Raunverð íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hefur ekki verið hærra síðan í upphafi árs 1983 eða í 17 ár.
Raunverð íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hefur ekki verið hærra síðan í upphafi árs 1983 eða í 17 ár.
Í umfjöllun um húsnæðismál í maískýrslu FBA um greiningu á stöðu og horfum á innlendum og erlendum mörkuðum segir að fátt bendi til að raunverð íbúðarhúsnæðis lækki á næstunni.

Í umfjöllun um húsnæðismál í maískýrslu FBA um greiningu á stöðu og horfum á innlendum og erlendum mörkuðum segir að fátt bendi til að raunverð íbúðarhúsnæðis lækki á næstunni. Hægari kaupmáttaraukning í ár en undanfarin ár ásamt hækkandi fjármagnskostnaði húsnæðiskaupenda ætti hins vegar að hægja á verðhækkunum. Skýrsluhöfundar telja að verðhækkanir á húsnæði hér á landi síðustu þrjú ár hafi ekki verið umfram það sem hækkun kaupmáttar kallar á.

Íbúðarverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um 37% frá janúar 1997 til janúar 2000. Raunverð íbúðarhúsnæði á þessu svæði hefur ekki verið hærra síðan í upphafi árs 1983 eða í 17 ár. Íbúðarhúsnæði utan höfuðborgarsvæðisins hefur hækkað minna eða um 19% á sama tíma. Gögn yfir verðþróun á atvinnuhúsnæði eru ekki eins aðgengileg og fyrir íbúðarhúsnæði en fram kemur í skýrslu FBA að líklegt megi telja að verðhækkanir á þeim markaði hafi síst verið minni en á íbúðarmarkaðnum.

Hækkun húsnæðisverðs eykur neyslu

Í skýrslunni segir að hækkun húsnæðisverðs auki auð húsnæðiseigenda. Aukinn auður kallar á aukna neyslu og fjárfestingu og þar með þjóðarútgjöld. Hækkun húsnæðisverðs veldur þannig aukinni eftirspurn í hagkerfinu. Breytilegt er milli landa hversu náið þetta samband er. Ræður þar ekki síst uppbygging húsnæðiskerfisins í viðkomandi landi. Hér á landi er húsnæðiseign almennari en víðast hvar. Leigumarkaðurinn er að sama skapi lítill. Þá er veðsetning húsnæðis mikil og almenn. Af þessum sökum segja skýrsluhöfundar að áhrifin af verðsveiflum húsnæðis séu mikil hér á landi. Þeir telja að ætla megi að 20% hækkun húsnæðisverðs valdi um 2% aukningu einkaneyslu.

Hækkun á verði húsnæðis eykur stofn til veðsetningar og myndar þannig grunn til aukinna fjárfestinga. Þessi áhrif eru talin sterkari í Evrópu, og þar á meðal hér á landi, en í Bandaríkjunum. Ástæðan er talin felast í því að notkun veðsetningar húsnæðis við lántökur eru algengara form fjármögnunar í Evrópu en í Bandaríkjunum.

Verðhækkanir kalla á aukna veðsetningu

Lán íbúðalánasjóða, lífeyrissjóða og innlánsstofnana til íbúðarkaupa jukust um 46 milljarða króna á síðasta ári eftir tiltölulega jafnan 20 milljarða vöxt á ári nær allan tíunda áratuginn. Fjárfesting í íbúðarhúsnæði var hins vegar ekki nema ríflega helmingur þessarar auknu veðsetningar í fyrra eða 22 milljarðar króna. Skýrsluhöfundar telja því að verðhækkanir, sem verið hafa á íbúðarhúsnæði, virðist hafa kallað á verulega aukningu veðsetningar húsnæðis. Í skýrslunni er bent á að það sé sjáfstætt rannsóknarverkefni að veðsetning hafi nær allan tíunda áratuginn aukist til jafns við eða meira en fjárfesting í íbúðarhúsnæði. Þetta jafngildir því að öll fjárfesting sé tekin að láni og gott betur.

Stjórnvöld verða að fylgjast með hækkunum

Í skýrslu FBA er því haldið fram að óraunhæfar hækkanir húsnæðisverðs geti leitt til erfiðleika í bankakerfinu þegar í bakseglin slær. Slíkar sveiflur geta kallað yfir hagkerfið samdrátt og jafnvel kreppu. Skýrsluhöfundar telja því að stjórnvöldum beri að fylgjast náið með þróun húsnæðisverðs, því í því felist mikilvægar upplýsingar um þær hættur sem kunna að steðja að hagkerfinu í framtíðinni.

Þörf á hækkun nafnvaxta í húsbréfakerfinu?

Skýrsluhöfundar benda á að þrátt fyrir hækkun á ávöxtunarkröfu húsbréfa að undanförnu hafi ekkert dregið úr lánsfjáreftirspurn í húsbréfakerfinu. Þeir telja að vegna þessa þurfi hugsanlega að hækka nafnvexti á fasteignaveðbréfum í húsbréfakerfinu og auka vaxtamun húsbréfadeildar, þar sem vaxtamyndun á húsbréfamarkaði virðist skila sér seint og illa til lántakenda.