Þarf leigan að vera svona dýr?

Ég hef yfirleitt verið nokkuð heppinn með húsnæði, en kannski skrifast það aðallega á að ég hef búið erlendis næstum öll mín fullorðinsár. Það skemmir heldur ekki fyrir að ég uni mér afskaplega vel á fjarlægum slóðum þar sem verðlagið er viðráðanlegt og hægt að fá meira fyrir krónurnar.

Nýverið leigði ég t.d. íbúð á eftirsóttum stað í Bangkok og fyrir tæplega 90.000 kr. á mánuði hafði ég vel skipulagða 35 fermetra smáíbúð út af fyrir mig, og að auki aðgang að líkamsrækt, sundlaug og huggulegu billjardherbergi með útsýni yfir alla borgina. Hefði ég sætt mig við ögn meiri meinlætalifnað (og ef ég væri ekki með kött og hund í eftirdragi) hefði ekki verið nokkur vandi að leigja eitthvað minna fínt og langtum ódýrara. Má ég varla til þess hugsa hvað það hefði kostað að leigja sams konar vistarverur í Reykjavík; agnarsmátt stúdíó í nýju stúdentaíbúðunum á Hótel Sögu kostar tvöfalt meira þrátt fyrir að vera næstum helmingi minna að flatarmáli, og þykir samt svo vel sloppið að langur biðlisti er eftir því að komast þar að.

Reyndar held ég að íbúðin mín í Bangkok myndi hvort eð er ekki vera leyfileg á Íslandi – það fylgdi t.d. engin sérgeymsla með henni, og hvað þá reiðhjóla- og barnavagnageymsla, eða heil viðbygging til að flokka heimilissorpið ofan í tunnur í öllum regnbogans litum.

Svo grunar mig sterklega að taílenskir arkitektar hafi aldrei heyrt minnst á hugtakið „algild hönnun“. Íbúðin þjónaði samt sínu hlutverki og blokkin þjónaði þörfum íbúanna afskaplega vel, og það þrátt fyrir að húsnæðið þverbrjóti örugglega öll sérviskulegustu ákvæði íslenskra byggingarreglugerða.

Hvað ætli skýri að húsnæði sé svona mikið ódýrara í Bangkok en í Reykjavík? Steypan og stálið kosta nokkurn veginn það sama og ef eitthvað er þarf í Bangkok að grafa dýpra ofan í jörðina til þess að komast niður á fast. Það þarf ekki að borga taílensku iðnaðarmönnunum há laun en varla útskýrir það allan muninn. Ekki er græðgi íslenskra verktakafyrirtækja um að kenna – fyrirtækið sem byggði blokkina mína í Bangkok gerði það ekki af góðmennskunni einni saman og græddi örugglega fúlgur fjár á verkefninu.

Og hvað ætli það myndi þýða fyrir lífskjör Íslendinga ef húsnæði í Reykjavík væri jafnódýrt og í Bangkok? Hvernig væri fjárhagur landsmanna ef fermetrinn – hvort sem hann er keyptur eða leigður – myndi t.d. kosta þriðjung af því sem hann gerir í dag? Er eitthvað sem segir að það sé með öllu ómögulegt? Var það kannski ákveðið á fundi að það skyldi eftirleiðis vera náttúrulögmál að húsnæði þyrfti að vera dýrt, og mætti bara hækka í verði með hverju árinu sem líður?

Litlar og dýrar íbúðir

Dýrasta og versta húsnæðið sem ég hef leigt var án nokkurs vafa kytran sem ég fann þegar ég stundaði meistaranám í London. Samt slapp ég nokkuð vel og prísa mig sælan að hafa rambað niður á Pimlico-hverfið, sunnan við Buckinghamhöll og mitt á milli þriggja af fínustu hverfum borgarinnar: Belgravia, Chelsea og Westminster.

Pimlico er falinn gimsteinn á leigumarkaðinum í London því húsnæðisverðið þar er ekki svo hátt þó hverfið sé tiltölulega fallegt, friðsælt og miðsvæðis. Þaðan tók enga stund fyrir mig að hjóla upp í LSE til að hlýða á fyrirlestra, sem leið lá fram hjá Big Ben og Trafalgartorgi. Þegar ég fékk síðan vist hjá hugveitunni Instutute of Economic Affairs (IEA), til að slípa til meistararitgerðina mína undir þeirra verndarvæng, gat ég hreinlega rölt á skrifstofur þeirra steinsnar frá Westminster-höll. Ekki lítil lífsgæði það í borg þar sem leiguverðið er svo hátt að flestir þurfa að gera sér að góðu húsnæði í fjarlægu úthverfi þar sem leigan er ögn lægri og það þykir vel sloppið ef ferðalagið til og frá vinnu tekur ekki klukkustund aðra leiðina.

Í síðustu viku gáfu þau hjá IEA einmitt út greiningu á orsökum húsnæðisvandans í Bretlandi og hvernig mætti liðka til og örva húsbyggingamarkaðinn í London og landinu öllu. Það er nefnilega ekki lögmálum markaðarins að kenna hvað húsnæði í Bretlandi er dýrt, heldur er það að stóru leyti út af inngripum stjórnvalda að framboð húsnæðis nær ekki að halda í við eftirspurn.

Ástandið er skelfilegt í London en slæmt alls staðar í Bretlandi, og reiknast IEA til að það vanti um 3,4 milljónir nýrra íbúða á landsvísu bara til að jafna Evrópusambandsríkin þegar kemur að íbúðaframboði m.v. höfðatölu. Þá heyra 17% breskra íbúða undir félagslega húsnæðiskerfið – tvöfalt hærra hlutfall en hjá ESB og OECD, og samt eru meira en milljón fjölskyldur á biðlista eftir húsnæði frá hinu opinbera. Breskar íbúðir eru líka óvenjusmáar; þriðjungi minni að flatarmáli en íbúðir í Þýskalandi og Frakklandi, og helmingi minni en íbúðir í Bandaríkjunum.

IEA bendir líka réttilega á að hátt húsnæðisverð sé ekki einkavandi þeirra sem eiga erfitt með að koma þaki yfir höfuðið, heldur sé húsnæðisvandinn byrði á hagkerfinu öllu, stuðli að hærra verðlagi, dragi úr sveigjanleika og skilvirkni vinnuafls, geri hagkerfið óstöðugra, auki útgjöld hins opinbera og skapi pólitískar átakalínur á milli kynslóða.

Eins og vistarbönd

Eitt sinn var það raunin að húsnæði í Bretlandi varð ódýrara og betra með hverju árinu sem leið enda var mikið byggt. Fram að byrjun seinni heimsstyrjaldar fjölgaði íbúðum í landinu um 1-2% árlega, sem var langt umfram íbúafjölgun. Ástandið fór hins vegar að versna árið 1947 þegar mun strangari skipulagsreglur voru innleiddar og nýframkvæmdir í eldri hverfum tóku að mæta harðari andstöðu þeirra sem bjuggu þar fyrir. Um svipað leyti byrjaði „græna beltið“ umhverfis Lundúnaborg að taka á sig mynd, en um er að ræða sveran hring sem umlykur borgina – og fleiri þéttbýlissvæði á Bretlandi – sem ekki má nota undir annað en garða, skóga, ræktarland og golfvelli svo að byggðin getur ekki stækkað.

Jafnt og þétt hefur ástandið versnað og framboð húsnæðis verið langt undir eftirspurn, svo að húsnæðisverð hefur auðvitað rokið upp. Þannig kostaði meðalheimilið í Englandi 3,5-föld árslaun meðallaunamannsins (fyrir skatt) árið 1997 en árið 2022 var hlutfallið komið upp í 8,3 og í London upp í 12,5. Líkir IEA áhrifunum við vistarbönd fyrri alda, því svimandi hátt húsnæðisverð kemur í veg fyrir að fólk geti flutt til þéttbýlissvæðanna þar sem verðmætasköpunin er mest, kraftar þeirra nýtast best og launin eru hærri.

Þá snýr vandinn ekki bara að íbúðarhúsnæði heldur eiga bresk fyrirtæki í mestu erfiðleikum við að finna heppilegt húsnæði á réttum stað og á viðráðanlegu verði, sem hefur auðvitað verulega neikvæð áhrif á reksturinn.

Allir finna fyrir áhrifunum en vandinn bitnar af mestum þunga á lágtekjufólki og unga fólkinu. Hækkun húsnæðisverðs hefur étið upp stóran hluta af launahækkunum lægstu tekjuhópanna undanfarna áratugi, og unga fólkinu reynist nærri því ómögulegt að ná fótfestu á húsnæðismarkaði. Raunar hefur IEA fært fyrir því sannfærandi rök að fólk sem fætt er eftir 1980 kenni kapítalismanum um hvað leigan er orðin dýr og þar sé komin skýringin á hvað yngri kynslóðirnar virðast orðnar móttækilegar fyrir öfgahugmyndum af vinstri væng stjórnmálanna.

Golfvellirnir hluti af lausninni

IEA leggur til nokkrar lausnir á vandanum, og er sú fyrsta að gera almenningi vandlega grein fyrir hver rót vandans er í raun. Þá leggur hugveitan til að taka sérstakt gjald fyrir ný byggingarsvæði sem notað yrði til að borga fyrir nýja og bætta innviði í nærsamfélaginu og jafnvel til að lækka skatta á sveitarstjórnarstiginu svo þeir íbúar sem fyrir eru á hverjum stað njóti góðs af uppbyggingunni með beinum og greinilegum hætti. Þá mætti skapa betri hvata í skattkerfinu svo að skatttekjur leiti í meira mæli til sveitarstjórnarstigsins þar sem fólk býr þannig að borgir og bæir hafi mikinn fjárhagslegan ávinning af því að laða til sín fleiri skattgreiðendur.

Vitaskuld þarf líka að byrja að narta í græna beltið umhverfis London og aðrar breskar borgir en reiknað hefur verið út að með því að byggja á svæðum næst þeim lestarstöðvum sem liggja nálægt grænu beltunum – bara innan göngufæris frá hverri stöð – mætti auka húsnæðisframboð í Bretlandi um 7% en fórna aðeins 2% af flatarmáli grænu beltanna.

Leggur IEA það einnig til að auka húsnæðisframboð með því hreinlega að gefa eigendum golfvalla fullt frelsi til að ryðja völlunum í burtu og byggja í staðinn íbúðir. Hittir hugveitan naglann á höfuðið þegar hún bendir á að græna beltið hafi í reynd þau áhrif að ýta niður verði þeirra jarða sem golfvellirnir standa á og þannig niðurgreiða áhugamál breskra golfara. Til fróðleiks er hvorki meira né minna en 131 golfvöllur í nágrenni Lundúna og þekja þeir samanlagt 44 ferkílómetra lands sem er á við þrjátíufalda stærð Hyde Park.

Tillögur IEA eru sniðnar að breskum aðstæðum og eiga ekki endilega allar við á Íslandi, en grunnhugsunin á við alls staðar þar sem húsnæðisverð er farið úr böndunum: Það þarf að hámarka frelsið og skapa hvata sem verðlauna þau samfélög sem liðka fyrir frekar en að tefja uppbyggingu. Svo á það að vera algjört forgangsverkefni stjórnvalda að reyna að stuðla að því – með afskiptum eða afskiptaleysi – að íbúðum fjölgi langt umfram íbúaþróun og að húsnæðisverð fikrist jafnt og þétt niður á við en aldrei upp á við.

Vandinn er háalvarlegur og hefur óþarflega hátt húsnæðisverð alltaf þau áhrif að draga úr þrótti hagkerfa og rýra lífskjör almennings. Verst af öllu er kannski að þá sjaldan sem stjórnmálamenn og aðrir málsmetandi aðilar reyna að bæta ástandið – að minnsta kosti þeir sem hafa sig mest í frammi á Íslandi – þá vilja þeir yfirleitt gera það með kolröngum leiðum sem aðeins auka á eftirspurnarhliðina en hafa engin áhrif á framboðið.