Hægt hefur á uppbyggingu íbúða

Sigurður Hannesson, framkvæmdastjóri Samtaka iðnaðarins (SI), segir hækkandi fjármagnskostnað draga hratt úr umsvifum í uppbyggingu íbúða. Að óbreyttu sé fram undan verulegur samdráttur í byggingu íbúða sem geti leitt til verðhækkana með tilheyrandi verðbólgu eftir tvö til þrjú ár. Vaxtahækkanir slái nú vissulega á verðbólgu en geti síðar leitt til skorts á íbúðum og verðbólgu.

Máli sínu til stuðnings vísar Sigurður til könnunar sem SI fólu Outcome að gera meðal stjórnenda verktakafyrirtækja.

Nánar tiltekið náði könnunin til verktaka sem byggja íbúðir í eigin reikning. Þeir eru nú að byggja alls 2.062 íbúðir og telst það vera fjórðungur af heildarfjölda íbúða sem eru í byggingu í landinu.

Með fjórðung íbúða

Könnunin var gerð í mars og apríl. Meðal niðurstaðna hennar er að 88% stjórnenda segja hækkandi fjármögnunarkostnað koma til með að draga úr uppbyggingu þeirra á íbúðum. Þá sögðu 20% stjórnenda að dregið hafi úr möguleikum þeirra til að fjármagna byggingu íbúða á síðustu sex mánuðum en rúmur meirihluti, eða 52%, sagði svo ekki vera.

Ein afleiðingin er sú, að sögn Sigurðar, að draga mun úr uppbyggingu nýrra íbúða. Það birtist í því að stjórnendur umræddra fyrirtækja reikni með að hefja smíði 509 íbúða á næstu 12 mánuðum, samanborið við 1.473 íbúðir á síðustu 12 mánuðum. Það sé 65% samdráttur.

Sigurður segir könnunina jafnframt benda til að aðstæður á markaði hafi versnað að undanförnu. Þannig segi 64% svarenda að fyrirtæki þeirra eigi erfiðara með að selja íbúðir nú en fyrir hálfu ári en aðeins 8% að þau eigi ekki erfiðara með það. Ber í þessu efni að hafa í huga að byggingargeirinn er að koma úr hagfelldum aðstæðum. Vaxtalækkanir í kórónuveirufaraldrinum örvuðu íbúðamarkaðinn, raunverð íbúða hækkaði og sölutími styttist. Nú hefur þetta snúist við. Vextir hafa hækkað, raunverð er byrjað að lækka og sölutími er almennt að lengjast.

Þá verði sölutregða og birgðasöfnun til þess að draga úr vilja verktaka til að ráðast í framkvæmdir.

Sem áður segir telur Sigurður að hærri fjármagnskostnaður muni draga úr framboði nýrra íbúða. Hann segir aðspurður algengt að verktökum bjóðist nú 12% óverðtryggðir vextir af framkvæmdalánum en aðgengi þeirra að lánsfjármagni sé enn nokkuð gott. Til samanburðar hafi óverðtryggðir vextir af útlánum til fyrirtækja verið ríflega 4% í upphafi árs 2021 en framkvæmdalán byggingarverktaka beri að vísu nokkuð hærri vexti.

Samfelld hækkunarhrina

Til upprifjunar náðu meginvextir Seðlabankans lágmarki í nóvember 2020 er þeir fóru í 0,75%. Þeir hafa síðan hækkað tólf sinnum í röð frá maí 2021 í 7,5% og eru væntingar um þrettándu vaxtahækkunina í röð hinn 24. maí næstkomandi.

Spurður hver vaxtakostnaður sé orðinn af dæmigerðri 100 fermetra íbúð segist Sigurður ekki hafa þær tölur á takteinum. Hins vegar geti hann vísað til greiningar SI á afkomu fyrirtækja sem byggja húsnæði. Samkvæmt upplýsingum sem Creditinfo tók saman fyrir samtökin upp úr ársreikningum hafi hagnaður fyrirtækja í greininni numið 11,2% af veltu árið 2021 en 5,9% í fyrra. Það sé undir meðaltali hagnaðar í greininni síðustu ár sem hafi verið að jafnaði 7,1% af veltu á síðustu sjö árum. Vegna meiri áhættu ætti hagnaður fyrirtækja í þessari grein að vera meiri en almennt gerist í raunhagkerfinu um þessar mundir. Telur Sigurður líkur á að það dragi frekar úr hagnaði þessara fyrirtækja í ár og það birtist í færri verkefnum og færri íbúðum í smíðum.

Samkvæmt könnun Outcome fyrir SI telja 36% stjórnenda að verðhækkun á aðföngum síðustu mánuði hafi breytt áformum þeirra um uppbyggingu íbúða á næstu 12 mánuðum. Hins vegar sagði meirihlutinn, eða 52%, að verðhækkanirnar hefðu ekki breytt byggingaráformum fyrirtækisins. Þá var spurt um áhrif launahækkana á áform fyrirtækjanna. Rúmur fjórðungur, eða 28%, sagði hækkun launa að undanförnu hafa breytt áformum þeirra um uppbyggingu á næstu 12 mánuðum. Hins vegar sögðu 64% þátttakenda að hækkun launa hefði ekki haft áhrif á áform þeirra.

Ekki sami vandi og 2008

Spurður um hið síðastnefnda segir Sigurður að skuldir heimilanna séu lágar í sögulegu samhengi. Fyrir vikið eigi heimilin auðveldara með að ráða við afborganir íbúðalána, þótt vextir séu á uppleið, ólíkt því sem gerðist í kjölfar bankahrunsins 2008 þegar saman fór mikið atvinnuleysi, mikil skuldsetning og vaxtahækkanir. Af þessum sökum sé ólíklegt að nafnverð íbúða lækki vegna hækkandi vaxtakostnaðar heimila.

Samkvæmt síðustu mánaðarskýrslu HMS urðu 43 fyrirtæki í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð gjaldþrota í febrúar og hafi þau ekki verið fleiri síðan 2011. Spurður um skýringarnar segir Sigurður að samtökin hafi ekki kannað hvað liggur þarna að baki og því geti hann ekki tjáð sig um þessa þróun í bili. Á fyrsta ársfjórðungi hafi gjaldþrotin verið 99 samanborið við 33 á sama tíma í fyrra, skv. nýbirtum tölum Hagstofunnar.

Hann víkur svo að íbúafjölgun á Íslandi. „Landsmönnum fjölgar mjög hratt eða um 11 þúsund í fyrra og um þrjú þúsund á fyrstu þremur mánuðum ársins. Allir þurfa þak yfir höfuðið og þessi fjölgun vegur þungt á eftirspurnarhliðinni til viðbótar við allt annað. Þannig að við þurfum að sjá mikla uppbyggingu en maður hefur áhyggjur af því hvernig staðan verður eftir tvö til þrjú ár ár, ef þessi mynd raungerist,“ segir Sigurður og vísar til áðurnefndrar könnunar.

Spurður hvers vegna svo hröð íbúafjölgun, og tilheyrandi eftirspurn, hafi ekki haft meiri áhrif á væntingar verktaka en raun ber vitni bendir Sigurður á tímatöf í húsbyggingum. Eftirspurnin komi strax fram en það taki tvö ár að byggja.