Afföll húsbréfa auka skuldir heimila

AFFÖLL hafa verið af húsbréfum á undanförnum árum. Þau hafa sveiflast nokkuð og lækkað undanfarnar vikur eftir mikil afföll sl. þrjú ár. Það getur bitnað hart á húsbyggjendum og íbúðakaupendum þegar afföll eru af bréfunum og leiða í langflestum tilfellum til aukinna skulda heimilinna sem nema afföllunum. Húsbréf eru markaðsverðbréf og ræðst verð þeirra af framboði og eftirspurn á hverjum tíma. Eftirspurnin kemur frá fjárfestum enda eru húsbréf einn af þeim kostum sem þeir skoða við fjárfestingar. Framboðið kemur að mestu frá einstaklingum, þegar þeir selja húsbréf í fasteignaviðskiptum. Í markaðsviðskiptum með húsbréf myndast ákveðin ávöxtunarkrafa. Ef ávöxtunarkrafan er hærri en nafnvextir bréfanna myndast afföll.

Hvernig verða afföll til?

Hægt er að taka dæmi um hvernig afföll verða til: Fjárfestir ætlar að kaupa bréf fyrir eina milljón króna. Honum stendur til boða að kaupa skuldabréf með 7% vöxtum og fær hann þá 70 þúsund krónur í vexti á ári af bréfinu. Hins vegar stendur honum til boða að kaupa húsbréf, án affalla, sem bera 6% vexti og fær hann þá 60 þúsund krónur í vexti af því bréfi á ári. Hann sættir sig ekki við það heldur vill hann fá 70 þúsund króna vexti á ári af húsbréfinu. Þá er spurning hvað afföllin þurfi að vera mikil til að sú ávöxtun náist. Nafnverð húsbréfa þarf að vera 1.166.667 krónur til að þau skili af sér 70 þúsund króna ávöxtun. Því er fjárfestir ekki tilbúinn að greiða meir en eina milljón króna fyrir 1.166 þúsund króna húsbréf og nema afföllin því 166 þúsund krónum í þessu tilbúna dæmi.

Afföll og vaxtabætur

Einstaklingar geta talið afföll fram á skattframtali sem vaxtakostnað. Afföll reiknast sem stofn til vaxtabóta með hlutfallslegri fjárhæð ár hvert eftir afborgunartíma bréfsins. Sem dæmi má nefna 40 ára skuldabréf sem gefið er út og selt með afföllum sem nema 500.000 kr. og getur viðkomandi þá fært árlega 1/40 affallanna sem vaxtakostnað, eða 12.500 kr. Þegar einstaklingur ræðst í íbúðakaup eða byggingu er í flestum tilfellum afar þungbært þegar afföll eru af húsbréfum. Í viðskiptum með húsnæði, þ.e. þegar einstaklingur er ekki sjálfur húsbyggjandi, er því oft komið þannig fyrir, samkvæmt upplýsingum fasteignasala sem fram hafa komið í fjölmiðlum, að seljandi íbúðar taki á sig afföll húsbréfa. Einnig er nokkuð um að kaupendur og seljendur húseigna skipti afföllum með sér. Þegar seljandi húsnæðis tekur afföllin á sig leiðir það hins vegar að sjálfsögðu til hækkunar á fasteignaverði, því með einhverjum hætti verður seljandinn að ná inn markaðsverðmæti eignarinnar. Óbeint ber kaupandinn því kostnaðinn vegna affallanna. Þegar einstaklingur byggir eigið húsnæði lendir það á seljanda bréfanna, í þessu tilviki lántakandanum, að greiða í einu lagi það sem ber á milli. Þá lenda afföllin strax með beinum hætti á lántakandanum. Afföll húsbréfa hafa sveiflast verulega síðastliðin fjögur ár. Náðu þau hámarki um mitt ár 2000 þegar afföll af 40 ára bréfum fóru yfir 15%. Árin 2000-2002 voru afföll um 10% miðað við sölu húsbréfa á Verðbréfaþingi Íslands (Kauphöll). Einstaklingur sem þá tók hámarkshúsbréfalán til nýbyggingar, 9 millj. kr., hafði um 1 millj. kr. minna til ráðstöfunar vegna húsbyggingarinnar en ella. Það gefur augaleið að í langflestum tilfellum bitnar þetta hart á íbúðakaupendum og húsbyggjendum og leiðir oftast til skuldaaukningar heimilanna sem þessum upphæðum nemur, eins og fram hefur komið. Nú síðustu vikurnar hafa afföll húsbréfa minnkað verulega og eru nánast horfin. Er það rakið til aðstæðna á mörkuðum og er líklegt að afföll myndist á nýjan leik þegar ávöxtun hlutabréfa hækkar. Undir lok vikunnar hækkaði ávöxtunarkrafan lítillega og afföll jukust.

Tillaga um breytingu

Í lögum um tekjuskatt og eignarskatt segir að afföll af verðbréfum reiknist hlutfallslega miðað við afborganir á lánstímanum. Með tillögu sem undirritaður hefur lagt fram á Alþingi er lagt til að skoðað verði hvort ekki sé hægt að veita lántakendum heimild til að færa hærra hlutfall af afföllunum sem vaxtakostnað við skattlagningu þess árs sem húsbréf er selt. Þannig komi ríkissjóður til móts við lántakandann. Samkvæmt gildandi lögum getur lántakandi fært afföllin sem vaxtakostnað út lánstímann og fengið afföllin þannig greidd í formi vaxtabóta frá ríkissjóði á allt að 40 árum. Það er hins vegar oft íþyngjandi fyrir lántakandann að bíða í 40 ár eftir að fá þennan kostnað greiddan. Reyndar fæst kostnaðurinn aldrei að fullu greiddur þar sem vaxtabætur falla niður vegna eignarmyndunar talsvert fyrr. Því getur talist sanngjarnt að ríkissjóður greiði hærri hlut af afföllunum strax í formi vaxtabóta og mætti skoða hvort ekki væri hægt að bæta afföllin að fullu fimm árum eftir sölu bréfanna. Líklegt er að með þessari aðgerð þurfi að hækka hámarksfjárhæð vaxtabóta, sem nú nemur um 260.000 kr. fyrir hjón eða sambýlisfólk.

Fjölskyldan í fyrirrúmi

Ljóst er að húsbyggjendur eru í stærstum hluta fjölskyldufólk. Það er ljóst að þegar ráðist er í íbúðakaup eða húsbyggingu þurfa áætlanir að standast. Sveiflur á mörkuðum ráða afföllum húsbréfa og geta í raun haft úrslitaáhrif á hvort áætlanir fjölskyldu gangi upp. Þessi hópur sem hér um ræðir er jafnan við mikla vinnu, með börn á skólaaldri, lendir harðast í jaðaráhrifum skattkerfisins og stendur undir langstærstum hluta tekjuskatts einstaklinga. Það er því a.m.k. skoðunar virði hvort ekki sé hægt að koma til móts við þennan hóp í auknum mæli með því að bæta afföll vegna húsbréfa fyrr en nú er gert. Það væri svo sannarlega aukinn stuðningur við fjölskylduna.