Fasteignafélögin þurfa að stækka

Athafnamaðurinn Bjarni K. Þorvarðarson hefur komið víða við á ferli sínum, bæði hér heima og erlendis. Þrátt fyrir að hafa starfað í ólíkum geirum segist hann ekki líta á ákveðinn geira sem skemmtilegri en annan. Fyrir honum snýst það frekar um hvort verkefnið sé spennandi, hvort um sé að ræða uppbyggingu og hvort hann starfi með góðu fólki.

Bjarni útskrifaðist úr Verzlunarskóla Íslands árið 1985, lauk verkfræðinámi frá Háskóla Íslands fjórum árum síðar og hélt svo í meistaranám í verkfræði í Bandaríkjunum. Hann bætti síðar við sig MBA-gráðu í Frakklandi og framhaldsnámi í fjármálum í Bretlandi. Hluti námsins fór einnig fram í Tókýó, sem hann segir hafa verið gríðarlega skemmtilegt og fjölbreytt.

Meðfram námi starfaði Bjarni hjá IBM, hugbúnaðarmegin. Hann hafði sterkan tæknigrunn en fann sig frekar í viðskiptum og fór því að vinna í hugbúnaðarfyrirtæki, fyrst í sölu og síðar í stjórnun. Næsta skref var fjárfestingabankinn FBA, þar sem hann gekk til liðs við teymið nokkrum mánuðum eftir stofnun þess árið 1998.

Síðar sneri hann aftur í tæknigeirann og hóf samstarf við bandaríska fjárfestinn Ken Peterson. Árið 2004 keyptu þeir saman fjarskiptafyrirtæki, sem Bjarni byggði upp á næstu 13 árum. Þegar fyrirtækið var selt fyrir 610 milljónir dollara sagðist hann hafa lokið ótrúlegu ævintýri.

Eftir söluna tók hann sér hlé frá atvinnulífinu og varði tíma með fjölskyldunni. Hann flutti síðan aftur til Íslands árið 2018 og sneri sér að nýjum verkefnum. Hann hefur verið stjórnarformaður Matorku og stýrt uppbyggingu í landeldi, auk þess að taka þátt í þróun lyfjafyrirtækisins Coripharma, fyrst sem forstjóri þess og síðar stjórnarformaður. Hann hefur einnig unnið að hótel- og ferðamannaverkefnum, meðal annars með því að byggja 40 herbergja Blue Hotel Fagralund í Reykholti í Biskupstungum, sem og á Hauganesi í Eyjafirði, þar sem verið er að þróa áfram baðlónið sem þar er við svarta sandströndina og gistiaðstöðu en þar munu rísa hótel og bústaðir á næstu árum.

Bjarni hefur setið í stjórnum ýmissa fyrirtækja og er nú stjórnarformaður Eikar fasteignafélags. Hann segist sjá mikla möguleika á fasteignamarkaði en telur að fasteignafélög þurfi að vaxa til að styrkja fjármögnun sína. Hann situr einnig í stjórn Símans.

Í dag einbeitir hann sér að áframhaldandi uppbyggingu þeirra verkefna sem hann hefur unnið að síðustu ár. Hann viðurkennir að lítill tími hafi gefist fyrir golf, en segist þó vera farinn að hreyfa sig meira, m.a. með því að spreyta sig í keppni í járnkarli og njóta þess að sinna fjölbreyttum verkefnum.

Tíminn hjá Hibernia ævintýralegur

Bjarni lýsir þeim tíma þegar hann starfaði hjá Hibernia Networks sem ævintýralegum. Hann segir að CVC, fyrirtæki Kens Petersons sem Bjarni vann þá hjá, hafi keypt hluta af Hibernia úr gjaldþroti árið 2004, en þá rak það tvo sæstrengi milli Bandaríkjanna, Kanada, Írlands og Bretlands og hafði aðeins átta starfsmenn.

„Við hófum uppbyggingarstarf, tengdum sæstrengina við markaði þar sem eftirspurn var næg og unnum í að fá notendur til að nýta þessa tengingu til að komast inn á markaði í Bandaríkjunum og Mið-Evrópu,“ útskýrir hann. „Þar sem samkeppnin var ærin þurfti að finna nýjar leiðir til að vinna stóra samkeppnisaðila sem voru fyrir á markaðnum. Og við nýttum okkur að þessi fyrirtæki voru föst í ákveðnum farvegi og ekki til þess fallin að koma fram með nýjungar jafn hratt og við. Ein leiðin var að fara í samstarf við ungt tæknifyrirtæki, sem þá var rétt að byrja á þessum markaði, og kaupa af því tæknibúnað á mun lægra verði en annars tíðkaðist. Þetta gaf okkur tveggja ára forskot á Atlantshafinu. Þetta nýja fyrirtæki sem við stofnuðum til samstarfs við var Huawei sem síðar hefur verið sett út af sakramentinu í Evrópu og Bandaríkjunum, sumir segja til að vernda þarlenda samkeppni.“

Hibernia lagði síðar fleiri ljósleiðara um Evrópu og Bandaríkin og tengdi sig inn í Kanada og Írland, auk þess að byggja tengingar yfir Atlantshafið og í Asíu. „Við vorum komnir með tengingar allan hringinn í kringum hnöttinn þegar við seldum verkefnið árið 2017,“ segir Bjarni.

Hann telur að það sé mikill munur á vinnustaðamenningu milli landa, en einnig sé munur á vinnustaðamenningu í dag og fyrir 30 árum.

„Hibernia var með starfsemi í 12 löndum, og það gat verið talsverð togstreita á milli svæða,“ segir Bjarni. Hann nefnir sem dæmi að starfsmenn í London, á austurströnd Bandaríkjanna og víðar hafi nálgast vinnuna á mjög ólíkan hátt, svo ekki sé talað um skrifstofu fyrirtækisins í Pune á Indlandi.

„Forstjóri fyrirtækis með starfsemi í mörgum löndum þarf að brjóta niður múra á milli mismunandi menningar og það eru oft litlu hlutirnir sem skipta máli. Við þurftum að ýta á notkun myndfunda til að bæta samskipti og stuðla að betri samvinnu. Á austurströnd Bandaríkjanna voru sölumenn oft mun ágengari en í Evrópu, þar sem menn hristu hausinn yfir þessari nálgun.“

Ákváðu að bretta upp ermarnar

Líkt og áður sagði situr Bjarni í stjórn landeldisfyrirtækisins Matorku. Hann segir að áskoranir í landeldi séu bæði stórar og smáar. Hann nefnir sérstaklega atvik sem varð í jarðskjálftunum í nóvember 2023 í landeldisfyrirtækinu Matorku í Grindavík, þar sem þriðjungur af kerjum fyrirtækisins skemmdist og mikið af fiski drapst.

„Við þurftum að bretta upp ermarnar og spyrja okkur: Höfum við trú á verkefninu eða ekki? Ef þú hefur trú á því, þá seturðu hausinn undir þig og heldur áfram – og það var einmitt það sem við gerðum,“ segir hann.

„Fjármögnunarferlið fyrir enduruppbyggingu fyrirtækisins reyndist krefjandi, sérstaklega af því við erum með mikið af eldinu í Grindavík þar sem margt er ennþá að gerast.“ Bjarni segir að um mitt ár 2024 hafi verið ljóst að endurskipuleggja þyrfti efnahagsreikninginn. „Við fórum í nauðasamninga, færðum niður skuldir og settum inn nýtt hlutafé. Það ferli kláraðist í síðustu viku, og nú erum við að byggja félagið aftur upp,“ útskýrir hann.

Aðspurður um framtíðaráætlanir segir Bjarni að markmiðið sé að framleiða yfir 2.000 tonn á næsta ári og selja mest af því erlendis. „Við seljum nú þegar 90% af framleiðslunni út fyrir landsteinana,“ bætir hann við.

Bjarni er gagnrýninn á stöðu mála í Grindavík og segir það alls ekki ásættanlegt að stjórnvöld geti ekki ákveðið sig hvort byggja eigi upp bæinn aftur eða ekki.

„Skilaboðin frá stjórnvöldum eru skýr um að halda eigi úti og byggja upp atvinnustarfsemi í Grindavík, en framkvæmdin hefur verið allt önnur. Náttúruhamfaratryggingasjóður hefur gefið það út að nýjar fjárfestingar á svæðinu verði ekki tryggðar, og það gefur augaleið að þá verða engar nýjar fjárfestingar. Hér er hróplegt ósamræmi á milli orða og framkvæmda sem auðvelt væri að kippa í liðinn ef raunverulegur áhugi væri fyrir hendi,“ segir hann.

Hann bendir einnig á að tryggja þurfi að fyrirtæki í Grindavík búi við ásættanlegt orkuöryggi. „Það getur enginn komið í veg fyrir eldgos eða hraunrennsli, en það er hægt að búa sig undir slíkt með skýrum viðbragðsáætlunum. Hingað til hefur þó enginn vilji verið til þess fyrr en orkuver slær út eða vírar bráðna – og þá er kallað á neyðarfund, aftur og aftur eftir hvert gos,“ segir Bjarni.

Hann hefur kallað eftir því að Landsnet, HS Veitur, HS Orka og almannavarnir komi sér saman um sameiginlega viðbragðsáætlun fyrir Grindavík og ákveði fyrir fram hvernig bregðast eigi við áföllum.

„Það gengur ekki að allir bendi hver á annan þegar í óefni er komið og Grindavík er rafmagnslaus. Þetta þarf að laga strax, og ég hefði haldið að það væri í verkahring annars öflugrar Grindavíkurnefndar að sjá til þess að það gerðist. Það er ekki hægt að kenna gosinu einu um skort á undirbúningi,“ segir hann.

Bjarni bendir á að annars staðar á landinu, þar sem Landsnet er aðeins með eina tengingu en ekki hringtengingu, séu varaaflsstöðvar tiltækar og notaðar um leið og eitthvað
kemur upp á. „Því miður er það ekki raunin
í Grindavík, þrátt fyrir að bæjarfélagið sé aðeins með eina tengingu frá Landsneti,“
bætir hann við.

Þrátt fyrir áskoranir er Bjarni bjartsýnn á framhaldið og stefnir á jákvæða afkomu á næsta ári. „Við ætlum að skila fimm milljónum evra í EBITDA árið 2025 og enn meira árið 2026,“ segir hann. „Þegar við erum búnir að laga núverandi eldisaðstöðu, sem getur framleitt 3.000 tonn af bleikju, þá hefjumst við aftur handa við frekari stækkun á framleiðslu á þessum frábæra fiski sem margir telja bera af laxinum sem þó er framleiddur í margfalt meira magni.“

Bjarni tók við sem forstjóri Coripharma í kjölfar þess að hann hafði verið hluti af fjárfestahópi sem sá tækifæri í að kaupa lyfjaverksmiðju Actavis á Íslandi eftir að Teva, sem átti verksmiðjuna sem áður var í eigu Actavis, ákvað að loka starfseminni.

„Það var mikil sérfræðiþekking á Íslandi í lyfjaiðnaði, og við sáum tækifæri til að nýta þá þekkingu frekar en að láta hana hverfa,“ segir Bjarni. Hann kom að borðinu sem fjárfestir en eftir nokkra undirbúningsvinnu vantaði forstjóra til að leiða verkefnið.

„Ég var beðinn um að taka þetta að mér og ég samþykkti að gera það tímabundið eða þar til ég fyndi einhvern með meiri reynslu af lyfjafyrirtækjarekstri sem ég treysti til að taka við keflinu,“ útskýrir hann. Árið 2020 réð hann Jónínu Guðmundsdóttur sem forstjóra.

Stefna á skráningu á markað

Bjarni lýsir því að uppbygging Coripharma hafi ekki verið einföld, en að mikil fjárfesting hafi verið lögð í fyrirtækið.

„Við höfum sett yfir 10 milljarða í að byggja þetta upp frá 2018 og það hefur gengið mjög vel,“ segir hann.

Þrátt fyrir að framleiðsla lyfja sé oft ódýrari í löndum eins og Búlgaríu, Möltu eða Indlandi segir Bjarni að Coripharma hafi ákveðið að leggja áherslu á þróun hérlendis en ekki massaframleiðslu.

„Við keppum ekki við lönd sem geta framleitt hundruð milljóna taflna á lágu verði. Við sérhæfum okkur í flóknari framleiðsluferlum, þar sem lítið magn er framleitt en kröfurnar um nákvæmni og stöðugleika eru miklar,“ segir hann.

Bjarni lýsir því að einn helsti styrkleiki Coripharma sé orðstírinn sem íslenskt starfsfólk í lyfjaiðnaði hefur byggt upp.

„Þegar lyf detta út af einkaleyfi þurfa lyfjasöluaðilar að velja samstarfsaðila fjórum árum fyrir þann tíma. Við byggjum á orðstír Actavis-tímans og höfum í dag níu af tíu stærstu lyfjasöluaðilum Evrópu sem viðskiptavini,“ útskýrir Bjarni. Hann bætir við að ef Coripharma hefði verið stofnað frá grunni í öðru landi hefði verið ómögulegt að vaxa jafn hratt.

Bjarni segist vera ánægður með hversu langt Coripharma er komið og telur fyrirtækið vera á þeim stað sem það stefndi að – að þróa og markaðssetja fimm ný lyf á ári.

„Næsta skref er að skrá fyrirtækið á markað, en það fer eftir markaðsaðstæðum og því hvenær við náum stöðugum og jákvæðum rekstrarniðurstöðum. Ég myndi ekki vera hissa ef það gerðist árið 2026, en jafnvel fyrr,“ segir hann.

Fasteignafélögin þurfa að stækka

Bjarni segir að hann hafi ákveðið að bjóða sig fram í stjórn Eikar eftir að hafa fengið hvatningu til þess.

„Mig langaði fyrst og fremst að kynnast markaðnum betur. Það var miklu frekar þannig að ég vildi kynnast fasteignamarkaðnum frekar en að fasteignamarkaðurinn vildi kynnast mér,“ segir Bjarni.

Spurður hver hans framtíðarsýn fyrir Eik sé segir Bjarni að hann telji að fasteignafélögin þurfi að stækka.

„Þau þurfa að stækka til að ná öflugri fjármögnun. Fasteignafélögin þurfa helst að verða nógu stór til að geta fengið áhuga erlendra fjárfesta og getað fjármagnað sig á Eurobond-markaði,“ segir Bjarni.

Hann bætir við að til þess að ná þeirri stærð þurfi að leyfa félögunum að vaxa, en samkeppnisyfirvöld hafa sett mjög þröngar skilgreiningar á markaðnum, sem hamlar frekari stækkun.

Varðandi skuldsetningu íslenskra fasteignafélaga, sem oft er borin saman við hin norrænu ríkin, telur Bjarni hana ekki of háa.

„Ég tel að skuldsetning íslensku fasteignafélaganna sé ekki vandamál. Arðsemi fasteignamarkaðarins á Íslandi sé hærri
en annars staðar, sem geri hærri skuldsetningu mögulega án aukinnar áhættu,“ segir Bjarni.

Síðasta haust gerði Langisjór yfirtökutilboð í Eik. Bjarni segir að það mál sé afgreitt.

„Langisjór fór yfir 30% eignarhlut og þurfti því lögum samkvæmt að gera yfirtökutilboð. Að þeir skyldu vilja auka við hlut sinn var auðskilið í ljósi þess að hlutabréfaverðið var nálægt sögulegu lágmarki, en síðan hækkaði það á meðan á yfirtökutilboðinu stóð og því tók nánast enginn tilboðinu,“ segir Bjarni.

Spurður um rekstraráform sín fyrir Eik segist Bjarni vilja halda áfram að styrkja reksturinn og styðja við stefnumörkun félagsins. Hann telur fasteignafélög þurfa að hafa skýra stefnu og einbeita sér að því sem þau gera best.

„Við höfum fókusað á heilar fasteignir og dreifðara safn leigutaka til að tryggja meiri arðsemi. Sú vegferð mun væntanlega halda áfram en mikilvægasta verkefnið fram undan núna er þó ráðning nýs forstjóra,“ segir Bjarni að lokum.