” Ef leigusali vill semja við annan leigjanda eftir að leigusamningur rennur út þarf leigusali að rökstyðja að forgangsréttur leigjanda eigi ekki við.

Lögfræði

Hildur Viðarsdóttir

Hæstaréttarlögmaður og formaður Húseigendafélagsins

Við þinglok var samþykkt frumvarp um breytingu á húsaleigulögum nr. 36/1994. Nýju lögin taka gildi 1. september 2024. Frumvarpið felur í sér talsverðar breytingar sem eru verulega íþyngjandi fyrir leigusala. Rétt er því að gera grein fyrir helstu breytingum sem felast í hinum nýju lögum.

Vísitölutenging og verðbreytingar óheimilar á styttri leigusamningum: Ekki verður lengur heimilt að tengja leiguverð við vísitölu í tímabundnum leigusamningum til 12 mánaða eða skemmri tíma. Það hefur verið almenn venja að leigusamningar hér á landi séu bundnir við vísitölu og er því um breytingu á þeirri venju að ræða. Þá verður óheimilt að gera aðrar breytingar á leiguverði á styttri leigusamningum.

Kærunefnd getur breytt leiguverði: Þegar meira en 12 mánuðir eru liðnir frá gildistöku leigusamnings um íbúðarhúsnæði getur leigusali eða leigjandi farið fram á leiðréttingu leigufjárhæðar og farið fram á að leigufjárhæðin verði í samræmi við markaðsleigu. Ef aðilar ná ekki saman á kærunefnd húsamála að ákveða leiguverðið. Ef reksturskostnaður húsnæðis leigusala eykst verulega getur leigusali 12 mánuðum eftir gildistöku leigusamnings um íbúðarhúsnæði farið fram á hækkun leiguverðs. Leigusali þarf að gera það skriflega og með sannanlegum hætti að minnsta kosti þremur mánuðum áður en breytingin á að taka gildi. Leigjandi hefur þá 30 daga til að láta vita hvort hann uni hækkuninni, skjóti henni til kærunefndar húsamála eða segi leigusamningnum upp. Að öðrum kosti telst hækkunin komin á.

Forgangsréttur – tilkynningarskylda leigusala: Í núgildandi lögum á leigjandi ríkan forgangsrétt (forleigurétt) eftir að tímabundinn leigusamningur rennur út. Með nýjum lagabreytingum er leigusala gert að tilkynna leigjanda skriflega þegar þrír mánuðir en ekki skemmra en sex vikur eru eftir af umsömdum leigutíma eða til loka uppsagnarfrests, að leigjandi eigi rétt á forgangi við leigu húsnæðisins, þ.e. ef húsnæðið verður áfram í útleigu. Ef leigusali sendir ekki svona tilkynningu á leigjandi rétt á að leigja húsnæðið áfram eftir að leigutíma lýkur.

Leigusali getur ekki samið við annan leigjanda nema rökstyðja: Ef leigusali vill semja við annan leigjanda eftir að leigusamningur rennur út þarf leigusali að rökstyðja að forgangsréttur leigjanda eigi ekki við. Það þarf leigusalinn að gera a.m.k. þremur mánuðum áður en leigusamningur rennur út. Geri hann það ekki á leigjandi rétt á að leigja húsnæðið áfram og leigusalinn getur ekki samið við annan leigjanda.

Þegar leigusamningur er endurnýjaður eða framlengdur verður erfitt eða útilokað að semja um annað leiguverð þar sem litið er svo á að fyrra leiguverð hafi verið sanngjarnt.

Takmarkanir á heimild leigusala til að segja upp langtímaleigusamningi: Leigusali mun ekki geta sagt upp ótímabundnum leigusamningi nema þau skilyrði sem eru í frumvarpinu séu uppfyllt en þau eru m.a.:

Ef hið leigða húsnæði er í sama húsi og leigusali býr í sjálfur.

Ef leigusali tekur húsnæðið til eigin nota.

Ef leigusali ráðstafar eða hyggst ráðstafa húsnæðinu til a.m.k. eins árs til skyldmenna í beinan legg, kjörbarna, fósturbarna, systkina, systkinabarna eða tengdaforeldra.

Ef leigusali hyggst selja húsnæðið á næstu sex mánuðum eftir lok leigutímans.

Ef fyrirhugaðar eru verulegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar á húsnæðinu á næstu sex mánuðum frá lokum leigutímans sem gera húsnæðið óíbúðarhæft um a.m.k. tveggja mánaða skeið að mati úttektaraðila, sbr. XIV. kafla.

Ef leigjandi hefur á leigutímanum gerst sekur um vanefndir eða brot sem varðað gátu riftun.

Ef leigjandi hefur á annan hátt vanefnt skyldur sínar á þann veg, eða sýnt af sér slíka háttsemi, að eðlilegt megi telja að leigusali vilji ekki leigja honum áfram eða að veigamiklar ástæður að öðru leyti réttlæta uppsögn samningsins.

Ef sanngjarnt mat á hagsmunum beggja aðila og aðstæðum öllum réttlætir að öðru leyti uppsögn ótímabundins leigusamnings.

Lagabreytingarnar taka gildi 1. september 2024 og taka til leigusamninga sem komast á eftir það tímamark. Það er því mikilvægt fyrir leigusala að kynna sér lagabreytingarnar vel á næstu vikum.