Kári S. Friðriksson hagfræðingur segir miklar sviptingar eiga sér stað á fasteignamarkaði og óvíst sé hvernig fasteignaverð muni þróast.
Kári S. Friðriksson hagfræðingur segir miklar sviptingar eiga sér stað á fasteignamarkaði og óvíst sé hvernig fasteignaverð muni þróast. — Morgunblaðið/Hallur Már
„Ef þú ætlar að fjármagna á 80% láni þá er meira en helmingur allra íbúða á höfuðborgarsvæðinu sem útheimtir meira en 400 þúsund krónur í greiðslubyrði og í raun eru aðeins örfáar íbúðir, vel innan við 100 íbúðir, þar sem greiðslubyrðin er…

„Ef þú ætlar að fjármagna á 80% láni þá er meira en helmingur allra íbúða á höfuðborgarsvæðinu sem útheimtir meira en 400 þúsund krónur í greiðslubyrði og í raun eru aðeins örfáar íbúðir, vel innan við 100 íbúðir, þar sem greiðslubyrðin er innan við 250 þúsund krónur á mánuði.“ Þetta segir Kári S. Friðriksson, hagfræðingur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS), þegar hann lýsir fasteignamarkaðnum með augum þeirra sem vilja taka óverðtryggð lán fyrir kaupunum um þessar mundir.

Þröngur stakkur sniðinn

Bendir hann á að staðan sé nokkuð önnur í tilfelli þeirra sem reiðubúnir séu að taka verðtryggð lán. Fólk sem hafi 250 þúsund króna greiðslugetu miðað við þær skorður sem Seðlabanki Íslands hefur sett kaupendum á markaðnum geti valið úr u.þ.b. 400 íbúðum sem séu á söluskrám á höfuðborgarsvæðinu en í heildina séu íbúðirnar á þeim markaði um 1.500.

„Ef ekki væri fyrir hámarks-greiðslubyrðarhlutfall þá væru þessar íbúðir um 800. Þá er þetta aftur spurning um hvort þetta séu íbúðir sem fólk vill kaupa og hvort það sé reiðubúið að taka verðtryggt lán.“

Fólk þyrpist í verðtryggt

Kári segir að staðan á markaðnum í dag, með síhækkandi vöxtum, valdi því að húsnæðismarkaðuinn stefni hraðbyri inn í verðtryggingu að nýju. Að minnsta kosti tímabundið. Fólk sé að greiða óverðtryggð lán upp í miklum mæli og verðtryggð ný lán séu ráðandi sömuleiðis.

Kári, sem er gestur í nýjasta þætti Dagmála, segir að enn sem komið er séu margir í skjóli vegna fastra vaxta á óverðtryggðum lánum en að það muni breytast hratt á komandi mánuðum.

„Það eru rúmlega 60 milljarðar útistandandi lána á síðari hluta ársins sem eru á endurskoðunardegi [...] Árið 2024 þá er þetta enn meira. Seinni part þess árs eru þetta um 180 milljarðar á því tímabili.“

Kári segir að þessum lánum verði í miklum mæli umbreytt í verðtryggð lán enda að öllu óbreyttu sé fólk að horfa upp á tvöföldun greiðslubyrði sinnar miðað við núverandi ástand.

Í upphafi þessa árs hefur sex mánaða breyting húsnæðisverðs færst niður á við en slíkt hefur ekki gerst síðan árið 2010. Kári segir erfitt að spá um framhaldið en fátt bendi til þess að núverandi vaxtastig leiði til annars en að fasteignaverð muni halda áfram að lækka, að minnsta kosti út þetta ár.

„Ef þetta vaxtastig yrði til lengri tíma þá er fasteignaverðið alltof hátt miðað við það jafnvægi.“