Það hefur reynst erfitt að spá um þróun íbúðaverðs

Það hefur reynst okkur í hagfræðideild Landsbankans, eins og fleirum, erfitt að spá um þróun vísitölu íbúðaverðs síðustu mánuði, enda hefur vísitalan sveiflast óvenju mikið milli mánaða. Vaxtahækkanir hafa kælt fasteignamarkaðinn töluvert, sem sést vel á því að fjöldi kaupsamninga á mánuði hefur dregist saman, íbúðir eru lengur að seljast og hlutfall kaupsamninga þar sem íbúðir eru seldar undir ásettu verði hefur hækkað. Árshækkun íbúðaverðs minnkaði niður í 2,6% í september eftir að hafa náð hámarki í 25,5% í júlí í fyrra.

Auknar sveiflur torvelda yfirsýn

Undanfarna tvo mánuði hefur vísitala íbúðaverðs á hinn bóginn tekið upp á því að hækka aftur, eftir að hafa lækkað mánuðina þar á undan. Nýbirt vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu fyrir september hækkaði til að mynda um 1,4%, eftir að hafa hækkað um 0,7% í ágúst. Þessar hækkanir komu okkur töluvert á óvart, enda telst 1,4% hækkun á milli mánaða vera töluverð. Miðað við helstu áhrifaþætti á íbúðaverð er erfitt að sjá rökrétta ástæðu fyrir svo mikilli hækkun á vísitölunni. Ein möguleg skýring á auknum sveiflum síðustu mánuði er að það eru færri samningar að baki útreikningi á íbúðaverðsvísitölunni sökum þess að færri eignir eru að seljast. Þekkt er að vísitala fyrir sérbýli sveiflast meira en vísitala fyrir fjölbýli, bæði vegna þess að miklu færri sérbýli ganga kaupum og sölum, en einnig vegna þess að sérbýli eru misjafnari að sniði og verðið á stærra bili en fyrir fjölbýli. Eftir því sem kaupsamningar eru fleiri, því minna sveiflast verðvísitalan og öfugt. Samsetning þeirra kaupsamninga sem eru notaðir við mánaðarlegan útreikning getur því haft nokkur áhrif.

Hafa hlutdeildarlán haft áhrif til hækkunar?

Einnig er vert að velta því upp hvaða áhrif útvíkkun á úrræði Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) um svokölluð hlutdeildarlán getur haft á vísitölu íbúðaverðs. Fyrstu hlutdeildarlánin voru veitt árið 2020 og voru langflest slík lán veitt árið 2021, 297 talsins. Síðan hefur dregið verulega úr fjölda nýrra hlutdeildarlána vegna þess að íbúðaverð hækkaði töluvert umfram þau skilyrði sem sett voru um lánin. Í júní á þessu ári var hámarksverð íbúða og tekjuviðmið umsækjanda hækkað, auk þess sem úthlutunartímabilum var fjölgað úr sex í tólf. Samkvæmt frétt HMS frá 5. október hafa hlutdeildarlánin tekið við sér eftir útvíkkun á úrræðinu og 102 hlutdeildarlán verið veitt á þessu ári, þar af 65 á þriðja ársfjórðungi, eða í júlí, ágúst og september. Hlutdeildarlánin virðast því ýta undir eftirspurnarþrýsting á fasteignamarkaðnum.

Hlutdeildarlán eru að langmestu leyti veitt til kaupa á nýjum íbúðum. Fermetraverð á nýjum íbúðum er alla jafna töluvert hærra en á eldri íbúðum. Samkvæmt mánaðarskýrslu HMS fyrir júní var söluverð á fermetra í nýju húsnæði á höfuðborgarsvæðinu 867 þúsund kr., en 716 þúsund kr. fyrir aðrar íbúðir. Þegar kaupsamningum vegna nýrra eigna fjölgar og þeir koma inn í útreikning vísitölunnar í gegnum hlutdeildarlánaúrræðið, á sama tíma og heildarfjöldi kaupsamninga höfuðborgarsvæðinu er að dragast saman, þá hljóta að vakna spurningar um hvort hlutdeildarlánin ýti ekki undir hækkun á vísitölu íbúðaverðs.

Áhrif á þróun stýrivaxta?

Peningastefnunefnd Seðlabankans ákvað við síðustu vaxtaákvörðun að halda stýrivöxtum óbreyttum í 9,25%. Meðal þess sem nefndin benti á var að verðbólga hefði á suma mælikvarða hjaðnað og óvissa væri um framvindu efnahagsþróunar næstu mánuði. Í nýrri hagspá okkar til ársins 2026, sem við kynntum fyrir rúmlega viku, spáðum við því að stýrivextir hefðu náð toppi, en myndu haldast háir fram á mitt næsta ár. Það veldur því óneitanlega áhyggjum ef vísitala íbúðaverðs, sem er liður í útreikningi á vísitölu neysluverðs, hækkar enn meira vegna hlutdeildarlánanna.