Verðtryggð íbúðalán ráða lögum og lofum

Samhliða ört hækkandi stýrivöxtum og vaxandi verðbólgu hefur ekki aðeins dregið verulega úr eftirspurn heimilanna eftir nýjum íbúðalánum, heldur hefur um leið orðið mikil breyting á þeim lánsformum sem þau velja sér. Í febrúar voru lánaðir tæpir 6 milljarðar verðtryggt með veði í íbúð til heimilanna en óverðtryggð íbúðalán til heimilanna voru greidd upp um sem nemur um 2 milljörðum króna. Þetta kemur fram í gögnum Seðlabanka Íslands um ný útlán, en undir þau falla bæði ný lán og skilmálabreytt eldri lán, þar sem uppgreiðslur lána umfram greiðslur samkvæmt lánasamningi vega á móti nýrri lántöku. Þannig geta ný útlán í lánaflokki ýmist orðið jákvæð eða neikvæð.

Efnahagsleg örvunarsprauta

Fyrstu þrjá mánuði ársins 2020 voru ný íbúðalán til heimilanna í miklum meirihluta óverðtryggð. Verðbólga var þá undir markmiði Seðlabankans og stýrivextir fóru hratt lækkandi, úr 3% í 1,75%. Þrátt fyrir að fyrst hafi verið minnst á versnandi efnahagshorfur vegna útbreiðslu kórónuveirunnar í yfirlýsingu peningastefnunefndar með vaxtaákvörðun í mars 2020, höfðu stýrivextir þegar verið í lækkunarfasa í á annað ár.

Næstu mánuði tók heildarfjárhæð íbúðalána að aukast skarpt, enda buðust íslenskum lántökum áður óþekkt kjör á óverðtryggðum íbúðalánum. Heildarfjárhæð nýrra íbúðalána fór úr um 9 milljörðum króna í janúar, upp í um 46 milljarða þegar mest lét í október sama ár. Í apríl voru heimilin farin að greiða upp verðtryggð íbúðalán í meiri mæli en þau voru tekin og átti sú þróun eftir að halda áfram næstu tvö árin.

Verðbólga var á þessum tíma farin að minna á sig, en hún mældist yfir markmiði Seðlabankans í maí 2020 og náði 3,6% í desember, eftir að hafa mælst aðeins 1,7% í byrjun árs. Verðbólgan á árinu var að mestu tilkomin vegna hærra innflutningsverðs í kórónuveirufaraldrinum en innlendur kostnaðarþrýstingur var jafnframt nokkur auk þess sem íbúðaverð fór hækkandi. Stýrivextir voru lækkaðir enn frekar eftir því sem leið á árið og náðu þeir lágmarki með vaxtaákvörðun í nóvember, þegar þeir voru ákvarðaðir 0,75%.

Framan af ári 2020 voru ný óverðtryggð íbúðalán einkum á breytilegum vöxtum og heimilin greiddu upp fastvaxtalánin. Á síðari hluta árs, þegar vextir voru komnir niður í 1%, fór að bera aftur á föstum vöxtum og jókst sú þróun frá mánuði til mánaðar. Ekki er ólíklegt að fólk hafi velt því fyrir sér hvort botni stýrivaxta væri náð á þeim tíma, en eftir að vextir lækkuðu í 0,75% undir lok árs dró á ný úr óverðtryggðum fastvaxtalánum, að minnsta kosti í bili.

Kveður við breyttan tón

Þrátt fyrir að stýrivöxtum hafi verið haldið óbreyttum í vaxtaákvörðun peningastefnunefndar í febrúar 2021, kvað við breyttan tón í yfirlýsingu nefndarinnar. Mánuðina á undan hafði framsýna leiðsögnin í meginatriðum verið sú sama, það er að nefndin myndi nýta þau tæki sem hún hefði yfir að ráða til að lausara taumhald peningastefnunnar myndi miðlast með eðlilegum hætti til heimila og fyrirtækja. Nú var verðbólga enn á uppleið en hún hafði mælst 4,3% í janúar. Kvaðst nefndin myndu beita þeim tækjum sem hún hefði yfir að ráða til að tryggja að verðbólgan myndi hjaðna aftur í markmið innan ásættanlegs tíma. Með öðrum orðum, að vextir yrðu hækkaðir ef þörf krefði. Helsti drifkraftur verðbólgunnar var húsnæðismarkaðurinn sem hækkaði skarpt, enda eftirspurn í hæstu hæðum við þau lánskjör sem heimilum buðust.

Í maí 2021 dró til tíðinda þegar peningastefnunefnd stóð við stóru orðin og hækkaði stýrivexti í fyrsta skipti frá árinu 2018, úr 0,75% í 1%. Í þessum sama mánuði var hlutdeild óverðtryggðra lána á föstum vöxtum að aukast á ný og strax mánuðinn eftir var svo komið að meirihluti nýrra óverðtryggðra lána bar fasta vexti.

Í júlímánuði sama ár var Ásgeir Jónsson seðlabankastjóri til viðtals í hlaðvarpi Snorra Björnssonar, þar sem hann hvatti fólk til að festa vexti. Þetta ítrekaði hann í fjölmiðlum í kjölfarið og sagði stýrivexti komna í hækkunarfasa. Í kjölfarið urðu fastir vextir ráðandi á óverðtryggðum lánum, allt þar til nú í vetur þegar fjárhæð óverðtryggðra lána til heimila var orðin ýmist óveruleg eða í uppgreiðslu. Í kjölfar varúðarorða seðlabankastjóra varð mikill samdráttur í heildarfjárhæð íbúðalána heimilanna sem lækkaði úr tæpum 31 milljarði í júlí í tæpa 19 milljarða í ágúst. Fjárhæð útlána jókst nokkuð í september en fór eftir það að mestu lækkandi og hefur ekki náð fyrri hæðum.

Undir lok árs 2021 voru stýrivextir orðnir 2% og verðbólga mældist 5,1%. Framlag innfluttrar vöru til verðbólgunnar lækkaði mikið á árinu en á sama tíma jókst framlag húsæðisliðar mjög, enda hefur fasteignamarkaður verið afar blómlegur í hinu óvenjulega lágvaxtaumhverfi.

Í desember birti Viðskiptablaðið fréttaskýringu undir fyrirsögninni „Hlýr faðmur verðtryggingarinnar“. Var þar bent á að kjör verðtryggðra lána færu batnandi á sama tíma og greiðslubyrði óverðtryggðra lána þyngdist. Útlit væri fyrir aukna ásókn í verðtryggð lán. Fyrirsögnin vakti nokkra umræðu og jafnvel úlfúð, enda hafa lánin vakið nokkuð neikvæð hugrenningatengsl eftir efnahagshrunið árið 2008.

Hlýr faðmur eftir allt saman

Árið 2022 gaf vel á bátinn í íslensku efnahagslífi. Hvorki gekk né rak að ráða niðurlögum verðbólgunnar sem hækkaði skarpt yfir árið og mældist 9,6% undir lok árs. Húsnæðisliðurinn var áfram fyrirferðarmikill í verðbólgunni á árinu en framlag hans til verðbólgunnar tók loks að lækka í september og hélt sú þróun áfram það sem eftir lifði árs. Framlag innfluttrar verðbólgu tók aftur á móti að aukast á ný og innlent vöruverð tók sömuleiðis við sér, en þar spilar innflutt verðbólga inn í þar eð aðföng innlendra vara eru gjarnan innflutt. Stýrivextir hækkuðu sömuleiðis yfir árið og voru 6% í lok árs. Eftirfarandi klausa var ráðandi í framsýnni leiðsögn Seðlabankans yfir árið: „Peningastefnan mun á næstunni ráðast af þróun efnahagsumsvifa, verðbólgu og verðbólguvæntinga. Ákvarðanir í atvinnulífi, á vinnumarkaði og í ríkisfjármálum munu skipta miklu um hversu hátt vextir þurfa að fara.“ Undir lok árs mildaðist þó tónninn heldur þegar ákvarðanir í atvinnulífi, á vinnumarkaði og í ríkisfjármálum voru sagðar „skipta miklu um þróun vaxta á næstu misserum“ í stað hversu „hátt vextir þurfa að fara“.

Heimilin hættu að greiða upp verðtryggð íbúðalán á fyrstu mánuðum ársins 2022 og í október dró enn til tíðinda er þau urðu meirihluti nýrra íbúðalána í fyrsta skipti frá árinu 2018. Hlutdeild óverðtryggðra lána lækkaði skarpt á seinni helmingi ársins og frá því í desember síðastliðnum hefur uppgreiðsla óverðtryggðra íbúðalána verið umfram ný lán og hefur uppgreiðsla þeirra aukist jafnt og þétt mánaða á milli, þrátt fyrir að þau beri enn neikvæða raunvexti.

Frá desember 2022 til febrúar 2023 tóku heimilin verðtryggð íbúðalán fyrir tæpan 21 milljarð króna, á sama tíma og uppgreiðsla óverðtryggðra lána nam 3 milljörðum. Þar af voru verðtryggðu lánin tæpir 6 milljarðar króna í febrúar og uppgreiðsla óverðtryggðra lána ríflega 2 milljarðar. Það er því óhætt að segja að fréttaskýring Viðskiptablaðsins hafi reynst sannspá á liðnu ári. Ekki aðeins jókst ásókn í verðtryggð íbúðalán heldur tóku þau markaðinn yfir með öllu – og sú er staðan enn þegar þetta er skrifað.

Verðbólguhorfur skána

Greiningaraðilar töldu verðbólgu hafa náð toppi þegar hún mældist 9,9% í upphafi árs 2023 og kom það því mörgum í opna skjöldu þegar verðbólgan mældist 10,2% í febrúar síðastliðnum. Þá spáðu greiningaraðilar því á ný að toppnum væri náð og verðbólgan gaf loks eftir í síðasta mánuði er hún mældist 9,8%. Framlag húsnæðisliðar til verðbólgu hefur haldið áfram að lækka en innflutt verðbólga hefur á móti verið fyrirferðarmeiri en undir lok síðasta árs, sem aftur skilar sér að einhverju leyti í verðlag innlendrar vöru.

Seðlabankinn hefur haldið áfram að hækka vexti það sem af er árinu 2023, nú síðast um heilt prósent og standa vextirnir fyrir vikið í 7,5%. Viðbrögð á skuldabréfamarkaði, þar sem verðlagning ríkisskuldabréfa tók mið af hærri raunvöxtum og minni verðbólgu, benda til þess að markaðurinn hafi nú trú á að aðgerðir Seðlabankans beri árangur í viðureigninni við verðbólguna. Athygli vakti að í síðustu yfirlýsingu peningastefnunefndar var ekki minnst á fjármál hins opinbera, en þetta er breyting frá því sem áður hefur verið. Spurður út í þetta á vaxtaákvörðunarfundinum svaraði seðlabankastjóri því til að nefndin gæti ekki „beðið eftir neinum öðrum að gera neitt“.

Næsta vaxtaákvörðun peningastefnunefndar Seðlabankans verður 24. maí.