Burt með heilsuspillandi íbúðarhúsamarkað

Nýlega hækkaði Seðlabankinn stýrivexti í 6% til að sporna við hækkun verðbólgunnar sem mælist nú yfir 10% á ársgrundvelli en viðmið bankans er 2,5%. Verðbólga er almennt skilgreind sem viðvarandi hækkun verðlags yfir tímabil. Verðmæling verðbólgunnar fer fram með útreikningi vísitölu neysluverðs sem einnig er notuð til að reikna verðtryggingu lánasamninga. Verðbólgan og verðmælingavél ríkisins eru því miklir örlagavaldar í samfélaginu og hvernig þetta kerfi hefur allt að segja með mánaðarlegar afborganir af lánum. Þetta á sérstaklega við íbúðalán sem alla jafna nema tugum milljóna á hverja fölskyldu.

Vegna fjármálaóstöðugleika sveiflast afborganir lána gríðarlega, sem veldur því að fólk velur að taka verðtryggð lán til að draga úr sveiflunum. Mánaðarlegri verðhækkun lánanna vegna verðbólgu er þá einfaldlega bætt ofan á höfuðstólinn sem blæs út og hækkar þannig grunnupphæð heildarlánsins margfalt yfir lánstímann. Eigið fé í fasteignunum brennur upp og þegar líður á lánstímann hafa margar fjölskyldur brotnað niður og lagt upp laupana í þessari fjármálaspennu og kapphlaupi við verðlagið. Einhvern veginn enda þessi lán oft sem fjármálaskellur á heimilunum sem flosna upp og fólk gengur brotið frá svona málum.

Litla athygli hefur vakið hvað þessi fjármálayfirspenna á heimilunum og óstöðugleiki hefur tekið mikið þrek frá fjölskyldunum í landinu og hvaða afleiðingar það hefur haft. Í Silfri Egils á RÚV 27. nóvember sl. var bent á að heimilin hefðu ekki haft svigrúm til að halda nægilega utan um börnin og veita þeim nauðsynlega hlýju og annað sem ungmenni þurfa í uppeldinu til að vaxa úr grasi sem þroskaðir einstaklingar. Afleiðingar af því gætu verið upplausn og örvænting í hópi ungmenna sem hafa alist upp í þessari gríðarlegu spennu og álagi sem fylgir þessu „háspennu“-fjármálaumhverfi heimilanna. Þetta bætist við allt það álag og eymd sem varð í samfélaginu í eftirmálum bankahrunsins 2008 þegar tugþúsundir fjölskyldna misstu heimili sín og aleiguna. Íbúðir og heimili fólksins voru síðan bara seld á hrakvirði til braskara og kerfið og bankarnir fengu á sig langvarandi vantraust almennings.

Lóðabrask hefur viðgengist þar sem íbúðarhúsalóðir hafa gengið kaupum og sölum milli aðila þar sem verðinu er þrýst upp í hámark áður en loks er byggt á lóðunum. Talsvert byggingarland virðist vera í einkaeign og lendir því í þessu braskaraferli. Ýmsar lóðir hafa verið seldar í útboðum en svo eru lóðir sem hafa farið til ýmissa samtaka sem byggja óhagnaðardrifið. Engu að síður er lóðaverð mjög stór orsakaþáttur í byggingarkostnaði.

Þegar búið er að byggja viðkomandi hús á lóðinni þá liggur fyrir raunbyggingarkostnaður, sem eru útgjöld framkvæmdaraðila vegna tiltekinna bygginga. Þessi tala sem þá liggur fyrir er raunkostnaður íbúðanna á þeirri lóð, nettóverð án „bólu“. Því miður er ekki safnað saman raunupplýsingum um byggingarkostnað hverrar framkvæmdar en það gætu verið áhugaverðar upplýsingar fyrir fjölda aðila, svo sem fólkið í landinu, skattayfirvöld, greiningaraðila o.fl. Um hverja framkvæmd ætti að gera uppgjörs- og skilaskýrslu.

Í dag heyrir maður að byggingarkostnaður á fermetra í fjölbýli geti verið 400-500 þúsund krónur og þyki jafnvel hagstætt. Auglýst söluverð hvers fermetra svoleiðis íbúða á höfuðborgarsvæðinu er í dag á bilinu 800 þúsund krónur til um eða yfir ein milljón. Vísbendingar eru um að fólk greiði um helmingi meira fyrir hvern fermetra í húsnæði en það kostar að byggja. Byggingaraðilar þurfa að fá eitthvað fyrir sinn snúð og alla áhættuna sem skapast af því að standa í svona framkvæmdum þótt það sé gríðarlega vel í lagt að fólk greiði nær 100% ofan á raunbyggingarkostnaðinn. Maður gæti séð fyrir sér að 20% álagning væri nær lagi í svona dýrum framkvæmdum þannig að verðið væri um 30% lægra en það er í dag. Það myndi breyta gríðarlega allri niðurstöðu um afborganir lána og minnka mikið álagið á fjölskyldurnar sem hefðu þá meiri tíma til að sinna börnunum. Lánin gætu jafnvel frekar orðið á óverðtryggðum kjörum.

Nýlega kynnti ríkisstjórnin að hún ætlaði að blása til byggingar 35.000 íbúða um allt land á næstu tíu árum. Ef meðalstærð íbúða er um 80 fermetrar og verðlag um 900.000 krónur á fermetra þá kosta þessar 35.000 íbúðir alls 2.500 milljarða. Ef unnt væri að hafa hemil á lóðamálum og verðlagi íbúðanna þannig að þær kæmu til neytenda um 30% ódýrari en núverandi markaðsverð þá eru það um 750 milljarðar í vasa þeirra sem fengju íbúð úr þessum 35.000 íbúða pakka. Það er um tveggja milljóna sparnaður á fjölskyldu á ári, eða um 170 þúsund króna sparnaður á mánuði, á hverja íbúð í tíu ár. Það gæti varla komið meira út úr einhverjum kjarasamningum og það án þess að atvinnulífið eða ríkið legði fram krónu.

Heilsufarsávinningurinn af að halda niðri byggingarkostnaði íbúðarhúsnæðis réttlætir algerlega að lengra sé gengið í opinberu utanumhaldi byggingarkostnaðar og aðhaldi í gæðum húsbygginga. Auk þess er fullkomlega siðlaust að hafa íbúðarhúsnæði grundvöll að gróðamaskínu markaðarins.