Fá 40 þúsund fermetra undir íbúðir í borginni

Samningur Reykjavíkurborgar við olíufélögin um fækkun bensínstöðva hefur í för með sér að þeim fækkar úr 47 í 38 í borgarlandinu. Að minnsta kosti ellefu stöðvar víkja fyrir verslun og íbúðabyggð en nýjar stöðvar verða opnaðar í stað sumra þeirra sem verður lokað.

Hér til hliðar má sjá kort af bensínstöðvum í Reykjavík og hvaða áhrif samkomulagið mun hafa á hverja stöð. Verkefnið er í mótun og liggur ekki fyrir hvenær framkvæmdir hefjast á einstaka lóðum. Samkvæmt upplýsingum frá borginni er gert ráð fyrir 700-800 íbúðum á ellefu lóðum en endanlegur fjöldi hafi ekki verið ákveðinn. Þá koma fleiri lóðir til greina síðar, eins og útskýrt er á kortinu hér til hliðar. Tekið skal fram að ramminn „Aðrir þróunarreitir“ á grafinu vísar til lóða þar sem önnur atvinnustarfsemi en bensínsala víkur fyrir íbúabyggð.

Byggt á Háaleitisbraut

Atlantsolía er nú með tíu bensínstöðvar í Reykjavík og fækkar þeim í níu með samkomulaginu. Sjálfsafgreiðslustöðvum félagsins á Háaleitisbraut 12 og Kirkjustétt 2-6 verður lokað og í stað þeirrar síðarnefndu kemur ný sjálfsafgreiðslustöð á Þjóðhildarstíg 2.

Eina uppbyggingin sem er fyrirhuguð á bensínstöðvarlóðum Atlantsolíu er á Háaleitisbraut 12 en sú lóð og lóðin á Vallargrund 3, við þjóðveginn á Kjalarnesi, eru þær einu í eigu félagsins. Hinar leigir félagið af öðrum lóðarhöfum.

Samkvæmt samkomulagi borgarinnar við Atlantsolíu um Háaleitisbraut 12 er þar gert ráð fyrir þjónustu á jarðhæð og íbúðum á efri hæðum. Að sögn Ívars Arnar Ívarssonar, deildarstjóra lögfræðideildar á skrifstofu borgarstjóra og borgarritara, er verkefnið í vinnslu. Endanleg ákvörðun um byggingarmagn eða fjölda íbúða liggi ekki fyrir.

N1, sem er í eigu Festar, hyggst fækka bensínstöðvum sínum í borginni úr 11 í 9. Stöðvum í Skeifunni 9, Skógarseli 10, Stóragerði 40 og á Ægisíðu 102 verður lokað og í stað þeirrar síðastnefndu verður opnuð sjálfsafgreiðslustöð við verslun Krónunnar á Fiskislóð 15-21. Þá verður sett upp sjálfsafgreiðslustöð í Skútuvogi 8 í stað sjálfsafgreiðslustöðvar í Skeifunni 9.

Lóðirnar í Skógarseli, í Stóragerði og á Ægisíðu eru í eigu N1 og þar er gert ráð fyrir uppbyggingu íbúða. Að sögn Ívars Arnar eru verkefnin í vinnslu. Endanleg ákvörðun um byggingarmagn eða fjölda íbúða liggi ekki fyrir. Samhliða þessum samningum hefur borgin jafnframt samið við N1 um að byggja íbúðir í stað núverandi Krónuverslunar í Rofabæ 39 en í hennar stað kemur ný Krónuverslun á Elliðabraut 2 í Norðlingaholti.

Jafnframt kemur til greina að byggja íbúðir á lóð N1 á Hringbraut 12, við hlið BSÍ, en að sögn Ívars Arnar eru þau mál til skoðunar.

Fækkar úr tíu í átta

Stöðvum Olís, sem er í eigu Haga, fækkar úr tíu í átta en þær eru jafnframt reknar undir merkjum ÓB. Fjórum af þessum tíu stöðvum verður lokað en tvær nýjar teknar í notkun.

Bensínstöðvum Olís í Álfabakka 7 og í Álfheimum 49 verður lokað sem og sjálfsafgreiðslustöð ÓB á Egilsgötu 5 en í stað þeirra kemur blönduð byggð. Þá verður sjálfsafgreiðslustöð ÓB á Bíldshöfða 5 lokað en Olís leigir lóðina. Að sögn Ívars Arnar eru verkefnin í vinnslu. Endanleg ákvörðun um byggingarmagn eða fjölda íbúða liggi ekki fyrir.

Í stað stöðvarinnar á Egilsgötu 5 verður sett upp ný sjálfsafgreiðslustöð í Skeifunni 11 eða 15 en þess má geta að Bónus, sem er einnig í eigu Haga, er með verslun í Skeifunni 11. Jafnframt fær Olís lóð undir fjölorkustöð á Esjumelum.

Samhliða uppbyggingunni í Álfabakka 7 verður húsnæði í eigu Haga í Stekkjarbakka 4-6 rifið en það hýsir nú meðal annars Garðheima og ÁTVR.

Þá fækkar bensínstöðvum Skeljungs og Orkunnar úr sextán í tólf. Fimm verður lokað og einni að stærstum hluta (í Suðurfelli) en félagið fær lóð undir eina stöð þess í stað.

Stöð Orkunnar í Hraunbæ 102 verður lokað en Skeljungur leigir lóðina. Í staðinn fær Skeljungur byggingarheimildir á Grjóthálsi 8 og á Gylfaflöt 1 en félagið greiðir fyrir þessar heimildir.

Skeljungur mun jafnframt loka bensínstöðvum á Birkimel 1, á Laugavegi 180 og í Skógarhlíð 16 en í stað þeirra kemur íbúðabyggð. Þá verður bensínstöð félagsins í Suðurfelli 4 lögð niður í núverandi mynd og í staðinn kemur íbúðabyggð og sjálfsafgreiðslustöð á jaðri lóðarinnar. Lokun stöðvarinnar við Laugaveg 180 er háð samkomulagi við Reiti en stöðin deilir nú lóð með Laugavegi 182. Jafnframt verður stöð Orkunnar við Kleppsveg lokað en í staðinn fær hún lóð undir aðra stöð við stofnbraut í borginni. Að sögn Ívars Arnar eru verkefnin í vinnslu. Endanleg ákvörðun um byggingarmagn eða fjölda íbúða liggi ekki fyrir.

Hugmyndir um stokk

Samandregið er því áformað að byggja íbúðir á ellefu bensínstöðvalóðum. Í fyrsta lagi á lóð Atlantsolíu á Háaleitisbraut 12. Í öðru lagi á lóðum N1 í Skógarseli, í Stóragerði og á Ægisíðu. Í þriðja lagi á lóðum Olís og ÓB í Álfabakka, í Álfheimum og á Egilsgötu. Og í fjórða lagi á lóðum Skeljungs/Orkunnar á Birkimel, Laugavegi, Skógarhlíð og í Suðurfelli. Jafnframt samdi borgin um uppbyggingu íbúða í Rofabæ 39 (Festi) og í Stekkjarbakka 4-6 (Hagar) en það eru ekki bensínstöðvalóðir.

Við þetta má bæta hugmyndum um að byggja íbúðir á lóð N1 á Hringbraut 12, gegnt BSÍ, og á lóðum Orkunnar á Miklubraut 100 og 101, við Kringluna, en ekki hefur verið gengið frá samningum þar að lútandi.

En óvissa er um framtíð bensínstöðva Orkunnar við Kringluna, beggja vegna Miklubrautar, en borgin hefur kynnt áform um að leggja götuna í stokk. Samkvæmt skipulagi sem Reitir hafa kynnt fyrir fyrirhugaða uppbyggingu á Kringlusvæðinu er gert ráð fyrir íbúðabyggð á lóð Orkustöðvarinnar Kringlumegin. Borgin hyggst leggja Miklubraut í stokk á þessum kafla og er jafnframt gert ráð fyrir uppbyggingu á lóð Orkunnar Safamýrarmegin við Miklubraut.

Til upprifjunar keypti Skeljungur Dæluna fyrir tveimur árum og hefur olíufélagið fært stöðvar hennar undir merki Orkunnar.

Meðal þeirra var sjálfsafgreiðslustöð í Fellsmúla 30 sem verður lokað. Í staðinn verður opnuð ný stöð á Lambhagavegi 12, suður af Bauhaus. Sjálfsafgreiðslustöðvar í Vatnagörðum 40 og Stekkjarbakka 2 verða reknar áfram.

Skeljungur á ekki þessar lóðir og kemur því ekki til uppbyggingar á þeim á vegum félagsins.

Sem áður segir gerir borgin ráð fyrir að 700-800 íbúðir verði byggðar á áðurnefndum bensínstöðvalóðum. Spurður út í einstaka verkefni vísaði Ívar Örn til samninga borgarinnar við olíufélögin um einstaka lóðir.

Á grafinu hér fyrir ofan má finna upplýsingar um stærð þessara ellefu lóða og annarra áðurnefndra lóða.

Stuðst er við upplýsingar úr samningum borgarinnar en samkvæmt þeim eru lóðirnar á þeim ellefu bensínstöðvum sem munu víkja fyrir byggð alls rúmlega 40 þúsund fermetrar.

Umfangið liggur ekki fyrir

„Það á eftir að vinna deiliskipulag á hverri lóð fyrir sig sem ákvarðar endanlegt byggingarmagn. Í þeirri vinnu þarf að huga að markmiðum aðalskipulags um birtu og önnur gæði, en jafnframt að gæta að samræmi við önnur hús í kringum lóðina. Kynningar lóðarhafa veita hins vegar upplýsingar um hugsanlegt umfang,“ segir Ívar Örn til skýringar.

Fram kom í fjárfestakynningu hjá Festi vegna annars ársfjórðungs 2021 að áætlað byggingarmagn á Ægisíðu 102 sé 13 til 15 þúsund fermetrar. Þá sé heimilt að byggja allt að 2.860 fermetra af íbúðarhúsnæði í Stóragerði 40. Fyrirhuguð uppbygging félagsins á Elliðabraut 2 og í Rofabæ 39 felur hins vegar ekki í sér lokun bensínstöðva.

Þá kom fram í fjárfestakynningu Haga á fyrsta ársfjórðungi 2021 að nýr lóðarleigusamningur hafi verið gerður vegna lóða við Álfabakka 7, Álfheima 49, Egilsgötu 5 og Stekkjarbakka 4-6. Samtals væru lóðirnar um 31.000 fermetrar „og því miklir framtíðarmöguleikar til þróunar íbúða, atvinnu- og þjónustuhúsnæðis,“ sagði þar. Garðheimalóðin í Stekkjarbakka 4-6 er meðtalin. Rætt er um heimild fyrir tveimur dælum fyrir fjóra bíla á lóðinni.

Þegar Morgunblaðið sagði frá fyrirhugaðri uppbyggingu á Garðheimalóðinni í maí 2017 var í skoðun að byggja um 100 íbúðir á lóðinni. Þegar Morgunblaðið sagði frá verkefninu í mars 2019 var hins vegar rætt um að 400 íbúðir gætu risið á lóðinni.

Sem fyrr segir eru lóðirnar undir bensínstöðvarnar sem víkja rúmlega 40 þúsund fermetrar. Þá eru byggingarlóðir í Rofabæ 39 (Festi) og í Stekkjarbakka 4-6 (Hagar) alls 23.000 fermetrar. Loks eru bensínstöðvalóðirnar á Hringbraut 12 (Festi), á Miklubraut 100 og 101 (Skeljungur) og á Skúlagötu 9 (Olís) alls tæplega 12.000 fermetrar. Samanlagt ná þessi áform og hugmyndir því til rúmlega 75 þúsund fermetra byggingarlands.

En hvað er það í stóra samhenginu?

16 þúsund íbúðir á tíu árum

Reykjavíkurborg gerir ráð fyrir að byggðar verði 16 þúsund íbúðir í borginni á næstu tíu árum. Þar af verða um tvær af hverjum þremur íbúðum byggðar fyrir almennan markað.

Dagur B. Eggertsson borgarstjóri gerði grein fyrir þessum áformum á kynningarfundi í nóvember.

Óli Örn Eiríksson, teymisstjóri atvinnu- og borgarþróunar hjá Reykjavíkurborg, segir þessar 16 þúsund íbúðir skiptast í þrjá flokka.

Í fyrsta lagi séu 10.400 íbúðir ætlaðar fyrir almennan markað.

Annars vegar sé um að ræða almennar úthlutanir á lóðum. „Þá bjóðum við út lóðina samkvæmt skilyrðum í deiliskipulagi viðkomandi lóðar, en hæstbjóðandi fær úthlutun,“ segir Óli Örn. Í skilmálum sé til dæmis kvöð um að Félagsbústaðir hafi kauprétt á 5-15% íbúða á föstu verði undir markaðsverði.

Hins vegar sé um að ræða uppbyggingu á lóðum í eigu einkaaðila. „Annað hvort eru þessir aðilar búnir að eignast byggingarheimildir nú þegar eða við gerum ráð fyrir að þær verði til í því ferli sem er fram undan – verði samþykktar í deiliskipulagi á tímabilinu,“ segir Óli Örn.

Í öðru lagi eru 4.800 íbúðir ætlaðar undir óhagnaðardrifið húsnæði, hagkvæmt og „grænt“ húsnæði. Undir óhagnaðardrifið húsnæði flokkast íbúðir á vegum Bjargs leigufélags, Búseta, Blæs, leigufélags VR, Félagsstofnunar stúdenta, Byggingafélags námsmanna og byggingarfélaga eldri borgara. Af þessu leiðir að flestar íbúðanna í þessum flokki verða leiguíbúðir.

Mega vera hagnaðardrifin

Svo er það hagkvæma húsnæðið sem Óli Örn segir einkum ætlað ungu fólki og fyrstu kaupendum. Dæmi um það séu íbúðir Þorpsins-Vistfélags í Jöfursbási í Gufunesi sem hafi verið afhentar en verið sé að byggja fleiri slíkar hagkvæmar íbúðir í Gufunesi, í Úlfarsárdal og við Sjómannaskólann. Uppbygging hagkvæms húsnæðis megi vera hagnaðardrifin en borgin setji reglur sem byggingaraðilar þurfi að fylgja.

Hvað snertir „græna“ húsnæðið sé um að ræða þróun á umhverfisvænum íbúðum sem feli meðal annars í sér ríflega helmingi minni losun koldíoxíðs á fermetra en hefðbundnar íbúðir.

Í þriðja lagi eru 800 félagslegar íbúðir í eigu borgarinnar. 500 þeirra verða leigðar út á vegum Félagsbústaða, 150 eru ætlaðar fötluðu fólki, 100 fyrir umsækjendur um alþjóðlega vernd og 50 fyrir heimilislausa.

Loks segir Óli Örn borgina stefna að því að á hverjum tíma verði lóðir undir 1.500-3.000 íbúðir byggingarhæfar í borginni en nú séu tæplega 70 lóðir byggingarhæfar þar sem byggja megi 2.500 íbúðir.