Gististaðir settir í sölu

Baksvið

Baldur Arnarson

baldura@mbl.is

Nokkrir gististaðir eru nú til sölu í miðborg Reykjavíkur. Dæmi um þetta má sjá á grafinu hér til hliðar.

Misjafnt er hvenær eignirnar komu á sölu. Því er ekki hægt að fullyrða hvort breytingar á markaði eigi þátt í þeirri ákvörðun eigenda að setja eignirnar á sölu.

Erlendum ferðamönnum fækkaði um 300 þúsund í fyrra. Meginskýringin er fall WOW air 28. mars 2019.

Ferðaþjónustan varð svo fyrir enn þyngra höggi um miðjan mars þegar ferðabann var sett vegna kórónuveirufaraldursins. Óvíst er hvenær því verður aflétt.

Tekur minnst sex mánuði

Árni Valur Sólonsson, hóteleigandi og stjórnarmaður hjá Fyrirtækjum í hótel- og gistiþjónustu (FHG), segir hægt að draga lærdóm af áhrifum hryðjuverkaárása og annarra veirufaraldra á ferðaþjónustu. Til dæmis árásunum á tvíburaturnana í New York 11. september 2001 eða árása á hótel í Sharm El Sheikh í Egyptalandi. Sú reynsla bendi til að það geti tekið að minnsta kosti 6 mánuði að ná upp sama fjölda ferðamanna eftir að ferðabanni er aflétt í helstu viðskiptalöndum. Meðan framboð sé meira en eftirspurn sé viðbúið að mikið verðstríð verði á markaði. Fyrir vikið muni verð á hótelgistingu lækka. Það geti aftur haft áhrif á Airbnb-markaðinn.

„Vonandi mun þetta strauja út ólöglega hluta Airbnb-markaðarins,“ segir Árni Valur.

Nýtingin í frjálsu falli

Eigandi gistiíbúða í miðborginni sagði sumarið hafa litið vel út. Nýtingin yfir sumarið hafi verið 70-80% og verð sambærileg og í fyrra. Algengt verð á gistingu fyrir tvo hafi verið 120-130 evrur nóttin.

„Þeir sem ekki hafa breitt bak munu væntanlega reyna að selja og losa sig út úr rekstrinum. Það blasir við að nýting á gistirými er í frjálsu falli. Við þurfum að finna leið til að spyrna við fótum og koma atvinnugreininni aftur í gang,“ sagði leigusalinn í samtali við Morgunblaðið.

Magnús Árni Skúlason, framkvæmdastjóri Reykjavík Economics, segir fasteignamarkaðinn í miðborginni á umbreytingaskeiði. Með uppbyggingu hótela í háum gæðaflokki síðustu misseri megi segja að íslensk ferðaþjónusta hafi verið uppfærð um eina stjörnu. Þess sé að vænta að ný og glæsileg hótel muni ryðja út verri gistimöguleikum af markaðnum. Staðsetning og gæði muni verða ráðandi og lökustu gististaðirnir horfa fram á minni tekjur. Jafnframt sé viðbúið að aukin samkeppni og hertar reglur um leigu íbúða til ferðamanna muni leiða til þess að slíkar íbúðir verði settar á sölu eða í langtímaleigu.

Kunna að vilja selja

„Fyrsta úrræði eigenda Airbnb-íbúða við þessar aðstæður er væntanlega að setja þær í langtímaleigu þangað til ferðaþjónustan nær sér á strik aftur. Þeir sem eru skuldsettir kunna þó að sjá sæng sína upp reidda og reyna að koma sér út úr greininni,“ segir Magnús Árni.

Aukið framboð íbúðarhúsnæðis, bæði til leigu og kaups kunni að leiða til verðlækkana á einhverjum svæðum til skamms tíma. Tveir kraftar séu einkum að verki. „Maður óttast að launatekjur fólks, sérstaklega í einkageiranum, muni fara lækkandi vegna þess að fólk verði endurráðið hjá sömu fyrirtækjum, eða öðrum fyrirtækjum, á lakari kjörum en áður eða að yfirvinna minnki,“ segir hann.

„Það sem vegur á móti eru vaxtalækkanir Seðlabankans sem styðja við eignamarkaði eins og fasteignamarkaðinn. Lægri vaxtakostnaður styður við kaupgetuna. Fyrirhuguð úrræði stjórnvalda á íbúðamarkaði varðandi fyrstu kaup og tekjulága þurfa því að taka tillit til breyttra markaðsaðstæðna,“ segir Magnús.

Óvissa um Airbnb-markað

Sérfræðingar Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) hafa greint Airbnb-markaðinn á höfuðborgarsvæðinu.

Áætlað er í marsskýrslu HMS að 1.000-1.300 íbúðir séu í skammtímaleigu á höfuðborgarsvæðinu „sem líklegar eru í einhverjum mæli til að rata inn á fasteigna- eða almenna leigumarkaðinn ef til mikils samdráttar kemur í ferðaþjónustunni“. Íbúðirnar voru á skrá í febrúar eða áður en faraldurinn braust út og ferðabann lokaði landinu. Þegar hefði mátt greina töluverðan samdrátt á þessum markaði í kjölfar gjaldþrots WOW air og töluverða aukningu í þinglýstum leigusamningum eftir sumarið.

Ólafur Sindri Helgason, yfirhagfræðingur hjá HMS, segir aðspurður að miðað við ákveðnar forsendur sé ekki ólíklegt að 500-600 þessara íbúða muni koma inn á almenna leigumarkaðinn í ár. Flestar í póstnúmerum 101 og 105. Erfitt sé að meta hversu margar íbúðanna hafi komið í langtímaleigu eftir að faraldurinn braust út. Það muni skýrast betur þegar upplýsingar liggja fyrir um þinglýsta leigusamninga og ný gögn um Airbnb-markaðinn berast.

Almennt sé nokkur óvissa um fjölda slíkra leiguíbúða. Hluti þeirra sé ekki skráður. Einnig sé útilokað að segja til um hversu margar íbúðanna komi aftur í Airbnb-leigu.

Þá telur hann aðspurður að aukið framboð muni líklega leiða til lægra leiguverðs haldist eftirspurn lítið breytt. Hins vegar telur hann mikla óvissu um hvort nafnverð íbúða á þessum svæðum muni lækka í ár.