Geta átt bótarétt þótt lögum hafi verið fylgt

Eigendur geta átt rétt á bótum ef fasteign þeirra hefur verið skert umtalsvert meira en aðrar sambærilegar fasteignir í nágrenni hennar í kjölfar breytinga á skipulagsáætlunum sveitarfélaga, þrátt fyrir að öllum lögum og reglum hafi verið fylgt, allt sé lögmætt og engir annmarkar í ferlinu.

Þetta segir Hjalti Geir Erlendsson, lögmaður á Lex lögmannsstofu, í samtali við Morgunblaðið en Hjalti skrifaði í félagi við kollega sinn á Lex, Teit Gissurarson, áhugaverða aðsenda grein í blaðið sl. laugardag um réttarstöðu aðila máls á borð við það sem upp er komið í Álfabakka 2a þar sem risið er vöruhús við hlið m.a. fjölbýlishúss í eigu Búseta.

Heimilt og skylt að gera mikið

Hjalti segir skipulagsvald sveitarfélaga almennt mjög ríkt. Þau hafi heimildir til að gera mikið og skylt að gera það. Útskýrir hann að aðalskipulag sveitarfélags sé skipulagsáætlun sem nái til lands þess. Deiliskipulag sveitarfélags byggist á aðalskipulaginu og öll framkvæmdaleyfi eða byggingarleyfi þurfi að eiga sér stoð í deiliskipulaginu, sem aftur þurfi að eiga sér stoð í aðalskipulaginu.

Forsenda fyrir byggingu atvinnuhúsnæðis á ákveðinni lóð er að lóðin sé skilgreind fyrir slíka starfsemi og einnig deiluskipulagið, sem lóðin er skilgreind innan.

Undatekningarregla 51. gr.

Segir Hjalti sveitarfélög geta ákveðið hvar atvinnusvæði á að vera og hvar íbúðabyggð. Þau geti t.d. ákveðið hvar þungaiðnaður eigi að vera og hvar ferðaþjónusta. Þá geti þau ákveðið hvar óheimilt sé að stunda atvinnustarfsemi. Segir hann að almennt verði fasteignaeigendur að þola þær almennu takmarkanir á eignarréttindum. Hins vegar komi til álita undantekningarregla í 51. grein skipulagslaga sem kveður á um að ef skipulagsákvörðun sveitarfélags eða breyting á skipulagi hafi áhrif á eign einhvers geti það skapað sveitarfélaginu bótaskyldu ef ákveðin skilyrði séu uppfyllt. Eigandi eignarinnar þurfi að verða fyrir tjóni á borð við verðrýrnun sem bitni meira á honum en öðrum eigendum í nágrenninu. Þá þurfi tjónið að vera verulegt.

Hjalti segir hvert mál vera metið sjálfstætt en með hliðsjón af dómaframkvæmd hafi jafnan verið talið að verðmætisrýrnun þurfi að nema 10% að lágmarki.

Það kaupir enginn þannig íbúð

Í samtali við blaðið um miðjan desember sagði Ólöf Örvarsdóttir, sviðsstjóri umhverfis- og skipulagssviðs Reykjavíkurborgar, að rætt yrði við eigendur vöruhússins um færar leiðir til að lágmarka neikvæð áhrif hússins á nærliggjandi byggð. Borgin er búin að skipuleggja atvinnustarfsemi í næsta nágrenni, alveg upp við eina íbúðabyggingu og engan annan. Þá segir Hjalti að þessi regla hljóti að koma til greina.

„Sérstaklega fyrir þá eigendur sem algjörlega missa útsýni og sjá ekki til sólar. Þú sérð þennan græna vegg sem er bara fyrir utan stofugluggann hjá þér. Hvernig ætlarðu að selja þannig fasteign?“ spyr Hjalti og svarar um hæl: „Það kaupir enginn þannig íbúð. Þá myndi ég halda að eigandinn gæti bent á að það sé búið að skerða hans fasteign miklu meira en aðrar sambærilegar blokkaríbúðir í nágrenninu, eingöngu vegna einhverrar skipulagsákvörðunar sveitarfélagsins. Þetta hlýtur að vera eitthvað sem er til skoðunar,“ segir Hjalti.

Félagið meðvitað

Bjarni Þór Þórólfsson framkvæmdastjóri Búseta segir aðspurður félagið meðvitað um undantekningarreglu 51. greinar skipulagslaga. Félagið vinnur með lögmönnum sínum að mótun næstu skrefa, sem Bjarni telur ekki tímabært að tjá sig um að svo stöddu.