Nýjar íbúðir í grónu umhverfi við Frakkastíg

ÞAÐ hefur marga kosti að endurnýja gömul hús eða byggja ný í gömlu og grónu umhverfi. Oft verður götumyndin mun heillegri og fallegri á eftir, þannig að yfirbragð hverfisins verður meira aðlaðandi en áður. Ef vel tekst til geta slíkar nýbyggingar verið til mikillar prýði.

Annar kostur fylgir gjarnan slíkum húsum. Ef um gróin hverfi er að ræða, er öll þjónusta yfirleitt þegar til staðar, bæði verzlanir, íþróttamannvirki, heilbrigðisþjónusta, bankar, kvikmyndahús og margt fleira.

Það vill aftur á móti brenna við í sumum nýhverfum, að þjónusta og annað af því tagi situr á eftir annarri uppbyggingu og stundum er frágangur og annar frumbýlingsháttur afar áberandi jafnvel árum saman eftir að búið er að taka flest húsin í notkun og íbúarnir fluttir inn í þau.

Á móti kemur, að það er ýmsum erfiðleikum háð að byggja inn í skörð í grónum hverfum. Aðkoma getur verið afar þröng og oft þarf að sýna mikla aðgæzlu, þegar unnið er með stórvirkum tækjum við grunna, þar sem hús stóðu áður. Þar geta verið gamlar leiðslur, sem enn eru í fullu gildi og ekki má hrófla við.

Ásókn í íbúðir í miðborg Reykjavíkur eða í nágrenni við hana hefur ávallt verið töluverð. Það er alltaf viss hópur fólks, sem vill búa í miðborginni, enda hefur það marga kosti. Þeir sem vinna þar þurfa miklu síður að eiga bíl en fara fótgangandi í vinnu og á aðra staði og margir kunna einfaldlega bezt við sig í miðborginni, enda hefur hún ávallt haft mikið aðdráttarafl bæði fyrir ungt fólk og þá sem eldri eru.

Eins og þorp í miðborginni

Við Frakkastíg 14 er nú verið að endurnýja gömul hús og byggja ný. Þar er að verki BTS. byggingar ehf. en eigandi þess er Benedikt Sigurðsson húsasmíðameistari. Arkitekt er Guðrún Sigurðardóttir hjá Tangram arkitektum ehf.

"Þetta verður eins og lítið þorp í miðborg Reykjavíkur með aðkomu frá Frakkastíg," segir Benedikt. Á þessum reit verða byggðar níu íbúðir, sex í nýju tveggja hæða fjölbýlishúsi og þrjár í endurgerðu þriggja hæða húsi, sem snýr út að Frakkastíg. Allar íbúðirnar verða með sérinngangi.

Til viðbótar verður reist fjölbýlishús með 14 íbúðum á lóð sem snýr út að Njálsgötu en þar var áður Ölgerð Egils Skallagrímssonar. Íbúðirnar þar verða með inngangi frá Njálsgötu en einnig frá Frakkastíg.

Benedikt keypti þennan reit af Skipulagssjóði Reykjavíkur fyrir tveimur árum. Síðan tók um eitt ár að hanna húsin og fá samþykki fyrir þeim. Í apríl í fyrra var svo byrjað að rífa gömlu húsin á reitnum og byggingaframkvæmdir hófust síðan í júní þar á eftir. Fyrstu níu íbúðirnar á þessum reit eru nú langt komnar, en framkvæmdir við fjölbýlishúsið við Njálsgötu eru komnar skemmra og íbúðirnar í því verða afhentar í maí-júní á næsta ári.

Benedikt Sigurðsson er enginn nýgræðingur í nýbyggingum, en hann hefur byggt mikið af íbúðarhúsnæði, aðallega í Linda- og Salahverfi í Kópavogi, en þetta er í fyrsta sinn sem hann ræðst í nýbyggingar í gömlu hverfi. Hjá fyrirtæki hans starfa að jafnaði 12-15 manns fyrir utan verktaka.

"Þessi reitur við Frakkastíg var auglýstur til sölu af Skipulagssjóði og þá þurftu tilboðsgjafar að skila um leið tillögu að uppbyggingu hans, en það var hluti af tilboðinu," segir Benedikt. "Ég hafði fengið Guðrúnu Sigurðardóttur arkitekt til þess að koma fram með sínar hugmyndir og þær þóttu það góðar, að mínu tilboði var tekið.

Það er svolítið erfitt að byggja inn í svona gamalt og gróið umhverfi," heldur Benedikt áfram. "Það þarf að taka tillit til umhverfisins, því að þrengslin eru mikil, en það er ekkert athafnasvæði utan lóðarinnar. Nýtingin á grunnfleti lóðarinnar er nokkuð há, því að fyrir utan byggingarnar er ekkert nema gangstígar og innkeyrsla.

Það er allt endurnýjað, innkeyrslan líka, en þegar framkvæmdum er að fullu lokið, held ég að þrengslin verði ekki of mikil. Það verður miklu fremur til staðar nálægð eins og í litlu þorpi sem ég held, að mörgum muni líka vel.

Mér finnst hönnun reitsins hafa tekizt vel," segir Benedikt Sigurðsson að lokum. "Fyrir mig er þetta afar áhugavert og skemmtilegt verkefni. Það er vissulega mjög frábrugðið þeim nýbyggingum, sem ég hef fengizt við í úthverfunum til þessa."

Hver íbúð með sinn karakter

Fyrstu níu íbúðirnar eru langt komnar, en þær eru til sölu hjá fasteignasölunni Valhöll. "Það sem einkennir þessar íbúðir er að þær eru af mismunandi gerð og hver íbúð hefur sinn "karakter"," segir Bárður Tryggvason hjá Valhöll.

"Það er t.d. mismunandi lofthæð í þeim. Neðri íbúðirnar hafa venjulega lofthæð en efri íbúðirnar hafa upptekin loft. Að utan verða húsin aðallega í ljósum litum en hluti þeirra í dekkri litum að neðan til þess að skapa fjölbreytni. Þess er líka gætt að láta húsin falla vel inn í þá byggð sem fyrir er. Þarna er um gamalt og gróið hverfi að ræða og því mega þessar nýbyggingar ekki stinga í stúf við þær byggingar, sem fyrir eru. En ég leyfi mér að fullyrða, að það finnst ekki mikið af svona íbúðum hér á Reykjavíkursvæðinu."

Þessar íbúðir eru langt komnar og verða afhentar í þessum mánuði eða þeim næsta fullbúnar að innan með gólfefnum, öllum innréttingum og tækjum. Baðherbergi verða fullflísalögð í hurðarhæð og eikarparket á gólfum. Öll sameign verður fullfrágengin inni sem úti, en lóðin verður öll hellulögð með smágrasflöt og blómabeðum.

Íbúðirnar eru frá 46,6-71 ferm. að stærð og kosta frá 11,2 millj. kr. Frumbréf (húsbréf) eru komin á allar íbúðir frá 3-5 millj. kr. og seljandi lánar upp í allt að 80% af kaupverði til tíu ára með 7% vöxtum.

"Fyrsta íbúðin er þegar seld og tvær eru fráteknar," segir Bárður Tryggvason. "Miðað við nýjar íbúðir í úthverfum kunna þessar íbúðir að þykja dýrar, en miðað við nýjar íbúðir á miðsvæði sem þessu er þetta afar viðunandi verð. Það er mikið um fyrirspurnir og greinilega fyrir hendi mikill áhugi á þessum íbúðum, enda lítið um nýjar íbúðir á grónum stöðum á svæðinu 101 Reykjavík."

"Það er raunar fágætt að jafn margar íbúðir komi í sölu í einu á þessu svæði," heldur Bárður Tryggvason áfram. "Þetta eru óvenju vandaðar íbúðir í hjarta borgarinnar og þar sem eftirspurnin eftir íbúðum á þessu svæði er mikil, geri ég mér vonir um, að allar íbúðirnar seljist fljótlega.

Góðar eignir í Þingholtunum eru ávallt mjög eftirsóttar og haldast í háu verði og burtséð frá íbúðunum, sem eru í byggingu í Skuggahverfi við Skúlagötu, þá er ekki mikið framboð af nýjum íbúðum á gömlum og grónum stöðum í miðborginni."