarnefnda sjóðsins, sem er fagfjárfestasjóður um fjárfestingar í fasteignaþróunarverkefnum í Bretlandi, voru færðar niður úr 2,6 milljörðum króna í tæpa 1,5 milljarða króna. Þá sagði Hermann Björnsson, forstjóri Sjóvár, við Vísi í gær að fulltrúar Sjóvár hefðu átt fund með nýjum stjórnendum Gamma til að afla upplýsinga og gagna, og ennfremur að félagið áskildi sér rétt til þess að fram færi óháð könnun á því hvað fór úrskeiðis.

Í frétt á vef Fjármálaeftirlitsins í gær kom fram að FME hefði eftirlit með fagfjárfestasjóðum en að þeir lytu ekki eins ströngum kröfum og verðbréfa- og fjárfestingasjóðir sem almennir fjárfestar geta fjárfest í og því væri eftirlit FME ekki eins strangt varðandi þá. Í samtali við Morgunblaðið vildi FME ekki tjá sig um hvort mál fasteignasjóða Gamma væru til skoðunar.