Vaxtaklemman, hagvöxtur og húsnæðismarkaður

Undanfarin tvö ár hafa seðlabankar um allan heim hækkað stýrivexti verulega. Margir héldu að hærri vextir myndu leiða til hægari hagvaxtar eða jafnvel samdráttar, en hagvöxtur á heimsvísu hefur haldist stöðugur, þótt horfur séu á að hann fari lækkandi. Á sama tíma eru þó sum hagkerfi að hægja á sér en önnur ekki. Sú staða leiðir til hinnar áleitnu spurningar: Hvers vegna finna sumir fyrir sársaukanum af hærri vöxtum en aðrir ekki?

Nýleg greining alþjóðagjaldeyrissjóðsins á ólíkum áhrifum peningastefnunnar í tíma og rúmi sýnir að þau megi að stórum hluta skýra með ólíkri stöðu húsnæðismarkaðar í hverju landi. Sjóðurinn sýnir fram á að peningastefnan hefur meiri áhrif þar sem (1) húsnæðislán með föstum vöxtum eru óalgeng, (2) nýir kaupendur hafa illa ráð á húsnæði en hafa svigrúm til að kaupa fasteignir með lítilli útborgun, (3) skuldir heimilanna eru almennt háar, (4) húsnæðisframboð er takmarkaðra og (5) húsnæðisverð hefur hækkað mikið að ósekju (þar sem ekki er undirliggjandi skortur, laun hafa ekki hækkað verulega eða utanaðkomandi eftirspurn aukist verulega).[1]

Meginskilaboðin eru að áhrif peningastefnunnar eru mikil í sumum löndum og veik í öðrum vegna þess að staða á húsnæðismarkaðnum er ólík. Miklar breytingar hafa orðið á húsnæðislána- og fasteignamörkuðum víða um heim, allt frá fjármálakreppunni miklu og ekki síst við seinna áfallið þegar covid-19-heimsfaraldurinn reið yfir á árunum 2020-2021. Þá jókst almennur sparnaður verulega og vextir voru lækkaðir. Eignaverð hækkaði í kjölfarið umtalsvert. Hökt í virðiskeðjum skapaði framboðsskell sem vinda þurfti ofan af. Á meðan hækkaði verð á neysluvörum einnig.

Sjóðurinn bendir á að því lengur sem vöxtum er haldið háum, því meiri líkur eru á því að heimilin muni finna verulega fyrir vaxtaklemmunni, þótt þau hafi hingað til verið í skjóli. Sú hætta sé raunveruleg að kælandi áhrif af peningalegu aðhaldi komi fram af fullum þunga þegar húsnæðislán með fasta vexti til millilangs tíma breytast til hækkunar, sérstaklega hjá heimilum sem eru mjög skuldsett.

Heimfæra má þessa greiningu sjóðsins yfir á Ísland með auðveldum hætti. Við fjármálaáfallið 2008 drógust nýbyggingar verulega saman á meðan efnahagsreikningar fjármálakerfisins og fyrirtækja voru endurskipulagðir, sem leiddi til undirliggjandi skorts á íbúðarhúsnæði sem ekki hefur gengið nægilega vel að vinda ofan af. Eftir fjármálakreppuna hertu fjármálastofnanir verulega varúðarreglur í útlánum, og juku kröfur sínar um eigið fé og borð fyrir báru samhliða afborgunum. Fasteignaverð hefur hækkað verulega síðan þá, ekki síst vegna aukinnar eftirspurnar erlendra launamanna sem vinna að viðgangi aukinnar eftirspurnar eftir ferðaþjónustu víða um land. Svigrúm kaupenda til að nýta lífeyrissparnað sinn til fasteignakaupa hefur hjálpað nýjum og gömlum kaupendum að festa kaup á eignum með hærri útborgun en áður þekktist. Skuldir heimilanna hafa sjaldan verið lægri. Allt þetta leggst á eitt við að veikja vaxtatæki Seðlabankans skv. greiningu alþjóðagjaldeyrissjóðsins. Sjóðurinn bendir því á að huga þarf vel að samspili stjórnunar opinberra fjármála, varúðarreglna og vaxtatækja peningastefnunnar. Sjóðurinn er að segja að meira þurfi að koma til en háir vextir til að kæla hagkerfið. En einnig að háir vextir kunni að leiða til óæskilegs samdráttar þegar vaxtaklemman byrjar að bíta af fullum krafti.

[1] Alþjóðagjaldeyrissjóðurinn, World Economic Outlook 2024 (1), kafli 2, „Transmission Mechanism of Monetary Policy“.