Uppbyggingin hefst innan fárra ára

Fyrr á þessu ári var greint frá kaupum Regins og Haga á hlutafé í Klasa. Bókfært virði eigna Klasa eftir viðskiptin var um 14,8 milljarðar króna og eiginfjárhlutfall 79%. Eignir samanstóðu af tekjuberandi fjárfestingareignum, sem voru metnar á 1,2 milljarða, og af þróunarlóðum á höfuðborgarsvæðinu en áætlað byggingarmagn þeirra var um 273 þúsund fermetrar.

Meðal lóða sem Hagar lögðu fram voru bensínstöðvalóðir á Álfabakka 7, í Álfheimum 49 og á Egilsgötu 5 í Reykjavík. Á þessum lóðum er áformað að byggja upp íbúðir og atvinnuhúsnæði á jarðhæð. Þær eru þó aðeins lítið brot af þróunarlóðum en þar ber hæst fyrirhugaða uppbyggingu við Ártúnshöfðann.

Spurður, hvaða aðferð hafi verið fylgt þegar verðmæti framlags hvers og eins til viðskiptanna var metið, segir Helgi S. Gunnarsson, forstjóri Regins, að þróunarlóðir hafi verið verðmetnar á varfærinn hátt.

Lögðu fram lóðir

„Þá voru metin verðmæti byggingarréttar. Allir þessir þrír aðilar sem þarna áttu hlut að máli, bæði Klasi og þeir aðilar sem komu inn í Klasa, lögðu fram þróunarlóðir sem voru bæði deiliskipulagðar og ekki. Það var meirihluti verðmætanna. Flestar lóðanna voru byggingarlóðir. Virði lóða er vel þekkt enda hafa átt sér stað mikil viðskipti á markaðssvæðinu sem er höfuðborgarsvæðið. Það var því auðvelt að afla sér upplýsinga um það.“

– Hver var þumalfingursreglan í því efni?

„Verðið er á mjög breiðu bili. Hæsta verðið sem hefur sést í viðskiptum á höfuðborgarsvæðinu á þessu ári er upp í 130 þúsund krónur á byggðan fermetra [íbúðarhúsnæðis] fyrir deiliskipulagða reiti. En við vorum langt, langt frá því.“

– Þú segir langt frá því verði. Er það vegna þess að þið takið sjálfir þátt í þróunarfélagi?

„Já. Það sem allir voru sammála um, og voru óhræddir að kynna út á við, var að það mætti ekki stofna svona félag, og fara með svona félag af stað, með útþanið verðmat á undirliggjandi eignum. Því allt eru þetta þróunareignir sem við síðan eigum eftir að þróa og byggja og vinna með. Og við vitum að það er áhætta í því. Verðið getur farið niður einn, tveir og þrír. Allir lögðu fram svipaðar eignir og varfærni var lykilatriði í allri okkar vinnu. Þegar við stofnum svona félag er ekki verið að borga fyrir viðskiptavild eða rekstur eða neitt þess háttar, aðeins undirliggjandi eignir.“

54 þúsund á fermetra

– Þannig að þið metið ekki lóðir hvers og eins á 130 þúsund krónur á fermetra?

„Nei. Það er langt frá því. Þú getur skoðað kynningar okkar. Þar geturðu fundið þessi fermetraverð,“ segir Helgi og útskýrir að finna megi meðaltalsverð með því að deila samanlögðum fermetrafjölda byggingaréttar, alls 272.992 fermetrum, upp í bókfært virði eigna Klasa eftir viðskiptin, 14,8 milljarða. Útkoman sé ríflega 54 þúsund krónur á fermetra.

Fermetrarnir skiptast þannig að 104.858 fermetrar eru ætlaðir undir atvinnuhúsnæði og 168.134 fermetrar undir íbúðir. Til samanburðar er grunnflötur Smáralindar um 62 þúsund fermetrar.

Þessar upplýsingar eru sóttar í fjárfestakynningu Regins vegna uppgjörs á öðrum fjórðungi í ár.

Þar koma fram upplýsingar um samanlagðan fermetrafjölda íbúða á fyrirhuguðum lóðum á Nýbýlavegi 1 og í Álfheimum 49, sem er bensínstöðvalóð, og í Lágmúla 2 og á Egilsgötu 5, sem er bensínstöðvalóð.

Fjöldinn er trúnaðarmál

Spurður um fermetrafjölda íbúða á þessum tveimur bensínstöðvalóðum segir Helgi fjöldann vera trúnaðarmál. Vísar svo í upplýsingar um nýtingarhlutföll á þessum lóðum í gögnum borgarinnar.

– Hagar lögðu meðal annars fram bensínstöðvalóðir þar sem fyrirhugað er að byggja íbúðir og atvinnuhúsnæði. Hversu verðmætar myndirðu meta lóðirnar sem tilheyra þessu samkomulagi?

„Ég myndi telja að þær væru nokkuð verðmætar. Þegar við fórum í þessa vegferð, að búa til þetta félag, erum við að horfa á þessi verðmæti með þessum hætti. Markmiðið var varfærni og að fara af stað með félag sem hefði miklar eignir undir en varfærnislegt mat á þeim. Þannig að við hefðum mikið svigrúm varðandi áhættu. Við hefðum aldrei farið að taka þessar lóðir inn [í samkomulagið] nema við hefðum trú á að það væru mikil verðmæti fólgin í þeim. Möguleg verðmæti. En auðvitað eru þetta þróunarverkefni. Það er alltaf áhætta í öllu,“ segir Helgi og víkur að gagnrýni á aðferðafræðina við samningana.

„Ég held að viðskiptin sem Reykjavíkurborg átti við þessa lóðarhafa hafi verið með eðlilegum hætti. Og ég held að enginn sé að hagnast óeðlilega. Alls ekki. Hvorki borgin né lóðarhafarnir.“

Borgin á nóg með sitt

– Hvað með það sjónarmið að borgin hefði átt að taka yfir lóðirnar?

„Alls ekki. Af því að borgin á nóg með sinn rekstur þótt hún sé ekki að fara að stunda þróunarstarfsemi á lóðum.“

– En að breyta deiliskipulaginu og selja lóðirnar hæstbjóðanda?

„Það fæli í sér þróunarstarfsemi á lóðum. Borgin var í þróunarstarfsemi, að byggja bragga og alls konar eins og þekkt er, og Eignasjóður Reykjavíkurborgar var að kaupa upp lóðir, þar með talið á Laugaveginum, Hverfisgötu og út um alla borg, og það held ég að hafi gefið misjafna raun.

Þegar farið er að deiliskipuleggja einstaka lóðir þarftu að geta unnið með nágrönnum. Þú þarft að geta stækkað reitina og mögulega keypt lóð eða eign við hliðina og þess háttar. Þá ertu kominn út í fasteignaþróun. Auðvitað þekkist það um allan heim að félög í eigu opinberra aðila stunda fasteignaþróun. Og það er í sjálfu sér ekkert að því en ég held að Reykjavíkurborg hafi einfaldlega margt annað að gera en að stunda fasteignaþróun. Og að það hafi mögulega ekki verið hennar sterkasta hlið. Mín skoðun er sú að það eigi að fela einkaaðilum að hámarka gæðin í svona verkefnum. Það er ekki aðeins verðið. Það eru líka gæðin fyrir íbúa og viðskiptalíf og nágranna og allt það.“

Tóku við lóðunum í haust

Ingvi Jónasson, framkvæmdastjóri Klasa, segir samninga við borgina kveða á um að fyrirtækið leggi fram skipulag fyrir þessar þrjár bensínstöðvalóðir eigi síðar en í júní á næsta ári.

„Við tókum við þessum lóðum í haust og þeim fylgja öllum tímasettir samningar við Reykjavíkurborg um ferlið. Borgin hefur lagt ríka áherslu á að tímasetningar í samningunum standist. Endanlegar dagsetningar varðandi gildistöku skipulags liggja ekki fyrir en það má gefa sér að deiliskipulag lóða eins og Egilsgötu 5 geti klárast á næsta ári, enda er það eitt einfaldasta verkefnið í úrvinnslu og á svæði sem hefur verið mikið skoðað af hálfu borgarinnar. Við erum á fullu að undirbúa þessar lóðir og höfum ráðið skipulagsráðgjafa á alla þessa reiti.“

– Verður þjónusta á jarðhæð allra þessara lóða?

„Það á eftir að koma í ljós en það er mjög líklegt að það verði einhvers konar þjónusta á jarðhæð á Egilsgötu. Þá á þetta eftir að skýrast í Álfheimum og á Álfabakka en síðarnefnda uppbyggingin tengist Garðheimalóðinni í Stekkjarbakka sem við horfum á sem eitt verkefni. Við erum með allan reitinn en ekki aðeins bensínstöðvarlóðina [á Álfabakka 7]. Það er stór lóð og í samningum við borgina er gert ráð fyrir allt að 2.000 fermetra matvöruverslun. Þá gæti komið atvinnuhúsnæði en við þá uppbyggingu þarf að horfa til þess að verið sé að byggja við hliðina á verslunarkjarnanum í Mjódd. Það þarf að horfa til þess að þetta vinni saman en sé ekki hvort á móti öðru.“

Gengur ekki alls staðar

– Hvað með Álfheima? Verður þjónusta þar?

„Það þarf meðal annars að skoðast út frá borgarlínunni sem á að fara þar fram hjá. Síðan er ýmis þjónusta í næsta nágrenni, í Glæsibæ og í Skeifunni, og það þarf að skoða hvað er raunhæft að bjóða upp á. Við þurfum að skoða þetta allt í samhengi því það getur klárlega ekki gengið að það sé alls staðar þjónusta á jarðhæð.

Hvað varðar uppbygginguna í Mjódd er um að ræða heilan reit sem er þar af leiðandi einfaldara að þróa og skipuleggja. Það er auðveldara en að vera með svæði innan um annað. Það er auðvitað stórt mál og þar horfum við til Smárabyggðar sem hefur gengið mjög vel. Smárinn hefur verið vinsælasta íbúðaverkefni höfuðborgarsvæðisins [síðustu ár] og eðlilegt að horfa til þess hvað hefur gengið vel þar.“

– Rætt hefur verið um 400 íbúðir á Garðheimalóðinni. Er það meitlað í stein?

„Við erum að hefja þróun lóðarinnar og höfum kannað hvað hún þolir varðandi birtu og önnur gæði og hvernig hún rammast innan stóru myndarinnar í aðalskipulaginu. Ég tel að lóðin þoli vel þennan fjölda íbúða og raunar talsvert meira. En það á eftir að koma í ljós. Að okkar mati þolir svæðið talsvert fleiri íbúðir en síðan skiptir máli hvers konar kjarni verður byggður, hvers konar þjónusta og svo framvegis.“

Þolir fleiri íbúðir

– Lóðin í Álfheimum 49 sýnist talsvert stór á loftmyndum. Verða byggðar 100 íbúðir á lóðinni?

„Það er of snemmt að segja til um það. Við ætlum meðal annars að horfa til þess sem er að gerast í Skeifunni.“

– En á Egilsgötunni?

„Það á líka eftir að koma í ljós. Undirbúningsvinna að skipulagi er hafin en gera má ráð fyrir nokkrum tugum íbúða.“

– Samningar borgarinnar við olíufélögin hafa verið gagnrýndir. Því hefur verið haldið fram að Reykjavíkurborg verði af tekjum með því að heimila uppbyggingu íbúða á bensínstöðvalóðunum, í stað þess að taka við þeim og selja síðan á háu verði. Hvað kostar að þróa slíkar lóðir?

„Kostnaðurinn fer eftir mörgu. Það fellur til kostnaður varðandi ráðgjafa og af því að halda á verkefninu. Fyrirtæki eins og okkar er í mörgum verkefnum og sum taka stuttan tíma en önnur lengri tíma. Það gleymist líka í umræðunni að því fylgir alltaf áhætta að halda á lóðum af því að verðmætið sveiflast. Kostnaðurinn fer líka eftir viðbragðstíma mótaðilans sem getur verið Reykjavíkurborg eða sveitarfélögin. Markaðsverð íbúða þróast, sem og kostnaðarverð, og þá er spurningin hvort Reykjavíkurborg á að taka áhættu af því að ganga inn í svona viðskipti? Er það hennar hlutverk? Að okkar mati er svarið nei,“ segir Ingvi.