Ófrelsið gerir leiguna dýra

Bæði á Íslandi og víða erlendis hefur allt í einu hlaupið mikið líf í umræðuna um að setja þak á leiguverð. Rök þeirra sem eru fylgjandi leiguþaki eru alla jafna á þá leið að okrið í leigusölum sé að gera út af við almenning og að eðlilegasta, besta og skjótvirkasta leiðin til að laga leigumarkaðinn sé að hið opinbera grípi inn í og ákveði leiguverð með lögum, eða verndi fólk a.m.k. gegn því að húsaleiga hækki óhóflega á milli ára.

Kjörnir fulltrúar (sem ættu að vita betur) berja sér á brjóst og segja óþolandi ástand á húsnæðismarkaði kalla á tafarlausar aðgerðir. Hagfræðingurinn og samfylkingarþingmaðurinn Kristrún Frostadóttir komst þannig að orði í nýlegu viðtali á Bylgjunni að hið opinbera ætti að ákveða hvað væri eðlileg arðsemi af leiguíbúð, og með hliðsjón af viðhalds- og fjármögnunarkostnaði nota formúlur til að reikna út hvað væri sanngjarnt leiguverð.

Svona tal kætir meðalkjósandann enda hefur hann yfirleitt ekki nokkurt vit á hagfræði né mikla þekkingu á reynslu annarra þjóða af handstýringu leigumarkaðarins. Að setja þak á leiguverð er nefnilega frábær hugmynd, svo lengi sem við skoðum ekki heildarmyndina og hundsum langtímaafleiðingarnar.

En það getur einmitt verið svolítið snúið að útskýra fyrir kjósendum, og hvað þá stjórnmálamönnum, hvers vegna þak á leiguverð gerir meira ógagn en gagn. Veit ég þó ekki um eitt einasta tilvik þar sem útkoman hefur ekki verið sú sama, þegar leiguþak er kynnt til sögunnar:

Þak á leiguverð veldur því að færri sjá ástæðu til að setja fasteignir sínar á leigu og hvatar til að byggja nýtt íbúðarhúsnæði minnka svo að framboð leiguíbúða verður minna en ella og dregst jafnvel saman.

Þeir sem greiða lága leigu sitja sem fastast í íbúðum sínum löngu eftir að þær hætta að henta þörfum þeirra, og hreyfingarleysi þeirra gerir markaðinn óskilvirkan. Þar sem fjárhagslega hvata skortir freistast leigusalarnir til að trassa viðhald og viðgerðir svo að jafnvel heilu hverfin drabbast niður. Útsjónarsama fólkið reynir síðan að fara í kringum reglurnar, t.d. með því að byggja lúxusíbúðir sem ekki falla undir reglur um leiguþak, eða bæta við nýjum gjöldum eins og „lyklaleigu“ sem leigjandinn þarf að reiða af hendi áður en hann flytur inn.

Þak á leiguverð getur komið sér vel fyrir tiltölulega lítinn hóp leigjenda sem hafa heppnina með sér, en leiguþak gerir ekkert til að ráðast að rót vandans og býr bara til ný og verri vandamál annars staðar.

Skeinipappírinn kláraðist

Til að hjálpa fólki að skilja betur hvað gerist þegar stjórnmálamenn setja þak á leiguverð er ágætt að rifja upp hvað gerðist í Venesúela þegar stjórnvöld ákváðu að verðið á salernispappír væri of hátt. Lögmál hagfræðinnar virka eins hvort sem reynt er að stýra verði íbúðarhúsnæðis eða skeinipappírs.

Árið 2003, þegar Hugo Chávez var við völd, greip ríkisstjórn Venesúela til þess ráðs að verja kaupmátt almennings með því að handstýra verði helstu nauðþurfta. Ákváðu stjórnvöld hámarksverð fyrir kaffi, sykur, nautakjöt, svínakjöt, kjúkling, pasta og kornmeti. Árið 2011 var handsápu, hársápu, þvottaefni, munnskoli, ávaxtasafa, salernispappír og fleiri vörum bætt við listann. Til að gera illt verra torvelduðu stjórnvöld innflutning með flóknu regluverki, innflutningshömlum og skömmtun á gjaldeyri.

Gallinn var sá að leyfilegt hámarksverð dugði ekki til að standa undir kostnaði margra framleiðenda. Höfðu bændur og verksmiðjueigendur því um tvo kosti að velja: að halda starfseminni gangandi og tapa peningum á hverri seldri einingu, eða hætta rekstri og gera eitthvað annað.

Jafnt og þétt fjölgaði þeim sem völdu seinni kostinn og æ oftar komu íbúar landsins að tómum hillum í verslunum.

Enginn gat kvartað yfir verðinu á nauðþurftunum, þegar þær fengust. Tæknilega séð hafði stjórnvöldum tekist að tryggja hagstætt verðlag enda svartamarkaðsverðið á kjöti, sápu og klósettrúllum ekki með í hagtölum hins opinbera. Til að geta skeint sig þurftu íbúar Venesúela að leita á náðir neðanjarðarhagkerfisins og kaupa þar rúlluna á sexfalt hærra verði en stjórnvöld leyfðu.

Eins og oft vill gerast með harða vinstrimenn þá gekk ráðamönnum í Karakas illa að horfast í augu við veruleikann. Stjórnandi hagstofunnar í Venesúela lét hafa eftir sér að sennilegast væri að klósettpappírsskorturinn stafaði af því að fólkið í landinu borðaði hreinlega of mikið og færi því oft á klósettið, en Chávez og Maduro skelltu sökinni á gráðuga athafnamenn og auðvaldssinna sem vildu allt gera til að spilla fyrir stjórnvöldum, stæðu í „efnahagslegu stríði“ við samlanda sína og hefðu viljandi skapað vöruskort.

Þannig var bakaríum, sem bráðvantaði hráefni, gefið að sök að láta fólk af ásetningi bíða í löngum röðum eftir brauði til að sá kvíða í samfélaginu. Þeim sem finnst tilvalið að setja þak á leiguverð hlýtur að þykja stjórnvöld í Venesúela hafa fundið snilldarlausn á vanda bakaríanna: þau einfaldlega bönnuðu raðir fyrir utan bakarí og máttu bakarar vænta þess að vera sektaðir ef þeir leyfðu löngum biðröðum að myndast.

Það er allt á sömu bókina lært hjá sósíalistunum í Venesúela. Þannig voru, árið 2014, kynnt til sögunnar ný lög um sanngjarnt verðlag. Var verslunum bannað að hafa meira en 30% álagningu á vörum og þeir sem söfnuðu birgðum eða rukkuðu of hátt verð gátu vænst þess að vera dæmdir í fangelsi. Til að framfylgja lögunum voru 34.000 hermenn, eftirlitsmenn og lögfræðingar sendir vítt og breitt um landið – ekki til að hjálpa til í búðunum heldur til að fylgjast með verðlagi, rýna í kvittanir og horfa yfir öxlina á verslunarmönnum.

Auðvitað blasir það við lesendum að lausnin á skorti á klósettpappír og öðrum nauðþurftum í Venesúela var ekki að þjóðnýta pappírsverksmiðjur landsins eða eyða kröftum lögreglunnar í að uppræta smygl og svartamarkaðsviðskipti með klósettrúllur, eða láta embætismenn kemba bókhaldið í hverri sjoppu. Það sem þurfti var að frelsa markaðinn, ryðja í burtu boðum og bönnum og virkja krafta ótal kaupenda og seljenda til að finna rétt jafnvægi framboðs og eftirspurnar.

Ófrelsið var orsök vandans.

Rík þörf fyrir miðstýringu

Ayn Rand ritaði eitthvað á þá leið að þeir sem eru hlynntir miðstýringu hagkerfa beiti oft þeirri aðferð í stríði sínu við kapítalismann að setja æ fleiri reglur og kvaðir sem binda tiltekna atvinnugrein á höndum og fótum svo hún getur ekki lengur starfað sem skyldi – og lýsa því svo yfir að hinn frjálsi markaður hafi brugðist og enn meiri ríkisafskipta sé þörf.

Á þetta einmitt við um fasteignamarkaðinn, jafnt í Reykjavík sem San Francisco. Inngrip og afskipti hafa valdið því að húsnæði skortir og húsnæðismarkaðurinn er stórlega bjagaður og einu lausnirnar sem eru boðaðar að auka inngripin.

Í tilviki Reykjavíkur hefur misráðin þéttingarstefna bæði dregið úr framboði og hækkað verð. Nýverið rýndi ég í tölurnar og kom í ljós greinileg breyting eftir kosningarnar 2010 þegar framboð nýrra íbúða hætti að halda í við íbúafjölgun í borginni. Ef fjölgun íbúa og fullgerðra íbúða hefði fylgst að með sama hætti árin 2013 til 2021 og hún gerði frá 2000 til 2007 þá væru í dag nærri 2.700 fleiri íbúðir á markaðinum bara í Reykjavík og húsnæðisvandinn væri ekki nærri því eins alvarlegur.

Raunar er ófrelsið á fasteignamarkaði höfuðborgarsvæðisins með ólíkindum, og nefndum sveitarfélaganna leyft að ráða hvað er byggt, hvar, hvenær og hvernig, og kerfið rekið þannig að ómerkilegustu smáatriði eru gerð að meiriháttar hausverk fyrir húsbyggjendur. Er miðstýringarþörfin svo rík að í sumum tilvikum eru skipulagsyfirvöld hér um bil búin að fullhanna þau hús sem eiga að rísa á hverjum stað, með hárnákvæmum fyrirmælum um stærð og lögun grunnflatar, fjölda herbergja, stærð og staðsetningu svala og jafnvel hvaða efni á að nota á hinum og þessum útveggjum. Er frægt þegar íbúi í nýju fjölbýli í Reykjavík rak sig á að samkvæmt skipulagi þurfti hann að hafa berjarunna á agnarlítilli sérlóð sem fylgdi íbúðinni hans.

Líkt og í Venesúela var það ákveðið í nefnd hjá einhverju fasteignasviðinu hvað markaðurinn þyrfti, og eins og yfirleitt gerist þegar reynt er að miðstýra, þá klikkuðu útreikningarnir og almenningur sýpur seyðið.

Og líkt og í Venesúela leggja margir til að lausnin sé að hið opinbera fari með enn stærra hlutverk á húsnæðismarkaði. Ef það er ekki leiguþak þá er lagt til að ríki og sveitarfélög byggi félagslegt húsnæði í massavís og bjóði sérstök lán og búi til alls konar aðra hvata fyrir tiltekna aðila að byggja tilteknar gerðir húsnæðis.

Lærum af Tókýó, ekki Karakas

Á höfuðborgarsvæðinu kann ástandið að vera orðið svo slæmt að grípa verður til neyðarúrræða eins og að ráðast í meiriháttar byggingarframkvæmdir með aðkomu ríkis og sveitarfélaga, og þannig tappa þrýstingi af markaðinum. Er samt hættan sú að þannig lausnir búi um leið til annars konar vandamál og bjagi markaðinn, og að skammtímaúrræðin breytist í langtímabákn.

Er kannski ráð að athuga í staðinn hvað gæti gerst ef frelsið væri aukið. Sýna dæmin erlendis að markaðurinn bregst hratt við ef stjórnvöld draga úr afskiptum á húsnæðismarkaði, líkt og sást t.d. eftir að Toronto nam reglur um leiguþak úr gildi árið 2019, eða þegar Minnepolis ákvað árið 2018 að gera bara lítilsháttar breytingar á skipulagsreglum til að leyfa fleiri gerðir húsa í íbúðahverfum.

Og hvað með að senda hóp borgarfulltrúa og þingmanna í rannsóknarferð til Tókýó sem hefur gengið hvað lengst allra borga í að frelsa húsnæðismarkaðinn? Þar bætast við jafnmargir íbúar á einni viku og bætast við í Reykjavík á heilum áratug, en þökk sé frelsinu ná verktakar að hafa steypuhrærivélarnar í gangi viðstöðulaust og ná að mæta vaxandi eftirspurn með stöðugu framboði á nýjum íbúðum. Hefur fasteignaverð í Tókýó enda haldist tiltölulega stöðugt í þrjá áratugi og þróunin þar er ekkert í líkingu við það sem hefur gerst í stórborgum á Vesturlöndum þar sem varla má bora í vegg án þess að fá fyrst leyfi byggingarfulltrúa.