Að eignast þak yfir höfuðið

Sá er hér skrifar keypti sína fyrstu íbúð vorið 1970. Þetta var þriggja herbergja íbúð á þriðju hæð í steinhúsi við Grettisgötu í Reykjavík. Kaupverðið var 900 þúsund krónur og greiddist helmingur út en hinn hlutinn á skuldabréfi til átta ára sem seljandinn fékk í hendur. (Athugið að tvö núll voru tekin af krónunni í ársbyrjun 1980.) Til þess að eiga að fullu fyrir útborguninni var tekið skammtímalán á víxli fyrir því sem upp á vantaði. Þessi leið í fjármögnun íbúðakaupa er dæmigerð fyrir það sem tíðkaðist á þessum tíma. Annað en víxillán var varla í boði fyrir almenning, enda fjármagn í bönkum af skornum skammti á þessum tíma.

Miklar verðhækkanir og okurverð á lóðum

Það sem mest stingur í augu nú eru þær gríðarlegu hækkanir sem orðið hafa á húsnæði á síðari árum, sérstaklega á höfuðborgarsvæðinu. Augljóslega eru ýmsar samverkandi ástæður fyrir þessari verðþróun. Sláandi samanburður fæst ef núverandi íbúðaverð er borið saman við kaupverð íbúðarinnar á Grettisgötunni. Við kaupin kostaði hún sem nam fjórföldu gangverði á litlum fólksbíl. Nú gæti sama íbúð kostað 55-60 milljónir króna. Hækkunin er þannig meira en tvöföld í bílum talið. Enginn vafi er á að þarna vega miklar hækkanir á lóðaverði mjög þungt. Núverandi borgarstjórn í Reykjavík hefur leitt þessa þróun en nágrannasveitarfélögin illu heilli fylgt henni líka, a.m.k. að nokkru. Lóðir undir dæmigerð fjölbýlishús eru nú frá borginni oftast verðlagðar á mörg hundruð milljónir króna. Svo smyr byggingaverktakinn ofan á verðið. Lóðakostnaðurinn smitast síðan auðvitað út í verð á öllum íbúðum, bæði gömlum og nýjum. Má taka sem sláandi dæmi um fégræðgina þegar ríkið og borgin sömdu um eigendaskipti á Keldnalandinu. Ríkið mat landið á 15 milljarða en blekið á samningunum var ekki þornað þegar borgin hrósaði happi og taldi að 35 milljarðar fengjust fyrir lóðasölu á þessum hekturum! Takmakað lánsfé áður fyrr, en mikið byggt.

Á árunum 1970-2000 átti sér stað mjög mikil uppbygging húsnæðis á landinu og byggingarlóðir alls staðar á hagstæðu verði. Í Reykjavík byggðust upp fjölmennustu borgarhverfin og um allt land risu þúsundir einbýlishúsa byggð af almennu launafólki. Fólk lagði hart að sér og vann mikið sjálft í húsbyggingunni. Dæmigert var að flutt væri inn þegar húsið var tilbúið undir tréverk. Síðan var restin kláruð á næstu árum eins og efni leyfðu. Þessi mikla uppbygging varð vegna þess að fólk hafði frelsi til athafna. Ekkert yfirvald „kíkti niður í veski fólks“ eins og nú er gert. Ella hefðu fjölmörg einbýlishús aldrei risið. Einstaklingsframtakið og sköpunarkraftur þess, sem er óþrjótandi dýrmæt auðlind, fékk þá ótruflað að njóta sín.

Ofríki Seðlabankans og skaðleg forsjárhyggja

Nú er að vísu til nægt lánsfé í bönkum og sjóðum (of mikið?) en fólk hefur ekki lengur það frelsi til athafna sem áður var. Ástæðan eru reglur sem Seðlabanki Íslands gefur út þess efnis að afborganir lána vegna íbúðarkaupa megi ekki vera hærri en sem nemur 40% af ráðstöfunartekjum við fyrstu kaup en annars 35%. Til verður svokallað greiðslumat sem lánastofnanir annast. Standist kaupandinn ekki þetta greiðslumat á hann ekki kost á láni þrátt fyrir að vera í brýnni þörf fyrir kaup á húsnæði. En er þörf á þessum ströngu reglum? Hugum að því:

1. Það hve áreiðanlegur greiðandi lánsumsækjandi muni reynast verður ekki eingöngu ráðið af tekjum hans þegar sótt er um lánið, margt fleira skiptir miklu máli. Fyrir það fyrsta helst fólki afar misjafnlega á fé. Sumum tekst miklu betur að spara en öðrum. Þar að auki aukast tekjur fólks misjafnlega mikið eftir fasteignakaup. Og margt annað kemur til. Umsækjandi sem fellur á greiðslumati gæti þannig hæglega reynst öruggari greiðandi en sá sem stenst matið.

2. Í fasteignakaupum er flest fólk að taka sínar mikilvægustu fjárhagslegu ákvarðanir í lífinu. Vandaður og þaulhugsaður undirbúningur er jafnan að baki þegar lánsumsækjandi fer í bankann sinn. Rétt fasteign er fundin og umsækjandi hefur þá útborgun sem til þarf og er sannfærður um getu sína til þess að greiða af væntanlegu láni. Enginn veit það betur. Við kaup á fasteign kann hver og einn að sníða sér stakk eftir vexti.

3. Ákvarðanir um lánveitingar í fasteignaviðskiptum eiga samkvæmt framansögðu eingöngu að eiga sér stað í lánastofnununum sjálfum, án utanaðkomandi afskipta. Ef umsækjandi leggur fram þann hluta af kaupverðinu sem til þarf ætti ekkert að vera því til fyrirstöðu að lánveitandi veiti lánið án frekari skilyrða. Veðlánið fer jafnan á fyrsta veðrétt í eigninni og það er lánþeginn sem ber áhættuna, og leggur oft aleiguna að veði.

4. Persónulegt frelsi innan ramma laganna er sjálfur hornsteinn lýðræðisins. Þessar reglur um veðlán sem Seðlabankinn setur vega að frelsinu. Þær byggjast á þeirri röngu hugsun að fólki sé ekki treystandi til að taka ábyrgð á stórum ákvörðunum sínum. Þessar reglur eru með öllu þarflausar og þar með í andstöðu við meðalhófsreglu stjórnsýslulaga.

Seðlabanki Íslands er sjálfstæð og valdamikil stofnun. Alltaf er einhver hætta á að stofnun í slíkri stöðu verði að skálkaskjóli í höndum misviturra stjórnenda sem misbeita valdi sínu. Seðlabanki Íslands ber því miður slíka sögu á herðum sér. Bankinn hefur mjög mikil áhrif með vaxtaákvörðunum sínum og þar við á að sitja. Reglur bankans eru vafalaust settar fram í góðum tilgangi en virka öfugt. Á hér vel við tilvitnun í Íslandsklukkuna: Vont er þeirra ránglæti, verra þeirra réttlæti.