Ég gat fundið það alla leið hingað til Asíu hve mikill léttir það var fyrir landsmenn að verðbólgan skyldi lækka um heilt prósentustig í janúarmælingu Hagstofunnar. Er 6,7% verðbólga ekkert til að hrópa húrra fyrir en þróunin er jákvæð og gott að muna að fyrir ári var verðbólgan í kringum 10%

Ég gat fundið það alla leið hingað til Asíu hve mikill léttir það var fyrir landsmenn að verðbólgan skyldi lækka um heilt prósentustig í janúarmælingu Hagstofunnar. Er 6,7% verðbólga ekkert til að hrópa húrra fyrir en þróunin er jákvæð og gott að muna að fyrir ári var verðbólgan í kringum 10%.

(Hver veit nema Seðlabankinn fari jafnvel að treysta sér til að stíga aðeins af bremsunni, en Ísland er í dag með sjöttu hæstu stýrivexti í Evrópu á eftir Tyrklandi, Rússlandi, Úkraínu, Ungverjalandi og Hvíta-Rússlandi. Læt ég lesendum það eftir að meta hvað það segir um vaxtaumhverfið að íslenskir stýrivextir eru á svipuðu róli og í Madagaskar, Úganda og Srí Lanka.)

Verðbólga er agaleg plága og útskýrði Milton Friedman vel hvernig hún veldur margþættu tjóni og skapar óvissu sem bjagar og skaddar allt hagkerfið – og það jafnvel þó að verðbólgustigið nái ekki tveggja stafa tölu. Hagkerfið verður óskilvirkara, neytendur svartsýnni, og allt verður einhvern veginn ögn flóknara og erfiðara við það eitt að verðbólgan taki kipp.

Þess vegna er það skrítið að ástandið á íslenskum húsnæðismarkaði virðist ekki eitt veigamesta úrlausnarefnið í yfirstandandi kjarasamningaviðræðum, en samt hafa bæði fulltrúar vinnuveitenda og launþega gefið það út að eitt meginmarkmið samninganna nú sé að hægja á verðbólgunni.

Roknahækkun húsnæðisverðs er einn helsti drifkraftur verðbólgu á Íslandi og breytist það ekki nema ráðist verði að rótum vandans.

Kjallarahola eða hjólhýsi?

Ég velti því stundum fyrir mér hvernig ég ætti að fara að ef ég þyrfti að flytja aftur til Íslands. Að koma sér fyrir á íslenskum húsnæðismarkaði er nefnilega ekkert grín, enda kosta minnstu kytrurnar á höfuðborgarsvæðinu í kringum 40 milljónir, og þykir vel sloppið að finna litla og ómerkilega leiguíbúð sem kostar undir 250.000 kr. á mánuði.

Fyrir helmingi lægri upphæð get ég leigt rúmgóða svítu í marmaraklæddum íbúðaturni hér í Bangkok, með líkamsrækt og sundlaug, þar sem dyraverðirnir hneigja sig og beygja í hvert skipti sem ég skýst út úr húsi í 1.000 kr. fótanudd.

Á Íslandi þætti mér hreinlega ógalið að láta það vera að kaupa eða leigja íbúð, og búa í staðinn í bandarísku Airstream-hjólhýsi – þessum geimaldarlegu sem smíðuð eru úr glansandi álþiljum. Klassísk hönnunin er hrífandi og mér finnst bara notalegt að hafa vistarverurnar ögn þröngar.

Nýr Airstream Globetrotter, sirka 18 fermetrar að stærð, myndi kosta um og undir 25 milljónum króna eftir tollafgreiðslu á Íslandi og er þá innbúið allt innifalið. Eflaust væri auðsótt að fá að leggja hjólhýsinu á bak við prentsmiðjuna uppi í Hádegismóum og tæki því enga stund fyrir mig að rölta í og úr vinnu.

Segir það heilmikið um ófremdarástandið á íslenskum fasteignamarkaði að fyrir skemmstu var lítill kumbaldi við Elliðavatn auglýstur til sölu fyrir svipað verð. Fjallað var um eignina á mbl.is og mannvirkinu lýst sem „krútthúsi“ en réttara væri að tala um hjall: 36 fm smákofa sem ekki er einu sinni tengdur við rafmagns-, vatns- og hitaveitu. Sýnist mér að eignin hafi selst á augabragði.

Á við 126.000 kr. launahækkun

Mér þykir það mesta furða að íslenskir stjórnmálaflokkar skuli ekki allir hafa það efst á stefnuskrá sinni að koma böndum á hækkun húsnæðisverðs, enda langsamlega stærsta lífskjaramál almennings í landinu.

Evrópska tölfræðistofnunin, Eurostat, birti á dögunum yfirlit sem sýnir vel hvað íslenski húsnæðismarkaðurinn er snargalinn, en þar kemur fram að frá 2010 fram á þriðja ársfjórðung 2023 hækkaði húsnæðisverð langtum meira á Íslandi en í nokkru öðru Evrópuríki. Mælist hækkunin næstum því 225% á þessu þrettán ára tímabili en í Evrópu hefur húsnæðisverð að meðaltali ekki hækkað nema um tæp 50% á sama tíma. Hækkun leiguverðs er líka með mesta móti; nærri því 100% en meðaltalið fyrir Evrópu alla nær ekki 25%.

Svo að lesendur skilji betur hvað þessar tölur þýða myndi íbúð í Reykjavík sem kostar í dag 100 milljónir í staðinn kosta 46 milljónir ef markaðurinn hefði fylgt Evrópumeðaltalinu síðastliðin 13 ár. Á leigumarkaði myndi íbúð sem kostar 200.000 á mánuði kosta aðeins 125.000 kr. ef verðþróunin hefði fylgt Evrópu.

Fyrir íslenskan launþega myndi 75.000 kr. ódýrari leiga jafngilda 126.000 kr. launahækkun, sem kostar vinnuveitandann um 159.000 kr. þegar launatengdu gjöldin bætast ofan á. Geta lesendur rétt ímyndað sér hvað það hefði gert fyrir kaupmátt fólksins í landinu ef þessum vanda hefði ekki verið leyft að blása svona út.

Gleymum heldur ekki að vægi húsnæðis í vísitölu neysluverðs rokkar á bilinu 20-24%, auk þess sem húsnæðisverð hefur víxlverkandi áhrif á flesta undirþætti vísitölunnar. Hefði íslenskur húsnæðismarkaður þróast í takt við meðaltalið í Evrópu hefði verðbólga sennilega verið allt að fjórðungi lægri frá 2010.

Uppsafnaður skortur

Skiptar skoðanir eru um hvar rót vandans liggur og hvernig mætti koma húsnæðismarkaðinum aftur í eðlilegt horf. Ólafur Margeirsson hagfræðingur, sem hefur áður komið við sögu í þessum vikulegu pistlum mínum, hefur rýnt vandlega í tölurnar og fengið út að það sé einkum þrennt sem drífur áfram hækkun fasteignaverðs: lágt vaxtastig, aukin nýmyndun lána og hækkandi leiguverð.

Aðrir hafa viljað kenna bröskurum um ástandið, eða bent á bæði skammtímaleigu til ferðamanna og innstreymi erlends vinnuafls og flóttamanna. Sjálfur hallast ég að því að vandinn snúi fyrst og fremst að stjórnkerfinu og regluverkinu, sem býr til fjölda flöskuhálsa sem torvelda markaðinum að mæta aukinni eftirspurn jafnharðan með nýjum íbúðum.

Misræmið blasir við þegar framboðs- og eftirspurnarhliðarnar eru bornar saman, en á því tímabili sem mæling Eurostat nær til dróst framboð nýrra fasteigna saman á Íslandi á meðan eftirspurnin rauk upp.

Í súluriti sem fylgir þessari grein hef ég tekið saman tölur úr gagnasöfnum Hagstofunnar yfir fullgerðar íbúðir annars vegar og fjölgun íbúa í landinu hins vegar. Ég hef fjallað um þessar tölur í eldri pistlum, en í þetta skiptið þykir mér heppilegt að skoða áratug í senn; 1991 til 2000, 2001 til 2010 og 2011 til 2020.

Sést þá að 1991 til 2000 bættust við um 14.800 nýjar íbúðir en landsmönnum fjölgaði um nærri 27.500, og gerir það um 1,85 manns fyrir hverja nýja íbúð. Framboðið var enn betra næsta áratuginn á eftir, þegar nærri 23.300 íbúðir komu á markaðinn og landsmönnum fjölgaði um liðlega 35.100 eða 1,5 manns fyrir hverja nýja íbúð.

Nýbyggingum snarfækkaði hins vegar á áratugnum 2011 til 2020 og aðeins tæplega 17.300 nýjar íbúðir voru kláraðar en íbúafjöldinn jókst um rösklega 50.300 svo að rétt rúmlega 2,9 manns voru um hverja nýja íbúð.

Í Skandinavíu eru að jafnaði tveir á hverju heimili, og til að ná því hlutfalli hefði þurft um 7.900 íbúðir til viðbótar á markaðinn 2011 til 2020 til að halda í við íbúafjölgunina. Er þá eftir að bæta við áhrifum Airbnb, uppsöfnuðum skorti áranna 2021 til 2023 og húsnæðisþörf 3.700 Grindvíkinga.

Vandinn er risavaxinn og eins og ég nefndi í eldri pistli þarf að byggja hér um bil ígildi nýs Hafnarfjarðar strax í dag bara til að tappa af uppsafnaðri eftirspurn. Þá þyrfti að undirbúa framkvæmdir upp á annað eins til að senda markaðnum skýr skilaboð um að yfrið nóg af húsnæði sé í pípunum.

Annars mun húsnæðisverð einfaldlega halda áfram að príla upp á við, ýta verðbólgunni upp og eitra út frá sér um allt hagkerfið.