” Húsnæðislán eru stærsta skuldbinding flestra. Því er mikilvægt að fólk sé meðvitað um þau kjör sem bjóðast á markaði, með tilliti til þess að kjör fasteignalána séu sem best eða til að stilla greiðslubyrði af.

Fjármál

Ingvar Ingvarsson

Lánastjóri húsnæðislánaþjónustu hjá Íslandsbanka

Markaðsaðstæður hafa breyst ört síðustu ár og tilefni gæti verið til þess að hugleiða endurfjármögnun núverandi húsnæðislána þar sem vextir og verðbólga hafa tekið miklum breytingum. Húsnæðislán eru stærsta skuldbinding flestra. Því er mikilvægt að fólk sé meðvitað um þau kjör sem bjóðast á markaði, með tilliti til þess að kjör fasteignalána séu sem best eða til að stilla greiðslubyrði af.

Ef spár Greiningar Íslandsbanka um verðbólgu og efnahagsþróun ganga eftir gæti vaxtalækkunarferli hafist í ágústlok 2024 þegar næsti vaxtaákvörðunardagur er ráðgerður. Þó eru nokkrar líkur á að það muni bíða fram til lokafjórðungs ársins, en þá eru tveir vaxtaákvörðunardagar á dagskrá. Seðlabankastjóri hefur gefið í skyn að vextir gætu lækkað allmyndarlega þegar þar að kemur, en líklegra er að farið verði varlega í sakirnar fyrst um sinn. Greining spáir því að stýrivextir verði komnir í 8,75% í árslok 2024, í 6,25% í lok árs 2025 og í 5,5% undir lok spátímans.

Endurfjármögnun er ferli þar sem eldri húsnæðislán eru greidd upp með nýju húsnæðisláni. Þetta getur reynst vel hafi aðstæður á markaði breyst, til að mynda ef vextir hafa lækkað frá því að lántaki tók lán upphaflega, ef markmiðið er að lækka eða hækka mánaðarlega greiðslubyrði, eða ef fólk þarf á viðbótarfjármögnun að halda.

Seðlabankinn setur reglur um hámark veðsetningarhlutfalls fasteignalána og innan þess ramma starfa fjármálafyrirtæki. Við endurfjármögnun lánar Íslandsbanki upp í 70% af fasteignamati svo framarlega sem lántaki stenst greiðslumat bankans. Ef veðrými er fyrir hendi á fasteign er hægt að skoða að endurfjármagna skammtímaskuldir í húsnæðislán til þess að fá hagstæðari vexti. Hafa ber þó í huga að lánstími húsnæðislána er yfirleitt lengri en skammtímaskulda og því skynsamlegt að huga að lánstíma nýs láns ef endurfjármagna á skammtímaskuldir í húsnæðislán.

Hægt er að endurfjármagna húsnæðislán óháð veðsetningu ef um er að ræða endurfjármögnun á núverandi húsnæðisláni, til dæmis til að lækka mánaðarlega greiðslubyrði fasteignalána.

Ný lán geta verið verðtryggð, óverðtryggð eða blönduð og sækir lántaki sjálfur um það lánsform sem hentar best hverju sinni. Síðustu ár hefur greiðslubyrði óverðtryggðra lána þyngst. Undanfarin misseri hefur því eftirspurn eftir verðtryggðum lánum aukist. Þá er vert að nefna að skynsamlegt getur verið að velja styttri lánstíma, hvort sem um er að ræða verðtryggt eða óverðtryggt lán. Það getur sparað umtalsverðar fjárhæðir að stytta lánstíma hafi fólk svigrúm til þess.

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun uppfærir fasteignamat eigna á hverju ári og tekur nýtt fasteignamat ávallt gildi 1. janúar hvers árs. Því er mikilvægt að eigendur fasteigna séu meðvitaðir um breytingar á fasteignamati eigna sinna, til að mynda ef rými hefur skapast til þess að koma lánum alfarið í grunnlán eða á bestu húsnæðislánakjör sem bjóðast hverju sinni. Til dæmis ef tekið var 75% lán þegar eignin var keypt og lánið nú komið niður í 70% af nýju fasteignamati þá áttu kost á að sameina viðbótarlánið við grunnlánið og fá þannig betri vexti.

Ferli endurfjármögnunar, frá því að sótt er um nýtt lán og því ráðstafað, getur tekið allt að fjórar til fimm vikur, allt eftir því hvar á landinu viðkomandi fasteign er, en biðtími þinglýsinga er breytilegur eftir embættum sýslumanns. Kostnaður við endurfjármögnun fer eftir verðskrá bankans hverju sinni, en hann felur í sér kostnað á borð við lántökugjald, skjalagerðargjald, greiðslumat og veðbandayfirlit.

Mörgum reynist erfitt að velja sér lánsform því erfitt er að spá um markaðsaðstæður framtíðar, en hafa ber í huga að öll erum við ólík og þurfum því að stilla okkar stærstu skuldbindingu eftir þörfum okkar, markmiðum og greiðslugetu.