Af leigustjórn og óstjórn

Í heimi þar sem fólksfjöldi fer vaxandi á sama tíma og fjölskyldustærð fer minnkandi er skortur á húsnæði algeng afleiðing. Þetta á ekki síst við um stærri borgir þar sem fólksflutningar úr dreifbýli í þéttbýli ýkja vandann. Eðlileg afleiðing þessa skorts er hátt og hækkandi verð, bæði í viðskiptum með íbúðarhúsnæði og fyrir leigjendur sem hefur víða reynt verulega á þolrif íbúa. Þar sem leiga hefur farið hratt hækkandi hefur gjarnan komið fram sú krafa frá verkalýðsfélögum og almenningi á leigumarkaði að yfirvöld stígi inn og grípi til einhvers konar aðgerða til að slá á eða stöðva hækkanir en almennt gildir um allar slíkar aðgerðir, sem geta verið afar fjölbreytilegar, að þær fela í sér einhvers konar þak á leigu.

Það er vel þekkt staðreynd að þak á verð vöru leiðir yfirleitt til skorts á viðkomandi vöru þar sem framleiðendur reyna eðlilega að færa framleiðsluna yfir í annað sem gefur betur og er ekki háð takmörkunum. Minnkandi framleiðsla og skorturinn sem fylgir í kjölfarið þýðir að erfitt verður að ná í vöruna á opinberu verði sem ýtir undir viðskipti undir borðið og hætta er á að til verði svartur markaður. Þótt fasteignir séu vissulega frábrugðnar daglegri neysluvöru, sem lýsir sér meðal annars í mun hægari sveiflum í framboði og eftirspurn, þá gilda að endingu sömu lögmál þótt það geti tekið lengri tíma fyrir áhrifin að koma fram.

Eins og áður sagði geta aðgerðir til að takmarka hækkun leigu verið afar fjölbreyttar en ef þær eiga að virka þarf á sama tíma að tryggja rétt leigjandans til húsnæðisins og setja takmörk á mögulega hækkun leigunnar fyrir bæði núverandi og framtíðarleigjendur. Ef rétturinn til húsnæðisins er tryggður en engin mörk eru á mögulegri hækkun leigunnar væri hægt að hrekja leigjandann út með hækkun leigunnar og ef einungis eru mörk á mögulega hækkun leigunnar en rétturinn til húsnæðisins er ekki tryggður þá er hægt að segja leigjandanum upp og selja húsnæðið eða leigja það út til nýs leigjanda á hærra verði.

Í einfaldaðri mynd eru tvenns konar leiðir til að tryggja rétt leigjenda til húsnæðis og á sama tíma takmarka hækkun á leigu. Annars vegar er hægt að setja strangar reglur um almennan leigumarkað og hins vegar er hægt að tryggja framboð á félagslegu húsnæði með öruggri og viðráðanlegri leigu. Hvort tveggja hefur þetta verið reynt og það væri að æra óstöðugan að fara yfir allar þær útfærslur sem hafa verið prófaðar af ofangreindum leiðum og samblandi þeirra. Óumdeild niðurstaða er þó að engum hefur tekist að ná fullri stjórn á leigumarkaði og þótt ýmsar leiðir hafi gagnast misstórum hópum á leigumarkaði þá hafa öllum þessum aðgerðum fylgt óæskilegar afleiðingar. Í San Francisco, þar sem strangar reglur eru um gildandi leigusamninga en ekki nýja, er wtil dæmis afar erfitt að komast inn á leigumarkaðinn og þegar íbúð losnar hækkar leigan hressilega og í Stokkhólmi, sem býr við eitt elsta kerfi félagslegs húsnæðis í veröldinni, er biðlistinn eftir húsnæði farinn að nálgast milljón manns og meðalbiðtíminn kominn yfir níu ár á sama tíma og almenni leigumarkaðurinn minnir helst á villta vestrið.

Af öllu því sem hefur verið reynt er ljóst að þegar kemur að tilraunum til að ná böndum á leigumarkaðinn þá eru ekki til neinar skyndilausnir og að aðgerðir sem til skamms tíma geta gefið takmarkaða stjórn á stöðunni geta auðveldlega snúist yfir í andhverfu sína og endað í verulegri óstjórn.