Aðlögun muni verða á fasteignamarkaði

Ásgeir Jónsson seðlabankastjóri segir í samtali við ViðskiptaMoggann að margt bendi til þess að við munum sjá frekari aðlögun á fasteignamarkaðnum á komandi misserum. Hann segir að ástandið sem nú er uppi á fasteignamarkaði sé frekar sérstakt. Staðan sé þannig að íbúðum í sölu sé að fjölga og verðið að hækka á sama tíma.

„Fasteignaverð hefur að vísu lækkað að raunvirði því tólf mánaða hækkun fasteignaverðs er í kringum þrjú prósent á sama tíma og verðbólgan er um átta prósent. Ef við sjáum raunvexti háa í einhvern tíma þá verður það á endanum til þess að fasteignaverð fer að gefa eftir og við munum sjá aðlögun á þeim markaði,“ segir Ásgeir og bætir við að tölurnar sýni að nýbyggingar seljist ekki mjög vel.

„Mig grunar að þetta séu að megninu til litlar íbúðir sem eru að skipta um hendur. Við sjáum aukningu í verðtryggðum lánum en þó ekki gríðarlega aukningu. Staðreyndin er sú að það er ekki hægt að stoppa gang lífsins með vaxtahækkunum. Fólk heldur áfram að kaupa íbúðir en kaupir bara minna í ljósi stöðunnar.“

Greinendur hafa undanfarið bent á að líklegasta skýringin á verðhækkun í fjölbýli sé sú staðreynd að í byrjun sumars voru skilyrðin fyrir hlutdeildarlánum rýmkuð. Vísitala íbúðaverðs er byggð á þriggja mánaða hlaupandi meðaltali sem þýðir að mælingin fyrir októbermánuð er byggð á kaupsamningum sem gerðir voru í ágúst, september og október. Í ágúst tók íbúðaverð að hækka eftir að hafa lækkað nokkuð mánuðina á undan.

Í frétt frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun kemur fram að umræddar breytingar á viðmiðum hlutdeildarlána hafi hleypt lífi í umsóknir og afgreiðslu lánanna þar sem ríflega helmingur af lánum sem veitt voru á árinu var á þriðja ársfjórðungi, eftir þessa hækkun viðmiða.

Huga þarf að framboðshliðinni

Á fundi peningastefnunefndar sem haldinn var í síðustu viku í tilefni vaxtaákvörðunar Seðlabankans var seðlabankastjóri spurður út í afstöðu sína til hlutdeildarlána og áhrifa þeirra á verðbólguna.

Ásgeir svaraði að Seðlabankinn mæti það sem svo að hlutdeildarlánin hefðu ekki enn haft áhrif á fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu en gætu hafa haft áhrif á fasteignaverð úti á landi.

„Það sem er sérstakt með fasteignamarkaðinn er að hann er yfirfullur af íbúðum sem eru auglýstar til sölu en samt er fasteignaverð að hækka. Miðað við mikla hækkun fasteignaverðs hefur verið ábatasamt að byggja og hækkun vaxta veldur því að það er dýrara fyrir verktaka að sitja á íbúðum. Það má því færa rök fyrir því að hækkun vaxta valdi því að íbúðaverð lækki til skamms og meðallangs tíma,“ sagði Ásgeir á fundinum.

Spurður út í þau ummæli að hlutdeildarlánin hafi ekki enn haft áhrif á fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu segir Ásgeir að Seðlabankinn hafi ekki gert nákvæma greiningu á því.

„Við metum það sem svo að hlutdeildarlánin séu ekki stór þáttur en það er tiltölulega stutt um liðið svo kannski er erfitt að meta áhrifin,“ segir Ásgeir.

Aðspurður hvort honum finnist að stjórnvöld ættu að leggja meiri áherslu á aðgerðir sem örva framboðið fremur en eftirspurnina segir Ásgeir að hann taki undir það.

„Seðlabankinn hefur lagt á það áherslu við stjórnvöld að huga að framboðshliðinni. Það hefur raunar verið þetta sama stef sem ég farið með frá því ég tók við sem seðlabankastjóri. Það töpuðust mörg ár í byggingariðnaði á árunum eftir hrun og því hefur verið tiltölulega lítið byggt í langtímasamhengi. Á sama tíma er þjóðinni að fjölga mjög hratt. Það hvort tveggja hefur verið mikið af ungu fólk að koma inn á markaðinn og mjög mikið af fólki hefur flust til landsins. Í ljósi þessa er mikilvægt að huga að framboðshliðinni.“

Peningastefnan virkar

Í síðustu viku tilkynnti peningastefnunefnd Seðlabankans þá ákvörðun sína að halda vöxtum óbreyttum þó svo að verðbólguhorfur hefðu versnað að mati bankans.

Ásgeir segir að nú ríki mikil óvissa vegna jarðhræringa á Reykjanesi og því erfitt að vera að hreyfa við vöxtum. Staðan sé þó sú að sjá megi skýr teikn á lofti um að peningastefnan virki en verkefnið hafi aftur á móti verið stærra en áætlanir gerðu ráð fyrir þar sem hagvöxturinn sé meiri en búist var við.

„Ef horft er til einkaneyslu og fjárfestingar sjáum við að einkaneyslan er hætt að aukast og fjárfestingin byrjuð að dragast saman. Það er margt í tölunum sem bendir til þess að við séum að ná árangri. Fram að næsta fundi má vænta ýmissa fréttnæmra atburða eins og til dæmis hvernig fjárlögin enda í þinginu og hvernig kjaraviðræður þróast,“ segir Ásgeir og bendir á að hann telji best að samið verði til langs tíma.

„Sagan sýnir að langtímakjarasamningar hafa alltaf skapað ákveðið öryggi og ró á vinnumarkaði þegar þeir hafa verið gerðir. Þeir hafa skapað frið og stöðugleika.“

Spurður um horfur segir Ásgeir að mögulega verði það svo að við sjáum merki um að hagkerfið hægi ekki á sér og þá muni Seðlabankinn bregðast við.

„Það þarf ekki að efast um að við munum bregðast við ef þarf,“ segir Ásgeir að lokum.