Mun þrýsta niður íbúðaverðinu

Snorri Jakobsson, hagfræðingur hjá Jakobsson Capital, segir útlit fyrir að raunverð íbúða á höfuðborgarsvæðinu muni lækka á næstu misserum í kjölfar verðbólgu og vaxtahækkana. Þá sé uppsöfnuð þörf fyrir íbúðir ekki jafn mikil og áður var talið.

Fjallað er um húsnæðismarkaðinn í skýrslu Jakobsson Capital, Timburmenn á fasteignamarkaði, en þar er því spáð að raunverðið muni lækka um 12% fram til loka ársins 2024. Það verði þó tæplega 19% hærra í lok árs 2024 en það var um mitt ár 2019.

Snorri kveðst aðspurður reikna með að fasteignaverð muni lækka að raunverði á næstu árum og telur ljóst að vextir muni enn verða háir og verðbólga há. „Mesta raunlækkunin verður í ár en svo mun draga úr henni á næsta ári,“ segir Snorri.

Vaxtalækkanir vega þungt

Spurður hvort verðhækkun síðustu missera hafi verið ósjálfbær til lengdar bendir hann á þátt vaxtalækkana í kjölfar kórónuveirufaraldursins. Seðlabankinn lækkaði meginvexti þá niður í 0,75% en hefur frá maí 2021 hækkað vextina í 6% í tíu skrefum. Búist er við að bankinn hækki vextina enn frekar á morgun.

„Hín mikla hækkun undanfarið endurspeglar framboðsskort og lækkun vaxta en vextir eru lykilbreyta í fasteignaverði. Þeir fóru langt undir sögulegt meðaltal en eru meira að segja enn ekkert sérstaklega háir, ef horft er til síðustu 20–30 ára. Þegar vaxtastigið var í lágmarki gat fólk skuldsett sig mikið og tekið há lán með léttri greiðslubyrði. Það kemur alltaf fram í fasteignaverði. Vextirnir eru lykilbreyta og 1% vaxtalækkun skilar til dæmis miklu meira en 5% launahækkun í kaupmætti á fasteignamarkaði,“ segir Snorri.

Ekki jafn mikill og talið var

Athygli vekur að skýrsluhöfundar telja að endurmat á íbúafjölda landsins, í kjölfar nýs manntals, hafi áhrif á uppsafnaða íbúðaþörf. Samkvæmt manntalinu bjuggu um 359 þúsund manns á Íslandi í byrjun árs 2021, eða um tíu þúsund færri en áður var áætlað.

Þótt leiðrétt hafi verið fyrir því sé „töluverður skortur á íbúðum á höfuðborgarsvæðinu, þótt húsnæðisvandinn sé ekki jafn geigvænlegur og áður“. „Mat Jakobsson Capital var að í lok árs 2020 skorti um 4.000 íbúðir á höfuðborgarsvæðinu en nýtt mat miðað við lok árs 2022 er að um 1.500 íbúðir skorti á höfuðborgarsvæðinu. Óvissan er þó umtalsverð,“ skrifa skýrsluhöfundar. Bilið milli framboðs og eftirspurnar hafi minnkað. „Það hefur heldur dregið úr húsnæðisvanda síðan 2019. Það hefur hægt á fólksfjölgun og tölur um fullgerðar íbúðir frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun benda til að töluverður kraftur hafi komist í uppbyggingu upp úr 2019. Þegar framboð og eftirspurn eru lögð saman fæst að uppsafnaður skortur á íbúðum á síðustu fimm árum nemi um 1.500 íbúðum.“

Nýr veruleiki á markaði

Hér kveður við nokkuð annan tón en í greiningum síðustu ára. Meðal annars hefur Morgunblaðið reglulega fjallað um skort á íbúðum, ekki síst á höfuðborgarsvæðinu, og hafa slíkar greiningar verið lagar til grundvallar í húsnæðisáætlunum.

Snorri segir aðspurður að vissulega sé runninn upp nýr veruleiki á markaðnum. Síðustu sex mánuði hafi raunverð íbúða lækkað í fyrsta sinn frá hruni, eftir sögulega miklar hækkanir misserin á undan, og framboðsskorturinn reynst minni en talið var. Við það bætist nýr veruleiki lántakenda sem horfi fram á mikla hækkun greiðslubyrði á skömmum tíma.

Til dæmis nefnir hann að greiðslubyrði á óverðtryggðu láni á breytilegum vöxtum hafi hækkað úr um 4.000 í 6.750 krónur á hverja milljón. Fyrir vikið hafi greiðslubyrði á 50 milljóna króna óverðtryggðu jafngreiðsluláni farið úr 200 þúsund krónum upp í 337.500 krónur sem sé 69% hækkun.

Hlutfallið mun hærra hér

Með þessum hækkunum fari nú að jafnaði tæplega 53% af ráðstöfunartekjum í greiðslu húsnæðislána, ef miðað er við 20% eiginfjármögnun og eign á höfuðborgarsvæðinu. Með því sé hlutfallið orðið mun hærra en í smærri borgum Norðurlandanna, en þar fari að meðaltali um 33,5% af ráðstöfunartekjum í greiðslu slíkra lána. Reiknað er út frá meðalverði 100 fermetra íbúðar, vaxtakjörum í hverju landi og meðalfjölskyldustærð.

Sem áður segir er það mat sérfræðinga Jakobsson Capital að 1.500 íbúðir skorti á markaðinn til að fullnægja þörf á höfuðborgarsvæðinu. Þrátt fyrir að talan hafi verið endurmetin til lækkunar er þetta engu að síður töluverður fjöldi og til dæmis ríflega tvöfalt fleiri íbúðir en byggðar hafa verið á Hlíðarendareitum.

Samkvæmt húsnæðisáætlun Reykjavíkurborgar mun uppbygging fjölbýlishúsa í borginni á næsta áratug fyrst og fremst fara fram á þéttingarreitum. Keldnalandið er helsta undantekningin en þar á hins vegar að nýta tekjur af lóðasölu í þágu borgarlínunnar, sem útlit er fyrir að verði dýrari en áður var talið.

Snorri segir aðspurður ólíklegt að þétting byggðar muni ein og sér slá á vandann. Lóðaverð sé hærra þegar byggðin er þétt en ef byggt er á óbyggðum svæðum eða í útjaðri byggðar. Með því sé þétting byggðar líkleg til að ýta undir hækkun fasteignaverðs. Þá geti nokkrir óvissuþættir haft áhrif á þróun íbúðaverðs. Þar með talið fólksfjölgun.