Dregur úr umsvifum

Baksvið

Þóroddur Bjarnason

tobj@mbl.is

Farið er að draga úr umsvifum á fasteignamarkaði sem endurspeglast í fækkun kaupsamninga og minni veltu. Minnkandi umsvif á íbúðamarkaði má líklegast skýra að miklu leyti með litlu framboði af íbúðum til sölu sem haldið hefur aftur af veltu síðustu mánuði og einnig að einhverju leyti miklar verðhækkanir.

Þetta kemur fram í mánaðarskýrslu hagdeildar Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, HMS, fyrir október sem birt var í gær á vef stofnunarinnar.

Ólafur Sindri Helgason yfirhagfræðingur HMS segir í samtali við Morgunblaðið að það hafi bein áhrif á sölu íbúða að sífellt sé minna af íbúðum úr að velja. Hann segir að verðhækkanir, lækkun á hámarksveðhlutfalli og vaxtahækkanir hafi einnig áhrif.

Jafnvægi komist á

Ólafur segir að mikil spurn hafi verið eftir íbúðarhúsnæði síðustu misseri enda vextir lágir á markaðnum. Ef vextir haldi áfram að hækka komist líklega á meira jafnvægi.

„Fólk sækir mikið í fastvaxtalán núna þótt þeir vextir séu frekar háir. Menn virðast búast við miklum vaxtahækkunum á næstunni.“

Aðspurður segir Ólafur að lítið sé sótt í verðtryggð lán þessa dagana. „Hrein ný verðtryggð lán eru neikvæð, þ.e. það er meira um uppgreiðslur en ný lán.“

Ólafur bendir á að þegar staðan er eins og hún er núna, þar sem verðbólga er vel yfir verðbólgumarkmiði Seðlabankans og verðbólguvæntingar hafi aukist, þá séu Íslendingar tregari til að taka verðtryggð lán. „Maður hefði búist við meiri sókn í verðtryggð lán því íbúðaverðið hefur hækkað svo mikið. Raunvextir á verðtryggðum lánum eru þannig að það er enginn sérstakur hvati til að hoppa yfir í þau eins og staðan er.“

Enn mikil spenna til staðar

Þó að dregið hafi úr spennu á íbúðamarkaðnum þá er enn mikil spenna til staðar að sögn Ólafs.

„Hlutfall íbúða sem seljast á yfirverði (sjá meðfylgjandi töflu) er enn mjög hátt. 34,4% íbúða í fjölbýli miðað við þriggja mánaða hlaupandi meðaltal í ágúst voru seld á yfirverði. Fyrir sérbýlin hefur hlutfallið lækkað úr 46,7% í 39,7% yfir sama tímabil. Hlutfall íbúða sem seljast yfir ásettu verði hefur einnig farið lækkandi í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins en hefur haldið áfram að hækka annars staðar á landsbyggðinni.“

Frá 2017 – 2020 seldust tæplega 20% íbúða á yfirverði að sögn Ólafs.

Fjárhagur leigjenda batnað

Í skýrslunni er einnig fjallað um leigumarkaðinn. Þar kemur fram að fjárhagur leigjenda hafi batnað frá árinu 2020. Þá eru merki um að framboð á hentugu leiguhúsnæði sé að minnka sem hefur að sögn Ólafs áhrif á húsnæðisöryggi og samningsstöðu leigjenda. „Ánægja með leiguhúsnæði er minnst hjá þeim sem leigja hjá einkareknu leigufélagi og hjá sveitarfélögum.“

Í skýrslunni kemur fram að hlutfall leigu af ráðstöfunartekjum leigjenda hækkaði árið 2020. „Það var búið að vera í kringum 40% en fór í 44% árið 2020 og er nú 45%,“ segir Ólafur.

Samkvæmt samantekt HMS greiða 27% leigjenda 50% eða meira af ráðstöfunartekjum sínum í leigu og 10,5% greiða 70% eða meira af tekjum sínum í leigu.

Að sögn Ólafs er talið að um það bil 32 þúsund heimili á landinu séu á leigumarkaði.

1,4% hækkun milli mánaða

Íbúðaverð hækkaði um 1,4% á höfuðborgarsvæðinu á milli mánaða í ágúst samkvæmt vísitölu söluverðs HMS, og sagt er frá í skýrslunni. Hækkunin var nánast sú sama á meðal sérbýla og íbúða í fjölbýli. „Í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins hækkaði íbúðaverð um 1,1% á milli mánaða og annars staðar á landsbyggðinni nam hækkunin 0,6%.“