Margt þrýstir á íbúðaverð í borginni

Baldur Arnarson

baldura@mbl.is

Stefán Ágúst Magnússon, framkvæmdastjóri fasteignafélagsins G1 ehf., segir margt halda uppi íbúðaverði í Reykjavík. Þá hyggst félagið bíða með að markaðssetja nýjar íbúðir við Grensásveg þar til hagstæðari aðstæður hafa skapast.

„Það eru nokkur atriði sem standa í vegi fyrir því að fasteignaverð lækki í Reykjavík,“ segir Stefán og telur upp ýmsa áhrifaþætti.

Ásókn hins opinbera

Í fyrsta lagi sjái ekki fyrir endann á ásókn ríksins og sveitarfélaga í íbúðir til leigu fyrir flóttamenn og hælisleitendur. Í öðru lagi myndi fyrirséð fjölgun erlendra ferðamanna áfram eftirspurn eftir íbúðum til leigu samhliða þessari ásókn ríkisins í íbúðir til félagslegra nota.

Í þriðja lagi séu þau fasteignaverkefni sem eru í gangi í dag, og ráðandi, flest stór að umfangi.

„Það gerir það að verkum að fjármögnun liggur fyrir meira og minna og samhliða lánsfjármögnun hafa lánastofnanir gert mikla kröfu um eigið fé í viðkomandi verkefnum með beinum eða óbeinum hætti.

Það er í raun góð þróun þegar horft er á fjárhagslegan styrk þeirra félaga sem eru að byggja íbúðir og eru að uppfylla mikilvægar skuldbindingar gagnvart endanlegum kaupendum. Fasteignafélög munu því ekki lækka verð til að geta selt nokkrar íbúðir, heldur bíða, enda hefur byggingarkostnaður hækkað um hér um bil 20% á síðustu 12 mánuðum sem að lokum skilar sér í hærra fasteignaverði. Þessa hækkun má meðal annars rekja til veikingar krónunnar gagnvart erlendum myntum og þar með dýrari aðfanga, launahækkana og hækkandi lóðarverðs vegna minna framboðs,“ segir Stefán.

Bíða með söluna

Vegna aðstæðna ætli G1 að bíða með að setja 41 íbúð á sölu á Grensásvegi 1 þar til aðstæður teljast hagfelldari en þar verða alls 180 íbúðir og skrifstofuhúsnæði.

Í fjórða lagi leiði kröfur borgarinnar, nánar tiltekið kvaðir um leigu og verð til handa Félagsbústöðum, til hækkunar á verði annarra íbúða.

„Hér er verið að reyna að blanda saman íbúðum sem eru seldar á markaðsverði og íbúðum í félagslega íbúðakerfinu, en á sama tíma er gerð krafa um að ríki og borg byggi upp félagslegt íbúðakerfi án aðkomu fasteignafélaga sem byggja fyrir einkafjármagn. Því er raunin sú að félagslega íbúðakerfið í Reykjavík er mun stærra en þær 3.000 íbúðir sem Félagsbústaðir eiga og eru að eignast með kaupréttum eða kvöðum. Þar með talið íbúðir þar sem Reykjavíkurborg er að ganga inn í leigusamninga fyrir fólk sem kemst ekki að íbúðum í félagslega íbúðakerfinu og þarf að leigja á almennum markaði. Öll þessi ásókn borgar og ríkis hefur að lokum áhrif á fasteignaverð og heldur uppi verðinu.“

Arfurinn í fasteignir

„Síðast en ekki síst er það sú staðreynd að sú kynslóð sem fellur frá á næstu 10-15 árum er sú ríkasta sem hefur fallið frá á Íslandi og þessir fjármunir eiga klárlega eftir að leita inn á fasteigna- og sumarhúsamarkaðinn í mun meira mæli en síðustu áratugi og við erum í raun á byrjunarreit hvað þetta varðar,“ segir Stefán.

Hann áætlar að um 1.200 íbúðir, 70-120 fermetra, komi á markað í Reykjavík á næstu 12-15 mánuðum sem sé gríðarlega lítið framboð miðað við eftirspurn. „Þá annars vegar vegna undirliggjandi eftirspurnar vegna fjölgunar og stórra árganga og hins vegar hinnar utanaðkomandi eða tilbúnu eftirspurnar vegna straums ferðamanna og hælisleitenda til landsins. Ofangreindar staðreyndir gera það að verkum að nafnverð íbúða, 70 til 100 fermetra, er ekki að fara að lækka á næstunni, hvað þá heldur minni íbúðir frá 40-70 fermetrum sem slegist er um þar sem kaupendur þurfa minna eigið fé til að standast greiðslumat.

Við horfum þó auðvitað fram á raunverðslækkun samhliða hærri verðbólgu en það er einungs tímabundin staða að mínu mati,“ segir Stefán að lokum.