Kerfisbundin skekkja

Húsnæðisliðurinn í vísitölu neysluverðs (VNV) hefur lengi verið notaður til að mæla verðbólgu og reikna verðbætur á verðtryggð lán. Þetta fyrirkomulag hefur þó leitt til óeðlilegrar hækkunar á höfuðstóli lána, aukinnar greiðslubyrði og keðjuverkandi verðbólguáhrifa. Þessi áhrif bitna þungt á íslenskum heimilum, sérstaklega þegar húsnæðisverð hækkar hratt. Að meðhöndla húsnæði sem neyslu í stað eignar veldur skekkju í kerfinu og leggur óþarfa fjárhagslegt álag á lántakendur.

Húsnæði sem eign, ekki neysla

Húsnæðisverð endurspeglar markaðsgildi eignar, ekki daglega neyslu. Að flokka húsnæðisverð sem neyslulið í VNV þýðir að hækkanir á eignamarkaði eru meðhöndlaðar eins og kostnaðarauki fyrir heimilin. Þetta er grundvallarskekkja: Húsnæði er fjárfesting og ætti ekki að hafa beina tengingu við mælingu á daglegri verðbólgu, hvað þá við verðbætur á lánasamningum.

Magnar keðjuverkandi áhrif

Í stað þess að tryggja stöðugleika hefur húsnæðisliðurinn í VNV stuðlað að ójafnvægi í lánakerfinu. Því hærra sem húsnæðisverð fer, því meira hækkar höfuðstóll verðtryggðra lána. Þetta er sérlega sláandi í ljósi þess að kaupmáttur heimilanna breytist ekki endilega í takt við þessar hækkanir. Þegar markaðurinn blæs upp bitnar það á lántakendum sem greiða hærri verðbætur, jafnvel þótt raunveruleg greiðslugeta þeirra sé sú sama.

Óstöðugleiki í lánakerfi

Lánamarkaðurinn á Íslandi er einstakur í alþjóðlegu samhengi. Flest lönd Evrópu nota óverðtryggð lán, þar sem greiðslubyrði helst stöðug og fyrirsjáanleg. Að tengja verðtryggð lán við vísitölu sem inniheldur húsnæðisverð hefur hins vegar valdið verulegum óstöðugleika hér á landi. Þetta fyrirkomulag býr til vítahring þar sem hækkun húsnæðisverðs veldur hærri verðbólgu, sem aftur hækkar greiðslubyrði lántakenda og dregur úr getu þeirra til að fjárfesta eða spara.

Ósanngjarnt álag á heimilin

Það er óyggjandi staðreynd að íslensk heimili bera mun meiri lánabyrði en heimili í flestum öðrum löndum. Skuldahlutfall íslenskra heimila hefur verið með því hæsta í Evrópu, samkvæmt gögnum frá Seðlabanka Íslands. Að hluta til má rekja þetta til þess hvernig lánakerfið meðhöndlar húsnæðisverð. Þessi kerfisvilla eykur ekki aðeins greiðslubyrði heldur magnar einnig fjárhagslegt óöryggi heimila.

Sláandi dæmi um þetta eru áhrif síðustu hækkana á húsnæðisverði. Á einu ári hækkaði húsnæðisverð um rúmlega 19%, sem hafði bein áhrif á höfuðstól verðtryggðra lána. Heimili sem tóku lán með lægri höfuðstól en verðmæti eignar sinnar sáu lánin sín nálgast eða jafnvel fara yfir markaðsverð eignarinnar, sem undirstrikar ósamræmið í tengslum húsnæðisverðs og verðtryggðra lána.

Hvers vegna er ekkert gert?

Þrátt fyrir ítrekaða gagnrýni á húsnæðisliðinn í VNV hafa stjórnvöld og fjármálastofnanir ekki tekið nægilega stór skref til að laga kerfið. Ein helsta ástæðan er sögulegt samhengi þar sem húsnæðisverð hefur verið meðhöndlað sem hluti af einkaneyslu. Þó er þetta í raun arfleifð frá tíma þegar markaðurinn var allt annar og aðferðirnar hafa ekki verið aðlagaðar breyttum aðstæðum.

Hver er lausnin?

Kerfið þarf heildstæða endurskoðun. Með því að viðurkenna húsnæði sem eign í stað neyslu má minnka keðjuverkandi áhrif húsnæðisverðs á verðbólgu og greiðslubyrði lána. Fjarlægja þarf húsnæðisliðinn úr VNV eða breyta grunnforsendum hans, þannig að hækkanir á eignaverði hafi ekki óbeinar afleiðingar fyrir fjármál heimilanna.

Húsnæðisliðurinn í VNV er rótgróin kerfisvilla sem veldur kerfisbundnum óréttlæti gagnvart íslenskum heimilum. Þetta fyrirkomulag magnar verðbólgu, eykur greiðslubyrði og stuðlar að óstöðugleika í fjármálakerfinu. Það er tími til að viðurkenna húsnæði sem eign, ekki neyslu, og breyta þessum úrelta útreikningi. Að öðrum kosti mun lánabyrði heimilanna enn aukast með ófyrirséðum afleiðingum.