Fasteignaverð mun lækka um allt að 5%

Hannes Steindórsson, formaður Félags fasteignasala, telur það ekki munu hafa úrslitaáhrif fyrir fasteignamarkaðinn þótt Seðlabankinn hækki vexti um 0,5% á miðvikudaginn kemur. Síðustu vaxtahækkanir og hertar kröfur um greiðslubyrði hafi enda þegar haft mikil áhrif á eftirspurnina.

Fjallað var um vaxtaþróun í Morgunblaðinu í gær og væntingar um allt að 0,5% vaxtahækkun 8. febrúar. Seðlabankinn hefur hækkað meginvexti í síðustu tíu vaxtaákvörðunum sínum, frá maí 2021, en bankinn lækkaði vextina niður í sögulegt lágmark, 0,75%, í kórónuveirufaraldrinum. Átti það, ásamt takmörkuðu framboði á íbúðum, þátt í miklum verðhækkunum. Síðustu mánuði hefur markaðurinn hins vegar kólnað og telur Hannes þá spá sína vera að rætast að fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu muni lækka um 3-5% milli ágúst 2022 og 2023. Þá miðað við nafnverð en m.t.t. tæplega 10% verðbólgu undanfarið er raunverðið að lækka meira.

„Þetta er í grunninn lítil breyting á fasteignaverði og holl fyrir markaðinn. Vaxtahækkanir hafa haft gríðarleg áhrif og sömuleiðis hertar reglur Seðlabankans við greiðslumat. Reglan um að afborgun af íbúðaláni megi ekki vera hærri en 35% af ráðstöfunartekjum hefur mikil áhrif. Hún þýðir að launþegi með 600 þúsund í ráðstöfunartekjur má að hámarki greiða 210 þúsund af láninu á mánuði.

Færri fá fjármögnun

Við sjáum áhrifin birtast á markaðnum. Fyrir ári síðan mátti gera ráð fyrir tíu kaupendum þegar nýtt raðhús kom í sölu á 140 milljónir. Nú hefur þeim fækkað um helming. Hinir fimm standast ekki lengur greiðslumatið. Það má ætla að upp undir 12% af kaupendum séu að falla á fjármögnun vegna 35%-reglunnar. Greiðslubyrðin hjá lántökum með óverðtryggð lán hefur enda hækkað gríðarlega. Það er algengt að greiðslur slíkra lána hafi hækkað um 40 til 100 þúsund á mánuði,“ segir Hannes.

Verktakar hafa sagt Morgunblaðinu að algengt sé að foreldrar styðji við fyrstu kaup barna sinna á þéttingarreitum.

Hannes segir það alveg rétt. Með hliðsjón af hækkun fasteignaverðs og stífara greiðslumati sé orðið erfitt fyrir fyrstu kaupendur án trausts baklands að kaupa íbúðir.

Sárafáar eignir í boði

Máli sínu til stuðnings leitaði Hannes að íbúðum á höfuðborgarsvæðinu sem væru 40-80 fermetrar og kostuðu undir 50 milljónum. Smáíbúðir í kjallara og ósamþykktar íbúðir voru undanskildar og var niðurstaðan að um 60 íbúðir uppfylltu þessi skilyrði.

„Það er allt að því búið að loka á fyrstu kaupendur. Þeir þurfa að eiga mikið eigið fé og það er líka búið að lækka lánshlutfallið. Staðan er því mjög slæm fyrir fyrstu kaupendur árið 2023,“ segir Hannes sem kveðst áður hafa upplifað erfiða stöðu fyrstu kaupenda, til dæmis eftir hrunið, en staðan hafi sjaldan verið verri. „Mesti áhrifaþátturinn er 35%-reglan. Hún hefur haft meiri áhrif en til að mynda Félag fasteignasala áttaði sig á í byrjun. Ég tel að ástandið verði svona út þetta ár og lagist strax á næsta ári.“