Borgin vildi margfalt meira magn

Hart var deilt um nýtingu jarðhæða á þéttingarreitum á fundi borgarstjórnar í vikunni. Meirihlutinn setti kröfur um verslun og þjónustu í samhengi við nýja skipulagsstefnu borgarinnar en minnihlutinn benti á takmarkaða eftirspurn eftir þessum rýmum.

Tilefni þessara umræðna varðar ekki síst fjölda auðra rýma á jarðhæðum nýlegra fjölbýlishúsa á Hlíðarenda, þrátt fyrir að vel á annað þúsund manns búi nú í hverfinu.

Rætt var við Óla Örn Eiríksson, teymisstjóra atvinnu- og borgarþróunar hjá Reykjavíkurborg, í Morgunblaðinu í gær en þar boðaði hann allt að 5.000 manna byggð á Hlíðarenda og við Nauthólsveg. Sá íbúafjöldi, og bættar samgöngur, muni styrkja verslun á Hlíðarenda.

Yrðu ekki lengur lifandi götur

Alexandra Briem, formaður umhverfis- og skipulagsráðs, sagði á fundi borgarstjórnar að nýja hverfið á Hlíðarenda væri hannað sem 3-5 hæða randbyggð með borgargötum. Gert væri ráð fyrir lifandi göturými með verslun og þjónustu á jarðhæð. Það væri ekki vilji borgarinnar að heimila íbúðir eða skammtímagistingu á þessum jarðhæðum, enda væri með því fallið frá kröfum um lifandi göturými.

Stefán Pálsson, varaborgarfulltrúi VG, sagði ekki skrítið að íbúarnir kæmu fyrst, svo þjónustan. Með hliðsjón af áhyggjum fólks af umferðarhnútum við Flugvallarveg væri eðlilegt að verslunarfólk væri hikandi við að hefja rekstur í hverfinu.

Þá vakti Stefán athygli á því að verslun væri að færast á netið og að hugsanlega væri viðmiðunarhlutfall verslunarrýma á Hlíðarenda með mesta móti. Þó væri varasamt að gera ekki slíkar kröfur, enda gætu verktakar ella þrýst á að breyta auðum rýmum á jarðhæðum í íbúðir.

Einkaflugvélarnar víki

Birkir Ingibjartsson, varaborgarfulltrúi Samfylkingarinnar, taldi augljóst að taka ætti svæðið við Loftleiðahótelið undir íbúabyggð (sjá mynd). Þar væri engin starfsemi „nema bara einkaflugvélar sem sitja þar og bíða“ og að það „ætti klárlega að byggja þar sem fyrst“.

Birkir setti jarðhæðirnar í stærra samhengi. Ef ekki tækist vel upp á Hlíðarenda gæti gengið illa á öðrum svæðum. Í því samhengi nefndi hann Ártúnshöfðann, Snorrabraut og Heklureit. Þá rifjaði Birkir upp að gerðar voru breytingar á skipulagi jarðhæða Hlíðarendasvæðisins. Upphaflegir skilmálar um verslun og þjónustu hafi ekki verið taldir líklegir til árangurs og væri sú endurskoðun „til vitnis um ágætis raunsæi“.

Alexandra Briem svaraði ræðu Kjartans Magnússonar, borgarfulltrúa Sjálfstæðisflokksins, og sagði „ekki séns“ að skrá verslunar- og þjónusturýmin tímabundið sem íbúðarhúsnæði. Það kæmi „ekki til grænna greina“ að láta undan slíkum kröfum við aðalborgargötuna í hverfinu. Hins vegar kæmi til greina að endurskoða fasteignagjöld og hvort setja ætti upp milliflokk fyrir þjónustu í nærumhverfi.

Sem áður segir var gert ráð fyrir enn meira verslunar- og þjónusturými á Hlíðarenda.

Brynjar Harðarsson var framkvæmdastjóri Valsmanna hf. þegar Hlíðarendabyggð var skipulögð og byggingarlóðir seldar fjárfestum. Þar með talið lóðir á reitum B, C, D, E og F en þar verða samtals ríflega 700 íbúðir þegar framkvæmdum lýkur síðar á þessu ári.

Rætt var við Helga Áss Grétarsson, varaborgarfulltrúa Sjálfstæðisflokksins, um jarðhæðir þessara reita í Morgunblaðinu síðastliðinn þriðjudag. Tilefnið var tillaga hans í borgarstjórn um að skipulag atvinnurýma á þessum jarðhæðum yrði endurskoðað og fjölbreyttari notkun heimiluð. Sú tillaga var felld á fundi borgarstjórnar eins og rakið var hér í blaðinu í gær.

Barðist fyrir endurskoðun

Spurður hvort þessi sjónarmið eigi rétt á sér segist Brynjar, sem lét af störfum hjá Valsmönnum í árslok 2017, lengi hafa barist fyrir því að dregið yrði úr fyrirhuguðu umfangi þessara atvinnurýma.

„Fjöldi auðra atvinnurýma á Hlíðarenda er slæmt mál. Bæði fyrir eigendurna og fyrir íbúa í hverfinu. Ég barðist fyrir því í mörg ár að dregið yrði úr umfangi verslunar og þjónustu í hverfinu en Vatnsmýrarskipulagið gerði ráð fyrir að það yrðu alls staðar atvinnurými á jarðhæð, alls 24 þúsund fermetrar á Hlíðarendasvæðinu. Eftir margra ára baráttu mína var það endurskoðað og er nú aðeins atvinnuhúsnæði við svokallaðar borgargötur á Hlíðarenda, alls sjö þúsund fermetrar, en ekki við íbúagötur,“ segir Brynjar en til samanburðar er Kringlan um 60 þúsund fermetrar.

Brynjar kveðst hafa sent mörg erindi máli sínu til stuðnings.

„Ég benti fulltrúum borgarinnar á þróunina í verslun í Danmörku, Svíþjóð, Hollandi og víðar í Evrópu. Þeir voru harðir á þessu í fyrstu en gáfu svo eftir. Þrátt fyrir þessa endurskoðun hefur til dæmis ekki gengið að fá kjörbúð eins og Krónuna eða Bónus í hverfið. Ég ræddi við fulltrúa Krónunnar og Bónuss þegar ég var að vinna í þessu skipulagi og eftir að ég hætti – ég bý nú í hverfinu – en þeir hafa enn ekki ljáð máls á þessu. Ég held að þeir eigi eftir að tapa á því, enda munu þeir keppa við netverslun og aðra þjónustu, hvort sem vörur eru sóttar eða keyrðar út,“ segir Brynjar.

Þarf meiri þjónustu í hverfið

Þrátt fyrir að verslunin hafi farið rólega af stað á Hlíðarenda telur Brynjar að eftirspurn verði eftir þessum atvinnurýmum. Þá hafi hárgreiðslustofan Portið í Arnarhlíð gengið vel síðan hún var opnuð 2018.

„Það þyrfti að fá efnalaug, apótek og aðra þjónustu í hverfið. Jafnframt er gert ráð fyrir allt að þremur matsölustöðum og tveimur skyndibitastöðum. Fulltúar ÁTVR hafa leitað að nýju húsnæði til að leysa af útibúið í Austurstræti en verslun á Hlíðarenda væri vel staðsett, mitt á milli Austurbæjar og Vesturbæjar.

Því hefur ekki verið haldið nógu vel til haga hversu mikil umferð verður um hverfið. Þá meðal annars tengd Knattspyrnufélaginu Val og fyrirhugaðri hjólreiðaleið yfir brú við Kársnesið og til miðborgarinnar. Og ef borgarlínan fer um Arnarhlíð mun fólk geta verslað í hverfinu og tekið borgarlínuna heim. Fólk er heldur ekki að kveikja nógu vel á þeirri áherslubreytingu sem er að verða í borginni. Við erum vön því að geta lagt bílnum við stórmarkað. Við eigum ekki að venjast hinu en það er orðið algengt víða í Evrópu að verslun og þjónusta sé í nærumhverfinu.

Ég hefði talið að þegar þúsund íbúðir hafa verið byggðar á Hlíðarendareit muni skapast þörf fyrir allt þetta atvinnuhúsnæði. Að mínu mati hafa hvorki veitingageirinn né verslunin áttað sig á því hversu margar íbúðir eru í hverfinu. Þéttbýlasta svæði Reykjavíkur hefur verið Æsufellið og Asparfellið í Breiðholti með 87 íbúðir á hektara en á Hlíðarenda verða um 213 íbúðir á hektara. Ég held að menn hafi ekkert áttað sig á þessu. Það mun taka tíma og það þarf að markaðssetja þetta betur.“

Eigendur ekki einhuga

Önnur skýring á fjölda auðra rýma telur hann að sé samstöðuleysi meðal eigenda þessara reita – reita B-F – sem hafi ekki náð einingu um markaðssetningu á hverfinu. „Svo hafði kórónuveirufaraldurinn sitt að segja en þá varð gríðarlegur samdráttur í verslun og veitingarekstri. Og það hefur haft mikil áhrif,“ segir Brynjar.

Spurður hvort næg bílastæði séu á Hlíðarenda segir Brynjar engan skort á stæðum í kjöllurum. „Það þarf auðvitað að vera gjaldskylda á hinum stæðunum til að íbúarnir leggi ekki þar. Þeir hafa næg bílastæði í bílakjöllurunum,“ segir Brynjar.