Verðsprengja fram undan í íbúðaverði

Á Snorrabraut 62 eru nú til sölu 26 íbúðir í 35 íbúða húsi sem byggt var við Blóðbankann. Á jarðhæð eru jafnframt þrjú atvinnubil, samtals 800 fermetrar, en húsið er staðsteypt og fjórar hæðir. Fasteignafélagið Snorrahús byggir húsið. Kristinn Þór Geirsson, framkvæmdastjóri Snorrahúsa, tekur á móti ViðskiptaMogganum við nýbygginguna. Við göngum svo upp á 2. hæð og inn í sýningaríbúð númer 209. Hún er 53,8 fermetrar og kostar 59,9 milljónir króna.

Kristinn Þór segir vaxtahækkanir hafa haft veruleg áhrif á eftirspurnina. Samtalið hefst því á að ræða áhrif þeirra á eftirspurnina.

Biðu með að byrja

– Hvenær byrjaðirðu að selja?

„Fyrir nokkrum vikum. Við drógum það í töluverðan tíma að hefja sölu íbúða. Við vorum að kanna hvort við gætum sett allt húsið í útleigu hjá Airbnb sem auka valkost en lentum í því að Reykjavíkurborg reyndi að setja hindranir í veg okkar. Þannig að við ákváðum að setja íbúðirnar í sölu.“

– Þið hafið þá sótt um gistileyfi fyrir allar íbúðirnar?

„Já.“

– Svo settuð þið íbúðirnar í sölu og nú eru níu íbúðir af 35 seldar eða rúmur fjórðungur. Hvað segir eftirspurnin um markaðinn?

„Nú eru fyrst og fremst fjárfestar að kaupa. Það er minna um að einstaklingar séu að kaupa. Til dæmis fer lítið fyrir unga fólkinu en hingað er heldur að koma eldra og stöndugra fólk til að skoða og kaupferlið er miklu lengra hjá því. Það er yfirleitt að fara úr stærri eign.“

– Hvaða áhrif hafa vaxtahækkanir haft á kaupendur sem eru að selja stærri eignir. Er sá markaður að kólna?

„Allur markaðurinn hefur kólnað. Þegar fólk er að selja stærri eignir myndast keðja sem fasteignasalar segja mér að sé yfirleitt að slitna í restina. Mín upplifun er að kaupendur séu síður að leita í ódýrari eignirnar hjá okkur en eins og ég segi er yngra fólkið svolítið fjarverandi.“

Orðinn gífurlega þungur

– Þegar þið hófuð framkvæmdir 2021 var ekki langt um liðið síðan Seðlabankinn lækkaði vexti niður í 0,75% haustið 2020. Nú eru meginvextirnir 8,5 prósentustigum hærri. Hvaða áhrif hafa vaxtahækkanirnar haft á markaðinn?

„Einfalda útgáfan er að þær gera byggingarkostnaðinn gífurlega þungan þar sem við byggjum þetta á framkvæmdalánum.“

– Sem bera nú 14% vexti?

„Það fer langleiðina í það [og háir vextir af íbúðalánum gera mörgum] kaupendum erfitt að komast í gegnum greiðslumat. Þannig að ég lýsi þessu markaðsástandi þannig að það er eins og kertið sé að brenna á báðum endum. Seðlabankinn brennir kaupendahópinn okkar og svo brennir hann líka eigin fé okkar í verkefnum okkar hinum megin frá í háum vöxtum.“

Óveruleg áhrif á verðbólgu

– Hefur sú aðgerð Seðlabankans að hækka vexti til að kæla fasteignamarkaðinn skilað tilætluðum árangri? Hefur hún slegið á verðbólgu?

„Það eru litlar vísbendingar komnar fram um að þær hafi haft nokkur áhrif á verðbólgu. Staðan ætti að valda Seðlabankanum þungum áhyggjum. Ég held að verðbólga hafi ekki verið þannig samsett að stýrivextir gætu náð henni niður.“

– Hvað telurðu að hafi þá skýrt verðbólguna?

„Þegar kórónuveirufaraldurinn skall á brugðust nær öll vestræn ríki við með því að lækka vexti og prenta peninga út í eitt. Peningamagn í umferð í vestrænum löndum var aukið svo mikið að það gat ekki annað en skilað sér í verðbólgu. Það ýtti fyrst undir eignaverð og svo hækkaði allt annað í verði. Það orsakaði það að ríki eins og Ísland, sem flytur inn megnið af sínum neysluvörum, flytur inn þessa verðbólgu alveg linnulaust á meðan þessi bylgja er að ganga yfir og verðbólgan nær að éta upp þetta aukna peningamagn í umferð. Stýrivextir á Íslandi hafa engin áhrif á þessa atburðarás.“

Étnar upp af hagvexti

– En hvað með launahækkanir?

„Þær voru búnar að eiga sér stað án verðbólgu í töluverðan tíma. Ástæðan fyrir því að það gerðist ekkert í verðbólgunni er að launahækkanir voru étnar upp af hagvexti sem þá var að eiga sér stað í ferðaþjónustu. Auðvitað varð eftirspurnaráfallið [í ferðaþjónustunni] í faraldrinum til þess að þetta samhengi slitnaði svolítið og þar af leiðandi urðum við að hætta þessum launahækkunum tímabundið meðan við værum að ná vopnum okkar aftur og erum nú rétt að ná ferðaþjónustunni á fyrri stað. Þannig að tímabilið eftir faraldurinn hefur ekki skapað okkur hagvöxt til þess að hækka kaupmáttinn aftur. Ég tel ekki að launahækkanir fortíðarinnar hafi búið til verðbólguna. Það er til miklu einfaldari stærð sem hefur hraðari og beinni áhrif og það er peningamagn í umferð á Íslandi og það var keyrt upp úr öllu valdi. Það þarf ekki að lesa lengi í hagfræðingum eins og Milton Friedman til að átta sig á því að aukið peningamagn í umferð umfram hagvöxt fer beint út í verðlag. Byrjar í eignaverði.“

– Þú nefndir að þið væruð að hugsa um að taka þessar 26 óseldu íbúðir úr sölu og setja í leigu?

„Já, við erum að skoða það af því að það eru ekki góðar aðstæður á markaði til að selja núna. Þegar maður spáir fyrir um þróun á fasteignamarkaði næstu árin virðist mjög skynsamlegt að setja þessar íbúðir á lager og geyma þar til fasteignamarkaðurinn fer í gang á ný þegar stífla Seðlabankans brestur.“

25% hækkun í kortunum

– Hvað mun þá gerast á fasteignamarkaði á Íslandi?

„Ég myndi telja að það væri hóflegt að spá 25% hækkun.“

– Að nafnverð íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hækki um 25% árið 2025?

„Já, eða árið 2026.“

– Á hvað löngum tíma?

„Ef við skoðum fyrri stökkbreytingar [sem hafa átt sér stað á íslenskum fasteignamarkaði] þá eiga þær sér yfirleitt stað á innan við ári. Síðasta hækkun var í kringum árið 2021. Þá hækkaði verðið um 25% á innan við 12 mánuðum. Þar áður varð mikil hækkun árið 2017. Ég spái því að þriðja slíka stökkbreytingin verði þegar Seðlabankanum verður ekki lengur stætt á að halda aftur af markaðnum. Þá fer þetta á fullt.“

Borgarstjóri reiddist

– Þú sagðir líka að lóðaverð væri vandamál og að lóðir þyrftu að vera hilluvara?

„Já. Ég hef reynt að ræða þetta við borgarstjóra. Hann er á þeirri skoðun að handstýra þurfi lóðaframboðinu því það sé nánast engum treystandi til að vera móttakandi á lóðum því að það ætli allir að græða. Ég hef þá sagt á móti að hagfræði 101 sé ekkert flókin. Eina leiðin til að ná lóðaverði niður – og hann varð mjög reiður þegar ég sagði þetta – er að tryggja nógu mikið framboð af lóðum. Ef lóðir eru hilluvara þá getur enginn raunverulega grætt á lóðum nema að hann eigi lóðir sem eru að einhverju leyti óvenjulegar eða einstakar.“

Áhættan miklu minni

– Því fylgir líka fjármagnskostnaður að kaupa lóð og láta hana standa?

„Já. Ef þetta væri hilluvara væri upphafskostnaðurinn og áhættukostnaður okkar verktakanna af því að eignast lóð miklu minni. Þá gætum við nánast gengið að lóðum þegar við viljum koma með framboð á markaðinn og metum að það sé eftirspurn. En þegar við kaupum lóð [við núverandi aðstæður] og byggjum á henni eigum við rosalega erfitt með að krefjast premíu, eða ágóða, af íbúðum sem við erum að byggja. Við þurfum að skila þeim í eftirsóknarverðu ástandi á markaðinn og getum aðeins fengið til baka okkar laun og það fjármagn sem við hættum í verkefnin. Verkefnin skila því ekki þeim ágóða sem menn sjá ofsjónum yfir af því að það sé skortur á markaðnum. Og raunin er sú að verðið hækkar aðeins mikið á þeim tímabilum þegar við treystum okkur ekki til að skapa framboð. En um leið og slík verðhækkun kæmi væru sterkar líkur, ef nóg er til af lóðum, á að hún gengi til baka af því að byggingargeirinn er þannig að það geta auðveldlega margir verktakar komið á markaðinn með stuttum fyrirvara.“

Aldrei jafn mikið brask

– En hvað með uppbyggingarstefnuna sem slíka? Nú er verið að beina verktökum að byggja á þéttingarreitum. Á mörgum þessum stöðum þarf að fara í niðurrif?

„Ég held að við höfum aldrei í Íslandssögunni séð jafn mikið brask með lóðir eins og út af þessari þéttingarstefnu.“

– Hvers vegna?

„Af því að markaðurinn er stöðugt að leita að lóðum og af því að þetta er orðin svo mikil skortvara. Fyrir vikið eru fjárhagslega sterkir aðilar orðnir hrægammarnir sem reyna að hirða lóðir. Af því að það er dýrt að byggja á þéttingarreitum; dýrt að fjarlægja húsin sem fyrir eru; dýrt að safna lóðum og dýrt að fara í þessi dýru skipulagsferli sem fylgja því að vera á þéttingarreitum. Það er allt svo þungt í vöfum. Fulltrúar borgarinnar segjast eiga lóðir fyrir 14 þúsund íbúðir og segja að verktakar geti bara byrjað á morgun. Svo fer maður að skoða þetta og þetta reynist ekki vera rétt. Það á við flestar af lóðunum sem eru byggingarhæfar að það tekur líklega þrjú ár að fara í gegnum skipulagsferlið, þótt búið sé að deiliskipuleggja lóðina. Þá á eftir að koma byggingarhæfum teikningum í gegnum skipulagið sem er með ólíkindum erfitt.

Ég fæ ekki séð að með þéttingarstefnu geti lóðir nokkurn tímann orðið hilluvara eða tryggt nægt framboð lóða. Sérstaklega út af því að því fylgir mikil áhætta að kaupa lóð á þéttingarreit. Það krefst því mikillar skipulagningar að byggja á slíkum lóðum og þú vilt ekki vera að byggja nema að þú sért að koma á skorttíma inn á markaðinn. Þegar ekki eru uppi aðstæður eins og núna enda hafa þéttingarreitir lækkað hraðar í verði [en markaðurinn almennt] ef það er alvöru kreppa. Þá fer þessi ágóði svolítið hratt af. Þannig að það eru ekki hagsmunir þeirra sem eiga lóðir á þéttingareitum að vera stöðugt að dæla íbúðum inn á markaðinn.“

– Og áhættan minnkar ekki eftir því sem verkefni eru dýrari?

„Nei hún eykst. Við vitum það. Og þá leita fyrirtækin að meiri ágóða fyrir að taka þá áhættu. Auðvitað er markaðurinn harður og hann veitir manni ekki endilega þann lúxus. Framboðið kemur ekki alltaf þegar markaðurinn vill eða þarf á að halda. Eins og þegar olíuríkin draga úr framboði getur seinkun á framboði nýrra íbúða orðið til að tjakka upp verðið.“

Átti að vera sex sinnum stærri

– Hvar væri þá hægt að byggja ódýrari íbúðir?

„Ég get nefnt Úlfarsárdalinn sem dæmi því ég er búinn að byggja mikið þar. Úlfarsárdalur átti að vera sex sinnum stærri en hann er nú.“

– Sex sinnum stærri?

„Samkvæmt eldra aðalskipulagi áttu þar að vera sex skólahverfi og 25-30 þúsund manna byggð. Núverandi meirihluti setti það skipulag hins vegar til hliðar. Þar er land sem Reykjavíkurborg getur auðveldlega úthlutað og ef litið er á land sem hilluvöru, í stað þess að reka þessa gróðastefnu, er þar mikið framboð af lóðum. Þetta átti að vera risahverfi. Hjálmar [Sveinsson borgarfulltrúi] hefur talað fjálglega um það. Ég varð vitni að þessu á sínum tíma. Hann talaði um hverfið eins og að það væri úti á landi. Þetta væri svo langt í burtu að það var ekki hægt að kosta almenningssamgöngur þangað upp eftir.“

– Horfum til 2030. Verða þá fáar ódýrari íbúðir byggðar í Reykjavík að óbreyttu?

„Ég sé ekki neitt í myndinni sem býður upp á það nema að þú sért að tala um Bjarg og slík félög sem fá nánast gefins lóðir til að byggja á.“

Eina framboðið á Höfðanum

– Þannig að það verði fyrst og fremst byggðar íbúðir með frekar háu meðalfermetraverði?

„Já. Eina alvöru framboðið sem ég sé fram undan í Reykjavík er Ártúnshöfðinn en á því svæði þarf að ryðja byggð og það er langt í að uppbygging hefjist þar fyrir alvöru.“

– Þannig að sú uppbygging verður hæg?

„Já, og ef litið er á stöðuna í öllum sveitarfélögunum á höfuðborgarsvæðinu er nánast eins og þetta sé OPEC. Það er ekkert sveitarfélag eins og Kópavogur var fyrir 20 til 25 árum þegar bærinn setti metnað í að útvega nógu margar lóðir. Nú eru öll sveitarfélögin mjög aðhaldssöm og gæta þess að vaxa ekki of hratt.“

– Þú ert þá að vísa í stjórnartíð Gunnars Birgissonar í Kópavogi?

„Já, hann er síðasti móhíkaninn á höfuðborgarsvæðinu sem var eitthvað grimmur í að stækka sitt sveitarfélag. Við erum bæði með mikinn aðflutning á höfuðborgarsvæðið og nær öll íbúafjölgun meðal Íslendinga á sér stað á því svæði. Það virðist því eitthvað vera skakkt í fjárhagslegum hvata sveitarfélaga sem veldur því að þau virðast ekki vera með vilja til að vaxa í samræmi við eftirspurn eftir húsnæði. Við þurfum að reyna að laga þetta þannig að þetta snúist við og æskilegt væri að sveitarfélög væru að keppast um nýja íbúa.“

– Hvernig hefur byggingarkostnaður þróast fyrir utan vextina? Aðföng og laun?

„Hann hefur stokkið upp núna í tengslum við þessa verðbólgu.“

Hagsveiflan svo ýkt

– Hversu mikið?

„Ég er ekki með töluna á hreinu. Eins og ég nefndi þyrftu lóðir að vera hilluvara. Ég held að það muni ekki takast að byggja nógu margar íbúðir á Íslandi, ef mannfjölgunin verður áfram jafn hröð og verið hefur, út af því að það er annað vandamál sem við glímum við á Íslandi sem orsakar það að einkaframtakið mun sennilega aldrei byggja nóg af húsnæði nema að það verði hreinlega fólksfækkun. Ástæðan er sú að hagsveiflan á Íslandi er svo ýkt. Og einu skiptin sem við náum að framleiða upp í þörfina eru yfirleitt á því tímabili þegar verið er að gefa í. Þá eru bankarnir mjög áfram um að lána og einhvern veginn er auðvelt að lána. Þetta tímabil varir í besta falli svona einn þriðja af hverri hagsveiflu. Restina af tímabilinu erum við að byggja minna en þarf að meðaltali. Og sé horft til baka má komast að þeirri niðurstöðu að við munum aldrei láta einkaframtakið fullnægja framboðinu á Íslandi. Ég tel að það þurfi að rýna það af stjórnvöldum og í heild sinni hvernig við getum útvegað eitthvert lágmarksframboð á markaðinn. Á það að vera félagslegt húsnæði eða hvernig húsnæði vantar?“

Alltaf undir meðaltalinu

– Að félög eins og Bjarg verði efld?

„Já, að einhverjir séu tilbúnir, hvort sem það er ríkið eða óhagnaðardrifin fyrirtæki, til að vera með framboð af húsnæði sem er ekki hluti af þessum einkaframboðssveiflum. Við hljótum að þurfa að spyrja okkur þessara spurninga. Ég sé engar líkur á því að á móti árunum þar sem augljóslega mun vanta upp á meðaltalið að það séu nokkur ár þar sem við förum langt yfir meðaltalið. Þannig að við verðum alltaf undir því meðaltali sem við teldum æskilegt. Innviðaráðuneytið talar fjálglega um að byggja þurfi 4.000 íbúðir á ári en við sem erum á markaðnum heyrum ekki orð af viti sem við teljum að muni leiða frá þessu tali yfir í raunverulegt framboð.

Niðurstaðan er að meðaltalsframboð í hagsveiflunni er langt undir eftirspurn, sem er undarlegt miðað við hagfræðikenningar. Samkvæmt þeim á framboð alltaf að leitast við að fullnægja eftirspurn. Hér virkar hagfræðin rétt. Þannig að verð hækkar vegna framboðsskorts og það á að kalla á meira framboð.

Tenging við hagsveifluna

Minn punktur er að það virðast vera aðrar hindranir sem ég tengi við hagsveifluna á Íslandi sem hefta framboðið og valda því að við náum ekki að skapa framboð á móti umframeftirspurninni. Seðlabankinn reynir síðan að takmarka eftirspurn með stýrivöxtum til að halda aftur af hækkun á eignaverði vegna skorts á íbúðum og það virðist stefna í einhvern vítahring. Aðgerðir Seðlabankans hægja samhliða á framboði húsnæðis sem mun að öllu óbreyttu valda enn stærra vandamáli í náinni framtíð sem að öllum líkindum mun valda enn frekari hækkunum á húsnæðisverði umfram verðbólgu,“ segir Kristinn Þór að lokum.