Treg að breyta jarðhæðum í íbúðir

Af og til fær Reykjavíkurborg fyrirspurnir um það hvort leyft verði að innrétta íbúðir í atvinnuhúsnæði á jarðhæðum. Borgin hefur verið íhaldssöm í þessum efnum.

Má í því sambandi nefna að ekki hefur verið heimilað að innrétta íbúðir/gistirými á jarðhæðum í Valshverfinu á Hlíðarenda. Erfiðlega hefur gengið að lokka fyrirtæki í þessi rými og standa þúsundir fermetra auðar í hverfinu þótt það sé nánast fullbyggt.

Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa borgarinnar fyrir nokkru var lagt fram erindi frá byggingarfulltrúa þar sem spurt er hvort innrétta mætti íbúðir í atvinnuhúsnæði á jarðhæð húss á lóð nr. 1 við Laugarásveg. Húsið er fjölbýlishús með atvinnurýmum á neðstu hæð, byggt árið 1959 skv. fasteignaskrá. Upprunalega var gert ráð fyrir að hluti jarðhæðar yrði íbúðarhúsnæði en því var breytt í atvinnuhúsnæði, sbr. teikningar samþykktar 1996 og 2003 sem fjalla um breytingar á jarðhæð.

Veitinga- og verslunarrekstur

Fram kemur í umsögn verkefnastjóra skipulagsfulltrúa að öll jarðhæðin er í dag skráð sem atvinnuhúsnæði, ýmist sem veitingahús, hárgreiðslustofa eða verslunarhúsnæði. Í húsinu hefur verið veitinga- og verslunarrekstur um árabil. Lengst af var hið vinsæla veitingahús Lauga-ás starfandi í húsinu en rekstri þess hefur nú verið hætt. Ísbúðin Skúbb er til húsa á jarðhæð í vesturenda hússins.

Í aðalskipulagi Reykjavíkur 2040 er húsið skilgreint sem nærþjónustukjarni, en það þýðir að þar er gert ráð fyrir þjónustu fyrir íbúa í nærumhverfinu, s.s. minni matvöruverslanir, bakarí og fiskbúðir. Íbúðir eru heimilar, einkum á efri hæðum bygginga. Í nærþjónustukjörnum má reka veitingastað. Ekki er heimilt að breyta eldra verslunar- og þjónustuhúsnæði í gististað og í deiliskipulagi eru engar heimildir til að breyta umræddu atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði, segir verkefnastjórinn.

Í aðalskipulagi sé lögð áhersla á að halda í verslunar-/atvinnuhúsnæði á jarðhæðum í nærþjónustukjörnum sbr. markmið um lifandi, fjölbreytt og félagslega sjálfbært hverfi þar sem höfuðáherslan er lögð á aðgengi að grunnþjónustu, verslun, útivist og almenningsrýmum innan allra borgarhluta. Bílastæði framan við hús eru á borgarlandi og tilheyra því ekki íbúum í húsinu sérstaklega. Þau eiga að nýtast þeirri starfsemi sem fram fer á jarðhæð.

„Að missa atvinnuhúsnæði innan hverfis, sem veitir mikilvæga þjónustu og skapar lifandi hverfi myndi hafa neikvæð áhrif á hverfið í heild. Því er tekið neikvætt í fyrirspurn,“ segir í niðurstöðu skipulagsfulltrúa.

Þá var á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa á dögunum lögð fram fyrirspurn um rekstur gististaðar á jarðhæð hússins á lóð nr. 26 við Kuggavog í Vogabyggð. Í umsögn verkefnastjóra skipulagsfulltrúa kemur fram að húsið á lóð nr. 26 við Kuggavog er steinsteypt fjölbýlishús með fjórum verslunarrýmum á jarðhæð, byggt árið 2023 skv. fasteignaskrá.

Fram kemur í umsögn verkefnastjóra að landnotkun innan deiliskipulags svæðisins sé annars vegar miðsvæði og hins vegar íbúðarbyggð. Umrædd lóð er staðsett í íbúðahverfi deiliskipulagsins en á íbúðasvæðum er almennt gert ráð fyrir íbúðarhúsnæði ásamt tilheyrandi opinberri grunnþjónustu, almennri verslun og þjónustustarfsemi og minni útivistarsvæðum. Í íbúðarbyggð er aðeins heimilt að vera með gistileyfi í flokki I, heimagistingu í 90 daga á ári. Á þeim hluta deiliskipulagsins sem skilgreint er sem miðsvæði er hins vegar gert ráð fyrir fjölbreyttari starfsemi.

Breytt landnotkun

Samkvæmt aðalskipulagi snýr hluti atvinnurýmanna að Dugguvogi, sem er aðalgata. Ekki er heimilt að breyta eldra verslunar- og þjónustuhúsnæði við aðalgötu í gististað, þ.e. þegar byggðu húsnæði. Í deiliskipulaginu segir enn fremur: „Staðarandi Vogabyggðar mun einkennast af meiri blöndun starfsemi en þekkist í öðrum hverfum borgarinnar sem byggðust upp eftir miðja síðustu öld. Tilgangur deiliskipulags Vogabyggðar er að framfylgja breyttri landnotkun í aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030.

Svæði sem þjónað hefur hlutverki sínu sem iðnaðar- og athafnasvæði er breytt í miðsvæði og íbúðarbyggð til að mæta aukinni þörf fyrir íbúðir og þjónustumiðaðan atvinnurekstur.“

Í þeim hluta deiliskipulagsins sem skilgreindur er sem íbúðasvæði er ekki gert ráð fyrir gististarfsemi, heldur þjónustu sem nýtist nærumhverfinu. Gistiþjónusta í þeim fjórum verslunarrýmum sem tilheyra Kuggavogi 26 getur ekki talist styrkja hverfið eða nýtast íbúum, að mati verkefnastjórans. Neikvætt er tekið í erindið enda samræmist það hvorki aðal- né deiliskipulagi.