Fyrirtækin hafa sprengt utan af sér húsnæðið

Brynjólfur Smári Þorkelsson, framkvæmdastjóri Eignabyggðar, tekur á móti ViðskiptaMogganum á skrifstofu sinni í Skeifunni. Eignabyggð deilir húsnæðinu með Remax en viðskiptafélagar hans eru tengdir fasteignasölunni.

Þrátt fyrir vaxandi umsvif hefur lítið farið fyrir Brynjólfi Smára í fjölmiðlum.

Samtalið hefst því á að ræða bakgrunn Brynjólfs Smára.

„Ég er alinn upp í fjölskyldufyrirtæki, í bakaríinu Korninu, sem foreldrar mínir áttu í mörg ár. Það yrði ábyggilega kallað barnaþrælkun í dag en maður var 15 ára látinn vinna einn á næturvöktum. Foreldrar mínir unnu rosalega mikið og þurftu frí um helgar. Þannig að við systkinin vorum látin vinna og eldri bróður mínum var falin mikil ábyrgð. Þetta hefur mótað mann og þetta kenndi manni að vinna er skemmtileg. Síðan eins og gengur getur það verið erfitt að vinna með fjölskyldunni þannig að ég fór að vinna sem bakari á Hótel Loftleiðum. Upp úr því fór ég að skipuleggja bílasýningar í Laugardalshöllinni og það gekk alveg stórvel.“

– Hvaða bílasýningar voru það?

„Þær hétu Sportbílasýningin. Sú fyrsta var haldin í Digranesinu árið 1997. Síðan var ég með bílasýningar árin 1999, 2001 og svo 2004. Þetta var orðið heljarinnar fyrirtæki að fljúga með Ferrari, Lamborghini, Porsche og aðrar glæsibifreiðir milli landa.“

Fékk hugmyndina á næturvakt

– Hvernig kom þetta til?

„Það var nú þannig að ég átti nokkuð fínan bíl og hugsaði með mér að ef ég væri utanaðkomandi myndi ég vilja fá að skoða bílinn. Maður var oft einn á næturvakt [í bakaríinu] og þá kviknar þessi hugmynd. Mér datt í hug að leigja íþróttahúsið í Digranesi og úr varð að ég talaði við Ómar Stefánsson og spurði hvað kostaði að leigja húsið. Það reyndist kosta um 360 þúsund yfir helgi og þá stökk ég í jakkaföt og fór til Toyota og allra þessara bílaumboða og náði að selja bása upp í leiguverðið. Svo fór ég til hans Bússa [Björns Þóris Sigurðssonar] á FM 957 og gerði samning við hann um að þetta yrði FM 957-sportbílasýningin og það mættu 12 þúsund manns. Og gekk þvílíkt vel. Ég ætlaði bara að hafa gaman af en stórgræddi á þessu og hugsaði með mér að ég ætlaði að gera þetta aftur. Næst tæki ég Laugardalshöllina á leigu en ég taldi að hún myndi draga meira fólk að en íþróttahúsið í Digranesi. Og ég leigði Laugardalshöllina og þetta fór að ganga sjálfkrafa upp. Bílaumboðunum fannst þetta svo geggjað að ég þurfti varla að tala við þau. Þau komu bara. Það var eiginlega fyrsta fyrirtækið mitt.“

– Hvað hét fyrirtækið um reksturinn?

„Fyrirtækið hét Hraðar ehf.“

Stofnaði pítsustað

– Hvað tekur svo við? Þarna ertu kominn með eitthvað milli handanna?

„Næst fór ég í pítsubransann. Er raunverulega plataður í það.“

– Hvað hét pítsustaðurinn?

„Pizza Inn og hann fór lóðbeint á hausinn.“

– Pizza Inn?

„Þetta er bandarísk keðja frá Dallas. Staðurinn var opnaður [um aldamótin] á gamalli kennitölu en þetta var í stuttu máli hörmungarsaga en ég segi að þetta hafi hugsanlega verið það besta sem gat komið fyrir mig. Ég hélt að allt sem ég kæmi nálægt yrði að gulli. Þannig að ég fékk rassskell og lærði rosalega mikið á því. Þetta var strembið og það var farið í árangurslaust fjárnám. Svo var það dugnaðurinn sem fleytti mér áfram og ég kaupi flugmiða og flýg til Kína og fer að selja Nu Skin-snyrtivörur. Og er í Kína í eitt og hálft ár. Kínverjar kunna að endurgera verk annarra. Ég náði að byggja upp mikil umsvif með fjölþættri markaðssetningu og svo var þessu öllu stolið frá mér. Ég þurfti að fara heim til Íslands og svo þegar ég kom til baka voru allir starfsmennirnir í Kína farnir.

Þá hringdi ég í Ameríkana sem var með mér í Kína. Hann sagði: „Binni, komdu bara til Ameríku. Farðu til Fíladelfíu.“ Þannig að ég keypti flugmiða, kom við heima á Íslandi, flaug til Boston og keypti mér bíl. Fór í verslunina Best Buy og keypti gps-tæki og stimplaði inn „Fíladelfía“ og ók þangað. Á leiðinni komum við hjónin við á bensínstöð og þar sáum við íbúð auglýsta til leigu. Svo fór að við leigðum íbúðina og ætluðum að setja á stofn fyrirtæki sem hét Photomax. Þá var farið að geyma stafrænar myndir í skýi en þetta var á vissan hátt frumraun,“ segir Brynjólfur Smári en eiginkona hans heitir Sylvía Guðrún Walthersdóttir.

– Hvaða ár er þetta?

„Þetta var árin 2004 til 2006.“

Keypti 20-30 bíla á viku

– Hvenær varstu í Kína?

„Árið 2004. Svo var ég í Ameríku í nokkur misseri en ég var þá með bílasýningarnar. Þá byrjuðu bílasalar að hringja og spurðu: „Binni, þú ert í Ameríku. Geturðu ekki farið að kaupa bíla?“ Það endaði með því að ég hætti þessum fótóbisness og fór að kaupa 20-30 bíla á mánuði. Ég fór að leita að bílauppboðum en fann ekkert. Íbúðin sem við hjónin leigðum var í húsaþyrpingu og þar var sundlaug í miðjunni. Ég sagði við Sylvíu: „Ég nenni þessu ekki lengur. Við skulum setjast niður og sleikja sólina í dag.“ Við sátum þar og erum að tala saman þegar til okkar kemur gyðingur og spyr hvaðan við séum. Við segjumst vera frá Íslandi og þá spyr hann hvað við séum að gera og ég segi: ýmislegt, þar með talið að reyna að kaupa bíla. „Ætlarðu á uppboðið í Manheim [í Pennsylvaníu]?“ spurði hann okkur. „Það er eitt stærsta uppboðið í Bandaríkjunum. Ég fer alltaf þangað,“ sagði hann. Svo spurði hann hvort við værum ekki á bíl en þá var hann að spá í að spara sér farið, blessaður,“ segir Brynjólfur og hlær við.

Drengirnir kölluðu á mig

„Svo fór að það var orðið brjálað að gera við að flytja inn bíla en við vorum ekki með græna kortið. Ég hafði svo mikinn frítíma að ég keypti hús í Ameríku og gerði það upp og svo þegar við vorum að verða búin að gera það upp var dvalarleyfi okkar að renna út. Okkur var sagt að við hefðum um tvennt að velja: Að fara heim eða fara í fangelsi. Ég sagði bara: „Ég fer heim og ég trúi því að Guð sé alltaf að tala við okkur.“ Ég var með tvo litla drengi og þeir voru bara að kalla á mig. Þannig að við seldum húsið og fórum heim. Kominn heim til Reykjavíkur spurði ég sjálfan mig hvað ég ætti til bragðs að taka. Þá var einn félagi minn búinn að spyrja mig ráða um hvort hann ætti að verða fasteignasali. Ég sagði: „Þú verður frábær fasteignasali.“ Fór svo til hans og hann spurði hvers vegna ég kæmi ekki að vinna með sér. Daginn eftir var ég farinn að selja fasteignir en þetta var síðla árs 2006 og mikið í gangi í þjóðfélaginu. Þannig að það var brjálað að gera í eitt ár og svo kom hrunið. Við komumst í gegnum það og ég held að ég hafi verið búinn að starfa við fasteignasölu í fjóra mánuði þegar ég var kominn með eigin fasteignasölu. Fyrst innan raða RE/MAX og svo okkar eigin og starfaði við það í um 12 ár.“

Tóku mikla áhættu

– Nú erum við komnir til ársins 2017 en þá hafði verið uppgangur í þjóðfélaginu. Þarna verða aftur vatnaskil á þínum ferli?

„Já. Við Hannes Þór Baldursson, meðeigandi minn hjá Eignabyggð, ákváðum að fjárfesta í atvinnuhúsnæði. Það kom í ljós að vatnsverksmiðjan á Rifi var til sölu. Svo fór að við keyptum verksmiðjuhúsið af þrotabúi fyrir lítinn pening, tókum húsið í sundur og fluttum sjóleiðina til Hafnarfjarðar. Við fjárfestum jafnframt í lóðinni Suðurhrauni 10 [í Garðabæ] en svo kom í ljós að verksmiðjuhúsið frá Rifi hentaði ekki þeirri lóð. Við ákváðum því að teikna og byggja nýtt stálgrindarhús í Suðurhrauni 10 og tókum með því mikla áhættu. Við fengum lánaða peninga og höfðum steypt sökkla þegar ég sagði að við yrðum að byrja að reisa húsið því fyrirspurnir myndu koma þegar fólk sæi það. Og það gekk eftir. Um leið og stálgrindarhúsið var risið komu fyrirspurnir og IKEA kom og leigði stóran hluta hússins [sem er ríflega 7.000 fermetrar]. Við innréttuðum skrifstofuhótel á efri hæðinni og nú er Icewear þar með skrifstofur ásamt fleirum.

Verksmiðjuhúsið á Rifi hýsti vatnsverksmiðju og svo fór að við settum það upp á Íshellu 1 en sú lóð hentaði vel. Nú er Icewear með lagerinn sinn í húsinu á Íshellu. Þar er líka Kambstál sem beygir járn og mörg önnur fyrirtæki. Þetta er 7.500 fermetra hús. Þannig eignast félagið okkar Eignabyggð þessi tvö hús.“

Kaldalón kaupir húsin

– Þessi viðskipti vekja athygli og fjárfestar banka á dyrnar?

„Já. Kaldalón hefur þá samband við okkur en félagið var þá að fara úr íbúðabransanum og yfir í atvinnuhúsnæði, í tekjuberandi eignir, og stjórnendur félagsins koma með samning á borðið til okkar og bjóðast til að kaupa húsin af okkur. Við ætluðum að fara að byggja upp eignasafn en Kaldalón kaupir húsin [í Suðurhrauni 10 og Íshellu 1] af okkur og lætur okkur fá Steindórsreitinn [gegnt JL-húsinu í Reykjavík] upp í kaupverðið. Mér leist rosalega vel á þann samning. Þannig að við stukkum til en það var búið að semja um að REIR verk myndi byggja á Steindórsreitnum. Nú er bygging á 85 íbúða fjölbýlishúsi á reitnum langt komin en REIR verk ætlar að skila því um áramótin.“

Eftir þessi viðskipti urðu fjárfestarnir Þórarinn Arnar Sævarsson og Gunnar Sverrir Harðarson, gjarnan kenndir við fasteignasöluna RE/MAX, viðskiptafélagar Brynjólfs Smára.

Mörg hús á teikniborðinu

Hafa félög Brynjólfs Smára og viðskiptafélaga síðan byggt tugi þúsunda fermetra af atvinnuhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu, að húsunum í Suðurhrauni 10 og Íshellu 1 meðtöldum. Þau hafa byggt 4.000 fermetra atvinnuhúsnæði í Móhellu 1-7 í Hafnarfirði, sem deilist niður í 120-150 fermetra iðnaðarbil með innkeyrsluhurðum, og 1.700 fermetra hús við Borgahellu 7 sem er sams konar bygging og Móhella. Þá hafa félög þeirra félaga byggt 3.500 fermetra verksmiðjuhús Vaxa á Hellisheiði í 3. áfanga og eru að byggja 3.500 til viðbótar í 4. áfanga og nýtt 7.000 fermetra verksmiðjuhús Algalífs á Ásbrú. Jafnframt rúmlega 1.600 fermetra atvinnuhúsnæði í Borgahellu 27 og 7.000 fermetra atvinnuhúsnæði í Einhellu 1 en það verður afhent á föstudaginn kemur.

Síðastnefnda húsið verður til helminga vöruhús annars vegar og sérsmíðað vörubílaverkstæði fyrir Klett hins vegar en í síðarnefnda hlutanum verða jafnframt Löður og Frumherji.

Þá komu félög Brynjólfs Smára og viðskiptafélaga að stækkun verslunarkjarnans Norðurtorgs á Akureyri.

Fram undan eru nokkur verkefni. Eignabyggð er að byggja 11.200 fermetra atvinnuhúsnæði í Álfabakka 2, ásamt Pétri Bjarnasyni í Klettási. Þá er Eignabyggð að byggja 1.600 fermetra atvinnuhúsnæði í Borgahellu 29 og hyggst reisa nýtt hús Hjálparsveitar skáta í Kópavogi í Tónahvarfi 8. Félagið er með fleiri hús á teikniborðinu í Helluhrauni en Brynjólfur Smári og félagar eiga þar yfir tíu lóðir. Loks hyggjast þeir reisa 5.000 fermetra hús á Krókhálsi 7a í Reykjavík og nokkur þúsund fermetra atvinnuhúsnæði á Gullsléttu. Síðastnefnda húsið verður meðfram Vesturlandsvegi á Esjumelum og því áberandi.

Gjarnan á síðustu stundu

Brynjólfur Smári segir þá lausn að reisa stálgrindarhús henta vel á Íslandi enda sé tímapressan oft mikil.

„Vandamálið við okkur Íslendinga er að við erum alltaf á síðustu stundu. Mörg fyrirtækin þurfa að stækka við sig en hugsa ekki nógu langt fram á við. Þau eru því gjarnan sein [að undirbúa flutninga í nýjar höfuðstöðvar]. Þróunarferli á svona stálgrindarhúsi tekur hins vegar aðeins um átta mánuði. Þannig að ég segi við fyrirtækin að ef þau vilja svona hús geti ég byggt það og afhent á níu mánuðum,“ segir Brynjólfur Smári.

– Þetta eru orðin mikil umsvif. Hvað ertu með marga í vinnu?

„Við erum með hundrað manns í vinnu og hýsum sjötíu starfsmenn. Þegar erlendir starfsmenn koma að utan í verkefnin kemur sérstakur mannskapur í stálið, í „samlokurnar“ og svo innkeyrsluhurðirnar. Þannig að við erum með sérfræðinga á hverju sviði. Ég býð upp á gott húsnæði og gef öllum starfsmönnum hádegismat. Það spyrst út og það vilja margir vinna hjá okkur og þá getum við valið úr fólki.

Þetta er orðið fjölskyldufyrirtæki. Strákarnir mínir, 21 árs og 22 ára, stjórna öllum þessum mannskap en þeir eru harðduglegir. Þegar ég var í fasteignasölu hugsaði ég með mér að það yrði geggjað að fara að byggja atvinnuhúsnæði. Verktakar væru yfirleitt að byggja blokkir og íbúðir og þarna sá ég tækifæri. Við eigum fyrirtæki í Lettlandi sem heitir Allerio Nordic. Þar erum við með 70 manns í vinnu. Þar af eru 12 manns á skrifstofu sem gera meðal annars þrívíddarteikningar. Það eru fræði út af fyrir sig að semja við stálverksmiðjurnar og láta framleiða „samlokur“ og glugga. Við notum bestu fáanlegu efni og notum til dæmis tjörupappa sem er dýrari lausn en að leggja dúk.“

Eftirspurnin jókst mikið

– Hvers vegna hefur skapast svo mikil þörf fyrir atvinnuhúsnæði? Þú nefnir að fyrirtækin hugsa ekki langt fram í tímann.

„Ég segi alltaf að íslenska hagkerfið er eins og lítill formúlumótor sem snýst rosalega hratt. Lítill mótor er snöggur upp og snöggur niður. Það hefur kosti og galla. Við vorum 350 þúsund manna þjóð þegar hingað fóru að koma yfir tvær milljónir ferðamanna árið 2018 og það hefur mikil áhrif á öll fyrirtæki, ekki síst heildsölur, og allt í einu er komin miklu meiri eftirspurn og vöruhúsin eru orðin of lítil. Svo er íbúafjöldinn á hraðri uppleið. Nú er talað um að við verðum senn 400 þúsund og næsta ár gæti orðið metár í ferðaþjónustu.“

– Hvernig mun þetta birtast í eftirspurn eftir atvinnuhúsnæði?

„Eftirspurnin er að aukast og ég finn mikið fyrir því að fyrirtækin eru að leita til mín af því að þau þurfa að stækka við sig. Þótt nú sé nokkur óvissa um stöðu efnahagsmála eru fyrirtækin að horfa fram á veg. Það er víða farið að blikka rautt ljós og þá er spurt: „Hvað geturðu verið snöggur að byggja atvinnuhúsnæði? Hvenær get ég fengið það afhent?““

Vöruhúsin orðin full

– Og í hverju felast þessi rauðu ljós?

„Vöruhúsin eru orðin full. Fyrirtækin taka á móti gámum en geta ekki sett vörurnar inn í vöruhúsin. Þau þurfa því kannski að vera með fólk á næturvöktum til að taka til og raða í hillur af því að það er svo mikil umferð á daginn. Það er ekki hagkvæmt að vera með næturvinnu. Auðvitað eru undantekningar frá þessu. Stjórnendur IKEA eru til dæmis að horfa til næstu 20 ára með uppbyggingunni sem nú stendur yfir í Kauptúni. Það finnst mér vera alvöruvinnubrögð.“

– Hvar verða allar þessar vöruskemmur byggðar? Þá er ég að hugsa um þróun höfuðborgarsvæðisins. Iðnaðarsvæði eins og Vogabyggð eru að breytast í íbúðahverfi og næst eru það Ártúnshöfðinn, Skeifan, Múlarnir og fleiri hverfi.

„Þá kemur mér fyrst í hug Hafnarfjörður en bærinn er að auka framboðið af atvinnulóðum. Svo má nefna Hádegismóa og Hólmsheiði þar fyrir ofan. Þar á að úthluta nokkrum lóðum. Esjumelarnir eru annað svæði. Ég sé fyrir mér að Helluhraun í Hafnarfirði sé framtíðarsvæði fyrir vöruhús og slíka starfsemi.“

Ekki smáborg lengur

– Er gott fyrir markaðinn að fyrirtækin séu að leita á þennan jaðar?

„Ég myndi alltaf segja að fyrir stærri vöruhús sé það allt í lagi. Það er þó að mörgu að hyggja. Til dæmis þurfa lyfjafyrirtæki að vera nálægt spítölunum en þau finna ekki húsnæði heldur þurfa að fara í úthverfi og þá er lengra að fara með lyf á spítalana. Erlendir ráðgjafar okkar tala um að það sé allt í lagi að vöruhús sé í 20-30 mínútna akstursfjarlægð. Við Íslendingar eigum því að venjast að geta sótt verslun og þjónustu í 10 mínútna akstursfjarlægð. Reykjavík er hins vegar ekki smáborg lengur. Borgin er að stækka og við þurfum að fara að endurhugsa þessa hluti.

Mörg fyrirtæki vilja ekki fara út á jaðarinn af því að þau eru svo vön að vera miðsvæðis og geta ekki hugsað sér annað. Þannig að þetta getur verið svolítið snúið. Og ég held að slík fyrirtæki fari ekkert nema þau fái toppverð fyrir sínar eignir.“

– Ég heyri að þú ert almennt mjög bjartsýnn á íslenska hagkerfið?

„Já, ég er mjög bjartsýnn á íslenska þjóð. Við erum rosalega dugleg. Ég hef búið í Bandaríkjunum og Kína og hef samanburð. Við erum einstök. Þetta íslenska blóð. Við göngum í öll verk og svo er þessi íslenska setning „þetta reddast“ sem er náttúrlega geggjað hugarfar,“ segir Brynjólfur Smári að lokum.