Reisa á íbúðarhús á lóð við Suðurfell

Skipulagsfulltrúi Reykjavíkur gerir ýmsar athugasemdir við fyrstu hugmyndir um uppbyggingu íbúða á bensínstöðvarlóðinni Suðurfelli 4 í Efra-Breiðholti.

Fasteignafélagið Kaldalón keypti lóðina við Suðurfell af Skeljungi (nú Skel) ásamt fleiri bensínstöðvarlóðum. Tók Kaldalón yfir samninga Skeljungs við Reykjavíkurborg.

Á þessum lóðum, sem eru víðs vegar um borgina, stendur til að reisa íbúðarbyggð. Verður bensínstöðin við Suðurfell lögð niður í núverandi mynd og í hennar stað kemur sjálfsafgreiðslustöð á jaðri lóðarinnar.

Upppbygging er hafin eða áformuð á fjölda bensínlóða í borginni. Sem kunnugt er gerði Reykjavíkurborg samkomulag við olíufélögin árið 2021 um að fjarlægja bensínstöðvar á fjölda lóða og byggja í staðinn íbúðarhúsnæði í anda stefnunnar um þéttingu byggðar.

Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 22. ágúst 2024 var lögð fram tillaga Kaldalóns að breytingu á hverfisskipulagi Breiðholts, hverfi 6.3 Efra-Breiðholt, vegna lóðarinnar nr. 4 við Suðurfell sem felst í uppbyggingu á lóð, samkvæmt tillögu Batterísins arkitekta.

Óskað var eftir afstöðu skipulagsfulltrúa til þess að breyta hverfisskipulagi á núverandi bensínstöðvarlóð við Suðurfell 4.

Í tillögunni er gert ráð fyrir að skipta lóðinni, þar sem önnur lóðin verði hrein verslunar- og þjónustulóð með áframhaldandi sölu á eldsneyti og annarri þjónustu og verði 1.973 fermetrar. Hin lóðin verði blanda af verslun, þjónustu og íbúðum og verði 2.181 fermetri. Aðkoma að báðum lóðum verði frá Suðurfelli.

Í tillögunni er gert ráð fyrir að það verði hrein verslunar- og þjónustustarfsemi í núverandi bensínstöðvarhúsi, sem er ein hæð. Á hinni lóðinni er sýnd tillaga að fimm samtengdum fjölbýlishúsum með risþaki sem stallast og bílakjallara sem verði að hluta hálfniðurgrafinn.

Tvö húsanna verði fjórar hæðir og ris og þrjú þeirra fimm hæðir og ris. Fjöldi íbúða samkvæmt tillögunni er 60.

Skipt upp í tvær lóðir

Samkvæmt samningi Reykjavíkurborgar og lóðarhafa skal skipta lóðinni upp í tvær lóðir. Í rammasamkomulagi Reykjavíkurborgar og Skeljungs er sömuleiðis kveðið á um að nýtingarhlutfall lóðanna geti farið yfir 1,5. Í nýjustu tillögu kemur fram að nýtingarhlutfall A-rýma á lóð fjölbýlishússins sé 2,8 en 0,1 á bensínafgreiðslulóð.

Skipulagsfulltrúi kveðst hafa komið á framfæri athugasemdum við þetta háa nýtingarhlutfall annarrar lóðarinnar, bæði á fundi með lóðarhafa og í minnisblaði dags. 22. apríl 2024, og telur það ekki í samræmi við samning og rammasamkomulag.

Ekki hafi verið brugðist við athugasemdum með því að draga úr byggingarmagni eða breyta fyrirkomulagi bygginga á lóðinni.

Þá segir að á síðasta fundi lóðarhafa og skipulagsfulltrúa hafi verið fjallað um skuggavarp á dvalarsvæði á lóðinni og á fjölbýlishúsið Æsufell 2-4, sem er í 60-70 metra fjarlægð. Óskað var eftir þrívíðum skuggavarpsteikningum. Í uppfærðri tillögu fylgi þrívíðar myndir sem sýna að talsvert skuggavarp verður á vesturhlið hússins og svalir við Æsufell.

„Skipulagsfulltrúi telur ekki hægt að samþykkja jafn mikið skuggavarp á nágrannasvalir enda myndi það stangast á við afgreiðslu embættisins á öðrum uppbyggingarreitum,“ segir m.a. í umsögn verkefnisstjóra skipulagsfulltrúa.

Skipulagsfulltrúi telur nauðsynlegt að endurhugsa skipulagstillögur lóðarinnar að miklu leyti. Helstu athugasemdir snúi að byggingarmagni, fyrirkomulagi bygginga og skuggavarpi, eins og áður er getið.

Þá telur hann æskilegt að dælur og geymslutankar yrðu færð nær jaðri lóðarinnar svo dælur, áfyllingaraðstaða geymslutanka og loftunarrör væru fjær íbúðarhúsi og mögulega væri hægt að nýta stærri hluta núverandi lóðar fyrir uppbyggingu og dvalarsvæði fyrir íbúa.

Gera þarf grein fyrir mótvægisaðgerðum til að uppfylla kröfur um hljóðvist á leik- og dvalarsvæðum á lóð.

Loks gerir skipulagsfulltrúi kröfu um að matvöruverslun verði ekki heimiluð á lóðunum.